Ces derniers temps, je me suis plongé davantage dans les métriques immobilières et j’ai réalisé que beaucoup de gens confondent le GRM et le GIM lorsqu’ils évaluent des propriétés locatives. Ces deux outils sont en réalité assez différents, et utiliser le mauvais peut fausser votre analyse.

Voici le truc : le (Multiplicateur de Loyers Bruts) (GRM) est simple si vous regardez des locations résidentielles. Il suffit de prendre le prix du bien et de le diviser par le revenu locatif annuel. Un calcul simple. Une propriété valant 400k qui génère 50k par an donne un GRM de 8. Un GRM plus bas signifie généralement une meilleure valeur par rapport au revenu locatif, mais il ne regarde que le loyer, rien d’autre.

Le (Multiplicateur de Revenu Brut) (GIM) est la version plus large. Au lieu de se concentrer uniquement sur le revenu locatif, il prend en compte tout ce que la propriété génère — frais de stationnement, blanchisserie, stockage, peu importe. Donc, si cette même propriété génère en réalité 100k au total de toutes les sources, votre GIM devient 5 au lieu de 8. Cela a beaucoup plus d’importance pour les immeubles multifamiliaux ou les propriétés commerciales où il y a plusieurs sources de revenus.

Mais c’est là que ça devient intéressant. Beaucoup d’investisseurs se focalisent sur les chiffres du multiplicateur et oublient qu’ils manquent la vue d’ensemble. Ni le GRM ni le GIM ne vous disent rien sur les coûts d’entretien, les taxes foncières, les frais de gestion, ou si votre marché est réellement en croissance. Une propriété avec un GRM bas peut sembler bon marché jusqu’à ce que vous réalisiez que la zone est en déclin ou que le bâtiment nécessite des réparations majeures.

Quand je compare des propriétés, j’utilise les deux métriques, mais jamais comme seul outil. Le choix entre GRM et GIM dépend de ce que vous achetez réellement — maison individuelle résidentielle ? Le GRM est votre ami. Complexe commercial avec plusieurs sources de revenus ? Optez pour le GIM. Mais il faut aussi ajouter une analyse des dépenses réelles, des tendances du marché, et des fondamentaux du lieu.

La vraie leçon, c’est que ces multiplicateurs ne sont que des points de départ. Ils sont utiles pour des comparaisons rapides, mais considérez-les comme un filtre, pas comme la réponse finale. Combinez-les avec d’autres métriques, parlez avec des acteurs du marché, et examinez en détail les chiffres avant d’engager du capital. C’est ainsi que vous évitez de payer trop cher pour quelque chose qui paraît bien sur le papier mais qui vous vide les poches en réalité.