Perte massive de 13,2 milliards, dette publique effacée ! Combien reste-t-il de "réserves" à Gemdale ?

Ces derniers jours, le groupe Jindi a publié son rapport annuel 2025.

Sur la période couverte par le rapport, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 35,858 milliards de yuans, en baisse de 52,41 % en glissement annuel ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est établi à -13,281 milliards de yuans, enregistrant la plus lourde perte de son histoire.

Malgré une performance sous pression, Jindi continue d’assurer le remboursement de ses dettes à l’échéance : le 7 avril, la société a procédé au règlement, principal et intérêts inclus, de deux obligations d’entreprise, « 21Jindi03 » et « 21Jindi04 », avec un montant total d’environ 0,522 milliard de yuans. Après le remboursement de ces deux séries d’obligations, la dette de Jindi sur le marché public est intégralement soldée à zéro.

En tant que promoteur immobilier figurant parmi les rares acteurs du secteur à maintenir un défaut de paiement « zéro » sur ses dettes, le fait que Jindi, sous l’effet d’une énorme pression liée aux pertes, parvienne à préserver la confiance du marché est tout à fait remarquable. Alors, quels sont ses « fonds propres » réels et sa capacité durable à résister aux risques ? Et à l’avenir, de quels leviers la société devra-t-elle s’appuyer pour sortir de l’impasse opérationnelle et parvenir à une reprise durable ?

Pertes cumulées sur deux ans proches de 200 milliards de yuans

À la lecture du rapport financier, on comprend sans difficulté que les revenus et le bénéfice net diminuent tous deux, et que cette tendance s’observe pratiquement tout au long de la période de transition de la nouvelle équipe de direction de Jindi.

Depuis la prise de fonction du président Xu Jiajun en mars 2024, Jindi enregistre une baisse de ses recettes d’exploitation pour deux années consécutives et comptabilise des pertes.

Sous l’effet des ajustements du secteur, l’échelle des ventes diminue, et la surface pouvant être comptabilisée en produits à reporter se réduit. En 2024 et 2025, le chiffre d’affaires d’exploitation a respectivement reculé de 23,22 % et de 52,41 %, pour atteindre 753,44 milliards de yuans puis 358,58 milliards de yuans.

En 2024, Jindi a subi, pour la première fois, des pertes de 61,15 milliards de yuans ; en 2025, les pertes se sont élargies à 132,81 milliards de yuans, soit une augmentation des pertes de 117,19 % en glissement annuel. Sur deux ans, les pertes cumulées dépassent 193 milliards de yuans.

Toutefois, dans son rapport financier, le groupe Jindi indique clairement que l’ampleur des pertes énormes ne s’explique pas uniquement par une dégradation opérationnelle ; elle résulte d’une purge financière concentrée pendant la phase de repli de l’industrie. « Alors même que la marge bénéficiaire brute liée aux revenus de règlement des activités immobilières tombe à 7,93 %, la société, conformément au principe de prudence, a comptabilisé des provisions pour dépréciation des stocks et des provisions pour pertes de crédit. »

D’après le rapport financier, en 2025, les pertes de valeur liées au crédit et les pertes de valeur d’actifs de Jindi ont cumulé 9,051 milliards de yuans.

Des acteurs du secteur indiquent que cette pratique consistant à comptabiliser ponctuellement les risques et à réparer le bilan pour en faire repartir la machine correspond à une purge « douloureuse, mais généralisée », propre aux difficultés du secteur, et qu’elle crée aussi un espace pour que la société reparte plus légère ensuite.

L’immobilier classique ralentit : la percée passe par l’activité de construction déléguée

La pression actuelle sur les résultats de Jindi se concentre principalement sur l’activité centrale de développement immobilier. En 2025, Jindi a réalisé un montant de nouveaux contrats de 30,02 milliards de yuans, en baisse de 56,18 % en glissement annuel, et a ainsi chuté en dehors du top 20 du secteur.

Sur l’ensemble de 2025, le développement immobilier a généré un chiffre d’affaires d’exploitation de 23,89 milliards de yuans, en baisse de 60,20 % en glissement annuel ; la marge bénéficiaire brute a reculé de 6,18 points de pourcentage par rapport à l’année précédente pour s’établir à 7,93 %. Le flux de trésorerie net provenant des activités d’exploitation s’élève à 16,0755 millions de yuans, en baisse de 99,88 %.

Dans un contexte de pression persistante sur l’activité de développement classique, Jindi adopte également côté investissement une stratégie de réduction prudente. Au seul début de 2025, à Shanghai et à Hangzhou, la société n’a obtenu que deux terrains, pour un investissement total d’environ 10,01 milliards de yuans.

Jindi continue aussi d’étendre son allocation d’actifs « plus légers ». En 2025, dans l’activité de construction déléguée, la surface de services nouvellement sous contrat a augmenté au total de 15,31 millions de mètres carrés, soit une hausse de 59 % en glissement annuel. À la fin de la période 2025, l’activité de construction déléguée était déjà déployée dans plus de 70 villes à travers tout le pays, avec une surface gérée cumulée sous contrat de 53,62 millions de mètres carrés.

En tant qu’entreprise immobilière ayant été parmi les premières à se positionner sur la voie de la construction déléguée, Jindi s’y est lancée dès 2006. Aujourd’hui, elle a déjà formé un mode de production de gestion relativement mûr et une influence de marque.

Cependant, la concurrence dans la voie de la construction déléguée devient de plus en plus intense. Les principaux promoteurs, les entreprises publiques locales et les plateformes professionnelles de construction déléguée entrent tous sur ce marché. Jindi doit donc continuer à renforcer ses compétences clés pour l’acquisition des projets, la capacité produit, l’efficacité opérationnelle et la maîtrise des risques.

À noter : en 2025, les activités telles que les services immobiliers de Jindi et l’exploitation de biens immobiliers détenus sur un modèle de détention ont globalement évolué de manière stable, jouant un rôle important d’amortisseur des résultats.

À la fin de 2025, la surface sous gestion de Jindi Smart Service était d’environ 268 millions de mètres carrés. Sur la période, la gestion immobilière a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 8,06 milliards de yuans, en hausse de 3,23 %.

La location de biens immobiliers et les autres activités ont généré un chiffre d’affaires d’exploitation de 3,608 milliards de yuans, en baisse de 15,69 % en glissement annuel, mais la marge bénéficiaire brute a progressé de 3,77 points de pourcentage pour atteindre 58,09 %, ce qui traduit une amélioration de la qualité de la rentabilité.

La dette publique « soldée à zéro » reste malgré tout sous pression à court terme

Face à des fondamentaux opérationnels qui continuent de s’affaiblir, Jindi place toujours en priorité la préservation de la crédibilité sur le marché public et franchit une étape clé grâce à des remboursements rigides.

Le 7 avril, le groupe Jindi a finalisé le remboursement, principal et intérêts inclus, des deux obligations d’entreprise « 21Jindi03 » et « 21Jindi04 ». Le montant total remboursé est d’environ 0,522 milliard de yuans.

Ces dernières années, Jindi a continué d’assurer dans les délais et intégralement l’échéance des dettes arrivant à échéance sur le marché public. Le volume des passifs portant intérêts a été réduit de manière ordonnée, et la structure de la dette s’est encore optimisée.

À la fin de 2025, le solde des passifs portant intérêts de la société s’élève à environ 67 milliards de yuans, dont 98,6 % sont des emprunts bancaires ; le coût moyen pondéré de la dette est de 3,92 %, soit une baisse de 13 BP par rapport à la fin 2024.

Actuellement, les indicateurs d’endettement de la société restent stables : le ratio passif/actifs est de 64,25 %, et après déduction des passifs liés aux obligations contractuelles, le ratio passif/actifs est de 61,56 % ; le ratio de dette nette est de 65,21 %.

Tout en réduisant activement l’endettement, Jindi fait aussi face à des exigences significatives en matière de liquidité. En raison de la faiblesse des encaissements liés aux ventes, et de l’effet conjugué des dépenses de remboursement concentrées sur les échéances à court terme, la pression sur la trésorerie s’accentue actuellement.

Tonghuashun montre qu’à la fin de 2025, les emprunts à court terme de Jindi s’élèvent à 4,15 milliards de yuans ; les passifs non courants arrivant à échéance dans l’année s’élèvent à 306,48 milliards de yuans ; la trésorerie et les équivalents de trésorerie sont de 126,73 milliards de yuans ; le déficit de trésorerie à court terme est d’environ 183,9 milliards de yuans. La capacité de couverture des dettes à court terme apparaît clairement insuffisante.

Dans l’ensemble, bien que Jindi maintienne la ligne de sécurité et qu’elle ait créé de la marge pour la poursuite du développement grâce à la purge financière, la tension de trésorerie et l’insuffisance de la couverture des dettes à court terme demeurent des pressions concrètes à l’avant-plan.

Sa capacité durable à résister aux risques reste à être confirmée sur la durée. La question de savoir si la société parviendra réellement à sortir de l’impasse opérationnelle dépend à la fois du rythme de reprise global du secteur, et surtout d’une amélioration substantielle des encaissements provenant des ventes. Elle dépend aussi de la poursuite du dynamisme des activités d’actifs « plus légers », telles que la construction déléguée.

Article de / Huang Ning