Le « petit printemps » du marché immobilier de Pékin confirmé, en mars, près de 20k transactions de logements d'occasion, atteignant un nouveau sommet en 15 mois !

Le correspondant de Li Kaixuan reportage depuis Pékin

Après de longs ajustements, l’immobilier résidentiel à Pékin a montré un signal de reprise très fort : le “petit printemps” est apparu, et la tendance pourrait se poursuivre. Un reporter du @E1@ a noté qu’à la fin de mars, plusieurs projets de nouveaux logements à Pékin ont ouvert leurs portes : dans les bureaux de vente, la scène animée de files d’attente pour visiter a refait surface.

Parallèlement, d’après les données publiées par la Commission municipale du logement et de la construction de Pékin, en mars, les transactions de logements d’occasion à Pékin ont atteint 19 886 unités, soit une hausse de 3,4 % sur un an. “Un nouveau sommet” est devenu le mot-clé de ce printemps pour le marché immobilier de Pékin.

Nouveau phénomène : files pour visiter

Le Palais Guoxian PARK, ouvert le 29 mars, est sans aucun doute l’un des projets vedettes du moment sur le marché immobilier de Pékin. « Les bureaux de vente ont ouvert en avance : quand on a commencé, le week-end il fallait faire la queue pour visiter, une file d’une heure ; en semaine, c’est un peu mieux. Je conseille aux clients de venir en semaine. » Le 2 avril, Lin Lan (nom de plume), agent immobilier à Pékin, a déclaré au reporter du @E2@. Lin Lan a souligné que, depuis l’an nouveau, les quelques nouveaux projets ouverts à Pékin se sont bien vendus.

En tant que gros pourvoyeur de terrains sur le marché de Pékin ces deux dernières années, le marché des nouveaux logements dans le district de Changping est entré, après la Fête du Printemps, dans une ère de concurrence. Après avoir mené à bien la construction du Guoxian Mansion grâce à China Construction Smart Land, la société s’est enchaînée et a remporté le terrain de Xiejiazhuang. Profitant d’un environnement écologique de qualité adossé au parc Wenyouhe, elle prépare à nouveau le lancement d’un produit phare. De son côté, la société Future Science City Real Estate a remporté, sur son propre territoire, une parcelle dans le secteur de la Future Science City et a développé Xinghuan Times ; les deux projets ont ouvert en même temps. Par ailleurs, Lin Lan a indiqué que le @E3@ (nom du projet) Longyue Haixu, développé par Beijing Chengjian Real Estate à Dongxiaokou, devrait ouvrir vers la mi-avril.

Parmi les “trois frères”, Guoxian Mansion PARK et Xinghuan Times, ouverts en premier, peuvent être qualifiés de très prisés. Le 2 avril, un reporter du @E2@ a vu que, malgré un jour ouvrable, il y avait encore beaucoup de personnes qui visitaient le Guoxian Mansion PARK : devant l’écran d’affichage du plan d’urbanisme, près des maquettes, et au point de signature, on comptait de nombreux clients ; dans l’espace des appartements témoins, il y avait aussi plusieurs groupes en visite. « Le projet propose plus de 800 unités : lors de la première ouverture, plus de 400 unités ont déjà été vendues ; les signatures en ligne (net签) ont aussi dépassé les 100 unités. La vente va assez vite. Pour les petites typologies, il n’y a plus beaucoup de choix. » a déclaré un conseiller en placement de Guoxian Mansion PARK au reporter du @E2@.

Le volume total de logements de Xinghuan Times, qui connaît aussi une ambiance animée au bureau de vente en semaine, est un peu inférieur à celui de Guoxian Mansion PARK. En revanche, pour les typologies les plus recherchées, il ne reste essentiellement que des logements situés au rez-de-chaussée et aux étages inférieurs (niveau 3 et dessous). « Dans ces deux jours, nous allons retirer une partie des logements pour lesquels le paiement de l’acompte initial n’a pas été entièrement réglé. Nous proposerons aussi une autre série de logements de meilleure qualité, mais ce n’est pas non plus très nombreux. » a déclaré au reporter du @E2@ un conseiller en placement de Xinghuan Times.

Du point de vue des prix, les deux projets concilient logements pour la demande initiale et améliorations : tous sont en décoration haut de gamme ; dans la grande majorité des typologies, le taux de surface habitable est proche de 100 %. Le prix total se situe entre 4,0 millions et 8,0 millions de yuans. « En général, la vente des nouveaux logements a deux moments-clés : à mi-année et à la fin de l’année. Pour ces deux projets, je pense qu’on ne dépassera pas moins de six mois avant qu’ils soient entièrement vendus. » Lin Lan estime que les perspectives de vente de ces nouveaux projets sont prometteuses.

Les ventes de logements d’occasion s’accélèrent

« Assouplir les restrictions d’achat et faire entrer le public qui attendait dans le marché, après la fête, les transactions à Pékin sont effectivement très bonnes. » a déclaré Lin Lan au reporter du @E2@. Fin décembre 2025, Pékin a publié un texte indiquant qu’il fallait encore optimiser et ajuster la politique de limitation des achats de logements : réduire la durée d’exigence en matière de cotisation à la sécurité sociale ou d’impôt sur les revenus individuels, et permettre aux familles nombreuses d’acheter, dans le cinquième périphérique, une autre résidence commerciale. Au début du mois d’août de la même année, Pékin a levé la limitation d’achat en dehors du cinquième périphérique : Guoxian Mansion PARK et Xinghuan Times se trouvent tous deux en dehors du cinquième périphérique.

Les nouveaux logements sont très chauds, et les logements d’occasion entrent aussi clairement dans un canal de reprise. « Les prix n’augmentent pas de manière évidente, mais le volume de transactions a augmenté, et c’est allé plus vite. Le volume d’annonces de logements d’occasion a nettement baissé. » a déclaré Lin Lan au reporter du @E2@. Lin Lan a indiqué que, dans les annonces d’occasion sorties récemment, tant que le prix est approprié et que la typologie ainsi que l’étage ne présentent pas de défauts “durs”, les ventes se feront relativement vite.

Des données publiées par l’Institut Zhongzhi montrent que depuis le début de l’année, le marché des logements d’occasion à Pékin fait preuve d’une forte résilience : le nombre d’annonces de logements existants continue de baisser. À la fin février, il a chuté à 122k unités, soit 15k unités de moins que fin 2025. La baisse du volume d’annonces reflète que les attentes des vendeurs d’immobilier d’occasion deviennent progressivement plus stables ; le marché porte alors un jugement plus rationnel.

Un autre agent immobilier a déclaré au reporter du @E2@ : « Maintenant, la marge de négociation n’est plus grande. Les deux transactions récentes : les propriétaires avaient affiché leurs prix à 3,68 millions de yuans, et c’est finalement à 3,50 millions de yuans que ça s’est conclu. » Cet agent a particulièrement mentionné que l’une des principales raisons de la réduction de la marge de négociation est qu’après les ajustements du marché, les prix affichés par les propriétaires sont eux aussi de plus en plus devenus rationnels.

Les données confirment aussi la reprise. D’après les données de signatures en ligne publiées par la Commission municipale du logement et de la construction de Pékin, en mars, les logements d’occasion ont atteint 19 886 unités vendues, soit une hausse de 3,4 % sur un an. L’Institut Wo Ai Wo Jia a déclaré au reporter du @E2@ que ce volume de transactions dépasse non seulement un sommet sur les 15 derniers mois, mais qu’il s’agit aussi du troisième niveau le plus élevé des volumes mensuels depuis mai 2021. D’après les données à l’échelle d’une seule journée, le 31 mars, le volume de signatures en ligne de logements d’occasion à Pékin atteint 1 422 unités, soit un nouveau record sur une seule journée au cours des trois dernières années.

La tendance pourrait se poursuivre

L’Institut Wo Ai Wo Jia estime que la mise sur le marché concentrée des ménages à la demande initiale (demande “pour acheter son premier logement”) constitue un soutien important à la conjoncture de “petit printemps” à Pékin. D’après les données de Wo Ai Wo Jia, en mars, à Pékin, le volume de transactions de logements d’occasion dont le prix est inférieur à 3 millions de yuans a représenté 66,3 % du volume total des logements d’occasion de la même période, soit une hausse de 19,1 % sur un an. Les logements à prix total bas sont devenus le principal moteur des transactions.

« Le recul continu des prix au début de la période a fait tomber beaucoup de logements dans l’intervalle de prix que les acheteurs à demande initiale peuvent supporter. Combiné à l’amélioration des attentes du marché, la demande en attente accumulée au préalable s’est libérée de façon concentrée. Actuellement, les prix des logements sont globalement revenus à l’intérieur des attentes psychologiques de certains acheteurs, et le rapport qualité-prix s’est amélioré. » a déclaré l’Institut Wo Ai Wo Jia au reporter du @E2@.

L’analyste Leng Hui de l’Institut Lianjia de Pékin a déclaré au reporter du @E2@ : « En termes de structure des transactions, en mars, la part des transactions dans les zones centrales comme Dongcheng et Xicheng a légèrement diminué, tandis que la part de districts comme Shijingshan et Tongzhou a augmenté. Cela reflète que, après les fêtes, la motivation des nouveaux arrivants et des ménages à la demande initiale à entrer sur le marché est relativement plus élevée. »

« Après la Fête du Printemps, le marché s’est progressivement rétabli ; acheteurs et vendeurs sont entrés sur le marché en groupes, ce qui a provoqué une forte reprise du volume de nouveaux clients en mars. Sous l’effet de cela, pendant la période actuelle et dans les mois à venir, le volume de logements en vente d’occasion reviendra également à la hausse : ce sont là des phénomènes normaux. » a analysé Leng Hui.

Côté nouveaux logements, Lin Lan a déclaré sans détour : « Les projets de nouveaux logements des premières années étaient relativement loin de la station de métro. Ces deux dernières années, les terrains de nouveaux logements sont très bien situés : près du métro, ils se vendent nettement mieux. Tous les types de terrains de bonne qualité ont été mis en ligne. De plus, les typologies de nouveaux logements se sont améliorées très rapidement : la “guerre de concurrence” entre les projets est intense. Le taux de surface habitable, les normes de livraison, l’aménagement paysager, les clubs et espaces de service, tout devient un point de compétition. »

Les données publiées par l’Institut Zhongzhi montrent que, en mars, à la quatrième semaine, les logements commerciaux nouvellement construits à Pékin ont atteint 122k de mètres carrés de transactions, soit un nouveau sommet hebdomadaire depuis 2026. Cela indique que la conjoncture de “petit printemps” apparaît déjà à titre préliminaire.

« Sous l’influence d’une réduction du volume des terres et d’une amélioration de la qualité du marché foncier, le marché des nouveaux logements à Pékin devrait passer de la “dilatation en volume” à la “concurrence en qualité”. À mesure que les politiques et les plans d’approvisionnement en foncier se coordonnent, la position produit et la qualité des futurs projets de nouveaux logements pourraient être rehaussées. » a estimé Zhao Zhansheng, analyste d’entreprise de l’Institut Zhongzhi à Pékin.

L’Institut Wo Ai Wo Jia a déclaré au reporter du @E2@ que ces dernières années, le marché immobilier a connu de profonds ajustements, et, sous le déploiement du gouvernement central pour “stabiliser vigoureusement le marché immobilier”, il est entré dans une nouvelle phase. Pékin, en tant que ville de premier rang, dispose de fondamentaux urbains relativement bons : la demande structurelle de logement et la demande d’amélioration de logement sont présentes à long terme ; et, en outre, la politique immobilière à venir a encore une marge d’optimisation. Par conséquent, la conjoncture de “stabilisation des baisses et reprise” devrait se poursuivre, ce qui contribuera à un développement stable et sain du marché immobilier de Pékin.