Le passage entre l'ancien et le nouveau modèle, le secteur immobilier devient la « pierre angulaire de la stabilité des moyens de subsistance », entrant dans une période de transition et de consolidation

Huaxia Times (www.chinatimes.net.cn), journaliste Li Beibei, rapport de Shanghai

Au cours de l’année écoulée, le « point bas » des politiques du marché immobilier et celui du marché se sont progressivement clarifiés. Les travaux de « livraison des logements » ont obtenu des résultats par étapes. Construire des logements de haute qualité est désormais devenu un consensus de l’industrie. En 2026, année du lancement du « 15e plan quinquennal (2026-2030) », alors que l’accélération de la transformation et de la montée en gamme de la structure économique intérieure se poursuit, le secteur immobilier entre dans une période clé de profonds ajustements et d’attaques de la transformation.

Le 2 avril, lors du Forum annuel des points de vue 2026, le consensus et les pratiques des acteurs du secteur montrent que, bien que la voie de l’attaque et de la transformation comporte des défis, elle s’accompagne d’opportunités. De « l’optimisation de l’offre » au niveau des politiques à « l’innovation de qualité » au niveau des entreprises, de la création des « bonnes maisons » au renouvellement urbain, à la transformation numérique et à des explorations multiples de la gestion avec actifs légers, l’industrie immobilière est en train de se détacher progressivement de la dépendance traditionnelle à la croissance en volume, pour revenir aux attributs liés à la subsistance du peuple et se transformer vers une compétition par la qualité.

Le nœud historique de la transition entre anciens et nouveaux modèles

S’agissant de l’enjeu central de la transformation de l’industrie, des experts et universitaires, ainsi que des représentants d’entreprises, ont tous publié leurs points de vue, expliquant la direction des politiques industrielles et l’orientation du développement.

Le président de l’Association de l’industrie immobilière de la province du Guangdong, Wang Shao, a indiqué qu’en comparaison avec le « 14e plan quinquennal », les politiques immobilières clés du « 15e plan quinquennal » sont passées de « l’augmentation de l’offre, le développement stable » à « l’optimisation de l’offre, le développement de haute qualité, et un nouveau modèle de développement », marquant la transition de l’immobilier, d’une expansion à grande échelle vers l’amélioration de la qualité, et d’un « outil de stimulation économique » vers une « base de stabilité pour le mieux-être du peuple ».

Face à la nouvelle phase de développement, l’immobilier fait également face à des exigences de contenu pour un développement de haute qualité. Son cœur réside dans l’unification multidimensionnelle visant à réaliser « la stabilité de la croissance, l’équilibre du développement, la durabilité de l’environnement et l’équité sociale », tout en équilibrant la relation entre la stabilité à court terme et un développement sain à long terme.

Wang Shao a souligné que l’objectif ultime des bonnes maisons est de revenir à l’attribut « subsistance du peuple », afin que chacun puisse bénéficier d’un logement approprié : « Faire en sorte que l’espace urbain serve mieux le développement de tous les secteurs du pays : cela est hautement cohérent avec l’objectif ultime de la construction d’une ville du peuple moderne. » Les promoteurs immobiliers doivent convertir simultanément la valeur des « bonnes maisons » et des « bons services » en moteur de croissance économique : stimuler la consommation et soutenir les investissements effectifs ; créer des espaces et des scénarios de lieux de production et de vie à haute qualité, libérer continuellement la valeur de détention à long terme des « bonnes maisons » ; promouvoir systématiquement et en profondeur la construction de « bonnes maisons, bons quartiers, bonnes communautés, bonnes villes », afin d’aider le secteur immobilier à revenir à l’attribut de subsistance du peuple et de devenir un moyen important pour soutenir un développement de haute qualité.

Le secrétaire du comité du Parti et président de Beijing Zhongxin City Development and Operation Co., Ltd., Yang Jin, a déclaré d’emblée que l’industrie immobilière se trouve actuellement au nœud historique de la transition entre les anciens et les nouveaux modèles. « Garantir des flux de trésorerie » ou « garantir des profits » est devenu le dilemme que les entreprises doivent affronter à présent.

Yang Jin estime que, dans l’ensemble, les défis actuels de l’industrie sont la conséquence inévitable de la transition de l’économie macroéconomique et de l’itération des étapes de développement urbain. Le modèle de croissance à grande échelle qui prévalait auparavant dans l’immobilier ne fonctionne plus. Le centre de gravité de l’industrie se déplace vers le fait de « faire mieux sur les incréments et de valoriser les actifs existants ». Les domaines soutenus activement par les politiques nationales, tels que le renouvellement urbain, la transformation des villages en ville, la construction de logements garantis et la création de bonnes maisons, sont à la fois des voies prioritaires guidées par l’État et deviendront le champ de bataille principal de la valeur future de l’industrie immobilière.

Sur la base de ce jugement, Zhongxin Chengkai a actuellement défini une configuration de « double moteur : développement + exploitation ». S’appuyant sur les avantages de synergie « finance + industrie » du groupe CITIC, l’entreprise se concentre sur les voies clés telles que l’absorption et la résolution des risques, le renouvellement urbain, etc. Parallèlement, elle construit activement un modèle de transformation « quatre nouveautés » : explorer de nouveaux modèles, créer de nouveaux produits, utiliser de nouvelles technologies et construire une nouvelle écologie, afin de tracer une voie de développement de transformation aux caractéristiques propres.

Trajectoire d’innovation du développement des entreprises

Au moment charnière où l’industrie se transforme de la variation quantitative vers la transformation qualitative, en suivant la tendance de développement de l’industrie et en explorant des trajectoires d’innovation, il s’agit de la tâche centrale des promoteurs immobiliers à l’heure actuelle. Les grandes entreprises immobilières redoublent d’efforts pour améliorer la qualité, explorent des modèles de développement conformes aux exigences du nouveau cycle et font avancer l’industrie vers une ère de compétition par la qualité.

Le directeur de l’Institut de recherche urbaine de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., Meng Wei, a révélé que China Merchants Shekou fait avancer l’exploration de « Good House 2.0 ». Le cœur de l’initiative se concentre sur l’intégration technologique et l’innovation. L’entreprise a déjà mis en place, à son siège à Shenzhen, un laboratoire de bonnes maisons, afin de mener à bien la découverte de nouveaux problèmes, l’exploration de nouvelles technologies et des travaux de vérification liés à la perception des clients.

Green City Life Technology Group explore également la manière concrète de « créer des bonnes maisons ». Zhu Kuai, vice-président de Green City Life Technology Group et directeur général de Green City Architectural Technology Group, a indiqué que beaucoup de promoteurs immobiliers tombent dans des difficultés opérationnelles parce que la racine du problème réside dans le fait que la plupart adoptent des modèles de développement de type « assemblage et bricolage ».

« À l’avenir, la concurrence immobilière est, dans l’essence, une concurrence de résidence intelligente “technologie + humanisme”. C’est précisément la raison pour laquelle le modèle traditionnel d’assemblage ne peut ni s’adapter, ni réussir à créer de bonnes maisons », explique Zhu Kuai. Il a précisé que, à l’heure actuelle, le système de technologies lié aux bonnes maisons de Greentown a déjà été déployé dans plusieurs projets. À l’avenir, Greentown continuera de faire de la technologie et de l’humanisme le cœur de sa démarche, afin de permettre à davantage de personnes de vivre dans des bonnes maisons conformes aux standards « 6633 » de la technologie de Greentown.

En tant que l’un des représentants en tête du secteur de la maîtrise d’ouvrage déléguée (build-to-suit), Landi Management a également mis en place un modèle unique pour créer des « bonnes maisons ». Wang Xin, vice-président de la société de gestion du développement du groupe Landi, a indiqué que Landi, dans le domaine de la maîtrise d’ouvrage déléguée commerciale (c’est-à-dire hors segment résidentiel), a déjà construit un système complet de services de gestion sur toute la chaîne, couvrant intégralement tous les maillons, depuis la décision d’investissement en amont, la planification industrielle, les phases de développement et l’exploitation en aval.

Face à la situation actuelle de l’industrie, Landi Management a lancé deux modèles : « gestion déléguée + » et « gestion déléguée - ». D’une part, compte tenu d’une compétition intense dans le secteur traditionnel de la délégation standardisée et de la diversification des besoins des clients, Landi Management, grâce à ses capacités dans des domaines tels que l’exploitation de parcs industriels, les appartements longue durée, le conseil en financement, les services de propriété, l’accompagnement santé et le sport, fournit des services à valeur ajoutée « gestion déléguée + ». D’autre part, compte tenu du fait que les professionnels de l’immobilier sont relativement saturés, les plateformes de financement d’investissement (telles que les TP de gestion urbaine) et les entreprises technologiques peuvent facilement recruter des talents spécialisés, et que les besoins des propriétaires se déplacent vers des sous-segments ou des services spécifiques, Landi Management construit des capacités d’activité de manière modulaire, afin de créer le modèle « gestion déléguée - » pour s’adapter aux besoins. En outre, Landi Management explore aussi dans plusieurs régions des modèles de conseil en actifs légers, afin d’élargir les frontières de son activité.

L’industrie vers une stabilité du fond

Grâce à ses avantages de plateforme, Beihaojia, filiale de KE Holdings, dispose d’une forte capacité de perception sensible du marché. Le directeur du centre d’innovation C2M de Beihaojia, Wu Bin, a déclaré que, dans le contexte actuel où la structure du marché immobilier connaît un changement majeur, la part des transactions de l’immobilier d’occasion des villes de tête dépasse 70 %, et que l’évolution des prix reflète davantage la situation réelle du marché. Par ailleurs, le rapport offre-demande sur le marché s’est inversé : les stocks d’occasion continuent d’augmenter. Depuis 2021, l’industrie est entrée dans une phase où il y a « plus de biens que de clients ». Les décisions des acheteurs sont devenues encore plus prudentes.

Wu Bin estime que, dans ce contexte, la nature du « fait de se battre sur les produits » (voler les produits) dans l’industrie consiste à répondre précisément aux besoins de clients spécifiques. Sur cette base, le cœur du modèle C2M (Customer to Manufacturer, du consommateur au fabricant) lancé par Beihaojia réside dans « tout tourne autour de C ». Grâce au développement de la technologie, sur la base de grandes quantités de données, en combinant les technologies de big data et d’IA, ainsi que la capacité à toucher précisément les clients, il devient possible de trouver précisément les besoins de C, puis de rendre possible des activités telles que l’analyse des terrains, le positionnement produit, la conception, le marketing, etc. Beihaojia a transformé cette capacité en solutions ; elle a déjà été largement validée dans une douzaine de projets en collaboration avec des promoteurs tels que China Merchants, Yuexiu et Binjiang.

Yan Qiong, directrice générale de l’activité « construction et immobilier » de Kingdee China, analyse les difficultés de transformation numérique des promoteurs immobiliers et propose une méthode pour « passer de “le meilleur au niveau d’un produit” à “le meilleur au niveau de l’architecture” ». Elle affirme que, actuellement, la plupart des promoteurs immobiliers, pendant la transformation numérique et l’application de l’IA (intelligence artificielle), se trouvent dans un environnement profondément difficile : « le CEO s’inquiète », tandis que le CIO/CTO souffre. La formation de cette difficulté est étroitement liée à l’idée inhérente selon laquelle, lors des choix de numérisation dans le passé, on poursuivait le modèle « le meilleur au niveau d’un produit ». Par conséquent, lors du choix des plateformes numériques, les promoteurs doivent rompre avec la compréhension traditionnelle « le meilleur au niveau d’un produit », et se tourner vers la nouvelle idée « le meilleur au niveau de l’architecture ».

Concrètement, il faut prioriser le choix d’une plateforme numérique intégrée rassemblant « plateforme, données, applications et agents intelligents » en un seul ensemble. Une telle plateforme peut à la fois satisfaire les besoins d’appels multi-modaux de l’entreprise, prendre en charge le développement autonome d’agents intelligents personnalisés en interne, effectuer la gouvernance des données d’entreprise, et réutiliser directement les applications SaaS et agents intelligents intégrés à la plateforme, accélérant ainsi considérablement le déploiement des technologies d’IA, améliorant réellement l’efficacité opérationnelle des entreprises et aidant les promoteurs immobiliers à franchir le goulot d’étranglement de la transformation numérique, pour traverser le cycle.

Outre les entreprises axées sur la mise à niveau des produits, le vice-président Ding Nan de Modern Capital Management Co., Ltd. s’intéresse davantage au développement du secteur des actifs non performants et à la situation de ceux qui y travaillent. Il estime que, au début, les actifs non performants et les restructurations de dettes n’étaient que des départements périphériques de l’industrie immobilière. Avec les changements de l’industrie, les professionnels du secteur des actifs non performants sont entrés au cœur de l’immobilier, et de nombreux acteurs de l’investissement et de l’exploitation immobilière se sont également tournés vers ce domaine. Selon Ding Nan, en 2026, ce n’est qu’à ce moment-là que les perceptions entre les promoteurs immobiliers, les créanciers, les acheteurs de logements et le gouvernement convergeront pour la première fois, ouvrant une véritable période de restructuration.

Alors que les promoteurs immobiliers rebondissent après être tombés au plus bas, le marché montre aussi des signes de « stabilisation après le creux ». Selon Xia Yifeng, analyste en chef de l’industrie immobilière et vice-président de BOC International Securities, le marché immobilier actuel présente une tendance à la stabilisation progressive dans les villes centrales, tandis que les villes non centrales affichent une performance relativement plus faible, avec une situation différenciée. Les quatre grandes villes de première catégorie montrent chacune des caractéristiques dans la performance des prix des logements, mais globalement la tendance se stabilise : à Beijing, le prix des logements d’occasion en variation mensuelle est redevenu positif (+0,2 %) ; à Shanghai, après une baisse continue de 9 mois de mai 2025 à janvier de cette année, les prix sont désormais revenus à l’alignement avec Beijing ; la situation des marchés des villes non centrales est plus faible que celle des villes centrales.

Xia Yifeng souligne que, comme les prix des logements d’occasion ont baissé pendant une longue période, dans certaines régions la rentabilité des logements d’occasion devient plus visible, ce qui exerce un certain effet d’écrasement sur la vente des logements neufs des environs. Par conséquent, en plus du choix de l’emplacement et de l’environnement, les promoteurs doivent compter sur la puissance produit et l’amélioration de la qualité pour renforcer la compétitivité.

À la recherche d’une voie ascendante pour l’industrie

Dans la partie discussion sur le thème du forum, Zhang Xiaoduan, vice-directrice de l’Institut de recherche de Jones Lang LaSalle, en tant qu’invitée modératrice, a d’emblée indiqué, autour du thème central « la voie vers le haut », que même si le marché immobilier libère des signaux positifs localisés, la confiance globale du marché reste dans une phase de reprise lente, et la tendance de développement de l’industrie demeure l’objet de plus grande attention des professionnels.

Face à la tendance générale du marché et au tournant du développement, quels indicateurs clés les acteurs du secteur surveillent-ils habituellement ?

À cette question, Long Guixin, directeur du groupe Desiqin, a déclaré qu’il faut surveiller plusieurs types d’indicateurs pour anticiper la tendance du marché, mais que les deux indicateurs clés d’une stabilisation réelle sont : d’abord, le nombre de personnes et le nombre d’entreprises qui sont disposées à investir et à entreprendre, car ce sont là les forces motrices essentielles de l’amélioration des indicateurs tels que les loyers et les transactions ; ensuite, le nombre de naissances des talents scientifiques et technologiques dans les villes de première et deuxième rang (les 20 premières villes de Chine). Long Guixin a en outre indiqué que le développement urbain devrait accorder davantage d’attention à l’introduction de ressources d’innovation technologique et à l’arrivée de populations liées aux nouvelles technologies ; c’est là la clé pour la stabilisation du marché.

Guo Rui, directeur général de la société Fuwu Guangzhou, a apporté une preuve par des données spécifiques à la variation positive du marché. Rien que pour le marché des propriétés haut de gamme à Guangzhou, dès 2025, on est déjà entré dans une « petite saison de printemps » (Small Spring). D’après les données, cette « petite saison de printemps » s’est concentrée sur les deux dernières semaines de mars : « la hausse du nombre de visites et des transactions d’unités a atteint 80 % ; le montant a augmenté d’1,5 fois (en glissement annuel) ; et les transactions de biens plus chers se sont nettement améliorées ».

Guo Rui estime que la raison fondamentale de l’amélioration des transactions réside dans la mise à niveau des produits. À l’avenir, les bonnes maisons continueront de stimuler davantage de transactions, mais « de bonnes maisons » ne signifie pas seulement une mise à niveau du produit : c’est davantage une considération stratégique. Grâce à l’amélioration côté offre, cela stimule la demande globale et la restauration de la confiance du marché.

Meng Wei, directeur de l’Institut de recherche urbaine de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., a indiqué que, en 2024 et en 2025, les bonnes maisons étaient principalement dans une phase où elles relevaient d’une orientation par les politiques et d’une construction de systèmes par chaque promoteur ; au début de 2026, les promoteurs ont tous avancé et mis en œuvre de manière complète. La percée centrale est passée de la communication marketing à l’extrémité de la chaîne d’approvisionnement. Par exemple, pour China Merchants Shekou : en 2025, seulement 6 projets-démo de bonnes maisons ont été conçus ; de la fin 2025 au début 2026, plus de 30 projets ont été mis en œuvre. On est passé des prototypes pilotes au déploiement généralisé, en assurant solidement la construction des « bonnes maisons », afin de mieux répondre aux besoins de la population pour une vie meilleure.

Au-delà de la construction des « bonnes maisons », Hu Mao, président pour la Chine d’IWG, a élargi son regard au niveau des communautés et des équipements. Il estime que « les bonnes maisons » doivent être accompagnées de « bons quartiers » et de « bons aménagements », afin de former un environnement de vie très attractif.

Hu Mao a indiqué que, pour optimiser l’environnement résidentiel et améliorer l’énergie d’animation ainsi que l’attractivité des communautés, en plus de renforcer la verdure et les équipements commerciaux, il faut aussi prévoir des espaces de bureau, afin d’accueillir des populations de secteurs variés au sein des communautés : « C’est précisément parce que nous avons vu qu’il existe aussi des besoins de travail flexible dans la communauté, que nous avons maintenant étendu notre portée à ces zones de bureaux non “mainstream” ainsi qu’à l’intérieur des communautés, pour lancer des centres de bureaux flexibles. Cela complète en réalité le fait de construire de bons quartiers et de bons environnements de vie : cela comble des volets tels que l’introduction d’activités et la durabilité du développement. »

Cette approche qui brise les schémas conventionnels s’applique à la fois au marché des incréments et au renouvellement urbain. Zhou Zhipeng, directeur et directeur général chargé du département de l’évaluation et des services de conseil professionnels pour Guangzhou chez First Pacific Davids, estime que le modèle de développement par mise à disposition illimitée (infiniment réplicable) a atteint ses limites, et que, à l’avenir, les projets capables de percer se concentreront sur l’exploitation de la différence de loyer foncier. Ces projets se répartissent principalement en deux directions : d’une part, s’appuyer sur l’héritage culturel de leur lieu pour créer une caractéristique distinctive non reproductible ; d’autre part, pour des projets sans emplacement unique, construire une compétitivité grâce à l’injection continue de contenus.

Zhou Zhipeng souligne que la différenciation, la personnalisation et l’injection de contenus constituent le cœur de la compétitivité des projets de renouvellement urbain : « Le renouvellement urbain se trouve à l’étape de transition entre anciens et nouveaux, le modèle traditionnel d’acquisition foncière et de développement touche à sa fin, et l’industrie passera d’un développement extensif vers un développement plus raffiné. »

Rédaction : Zhang Bei ; Rédacteur en chef : Zhang Yuning