Le nouveau coach, Lin Zhubo, présente son tout premier bilan : Yongsheng Service a réalisé l’an dernier un bénéfice de 4,37 milliards, tandis que la baisse de la marge brute reste à résoudre.

Demandez à l’IA · Comment le nouveau dirigeant, Lin Zhubo, mène Yongseng Service à atteindre ses objectifs de croissance des bénéfices ?

Source de l’article : Hebdo Time ; Auteur : Zhang Yijing

Source de l’image : 图虫创意

Après une brève réparation du côté des bénéfices en 2024, Yongseng Service, entreprise de gestion immobilière locale de Shanghai, a de nouveau remis un bilan de « hausse des revenus sans hausse des profits ».

Le 30 mars, Yongseng Service (01995.HK) a publié son annonce des résultats annuels 2025. Sur la période, l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 6.87B de RMB, atteignant un niveau record, en hausse d’environ 0,4 % par rapport à 2024 ; le bénéfice attribuable aux actionnaires s’élève à environ 437 millions de RMB, en baisse d’environ 8,5 % par rapport à 2024.

À la fin 2025, Yongseng Service comptait 1 524 projets sous gestion, avec une surface d’immeubles sous gestion d’environ 252 millions de m², en hausse d’environ 0,6 % par rapport à la même période de 2024 ; le nombre de projets signés par Yongseng Service était de 1 824, avec une surface signée de 354 millions de m², en hausse d’environ 0,8 % par rapport à la même période de 2024.

Il est à noter que ce rapport financier constitue aussi le tout premier bilan annuel remis par Lin Zhubo, le « nouveau dirigeant » de Yongseng Service, après sa prise de poste. Les informations indiquent qu’au 1er septembre 2025, Lin Zhubo a succédé officiellement à Zhou Hongbin pour devenir président de Yongseng Service. Il a été nommé administrateur non exécutif du groupe Yongseng Service en juin 2025 ; auparavant, il était vice-président du groupe Xu Hui et président du groupe régional Chine de l’Ouest.

Lors de la conférence de présentation des résultats annuels 2025 tenue le 31 mars, Lin Zhubo a déclaré qu’au cours de ces six mois, il avait piloté plusieurs travaux clés, dont la présidence de l’achèvement du plan global d’exploitation, du budget et de la configuration des ressources pour 2026, un travail achevé à la fin 2025.

Il a souligné que 2026 est une année charnière pour le développement de Yongseng Service. Des lignes directrices claires de gestion opérationnelle ont déjà été établies en interne, afin de garantir que la croissance des bénéfices est supérieure à celle des revenus, que la croissance des revenus dépasse celle des coûts, et que l’on avance autour de l’objectif central de « croissance des bénéfices à deux chiffres », avec une prévision de croissance annuelle des bénéfices de 8 %-10 %.

Sur le marché secondaire, le 31 mars, le cours de Yongseng Service a progressé. À la clôture, le titre s’établissait à 1,79 HKD par action, en hausse de 6,55 % par rapport à la séance précédente, pour une capitalisation boursière d’environ 3.08B de HKD.

La gestion immobilière soutient seule la croissance

Yongseng Service est une société de gestion immobilière, appuyée par l’immobilier développeur Xu Hui Holdings (00884.HK). Ses activités couvrent une large gamme de types de biens immobiliers, notamment les propriétés résidentielles et non résidentielles, incluant immeubles de bureaux, centres commerciaux, écoles, hôpitaux, sites touristiques, bâtiments gouvernementaux, stations de service d’autoroute, gares de transport ferroviaire urbain (métro/rail), et quais de ferry, etc.

Les revenus de l’entreprise proviennent principalement de quatre grandes activités : services de gestion immobilière, services de valeur ajoutée pour les communautés, services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires, et services urbains. Parmi eux, les services de gestion immobilière constituent la source de revenus la plus importante, dont la part du chiffre d’affaires se maintient généralement au-dessus de 50 %.

D’après les données du rapport financier, la croissance de Yongseng Service en 2025 a bénéficié de la performance de l’activité de services de gestion immobilière. Sur la période, les revenus de cette activité se sont élevés à 5.45B de RMB, en hausse de 7,1 %, représentant 79,4 % du chiffre d’affaires total.

Cependant, en dehors de la croissance des services de gestion immobilière, les recettes des trois autres principaux segments de l’entreprise ont toutes reculé. Parmi eux, les services de valeur ajoutée pour les communautés ont enregistré la baisse la plus limitée, avec un chiffre d’affaires de 796 millions de RMB, en baisse de 7,7 % d’une année sur l’autre ; les services urbains ont réalisé un chiffre d’affaires de 233 millions de RMB, en baisse de 18,7 % ; les services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires ont connu la baisse la plus forte, avec un chiffre d’affaires de 382 millions de RMB, en baisse de 36,2 %, soit 217 millions de RMB de moins qu’en 2024, et représentant une part du chiffre d’affaires total de l’entreprise ramenée à 5,5 %.

Source de l’image : rapport des résultats annuels 2025 de Yongseng Service

Concernant la forte baisse des services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires, Lin Zhubo a indiqué que dans le passé, ce segment était fortement lié à Xu Hui Holdings ; désormais, à mesure que le niveau de commercialisation du marché augmente, le lien est devenu moindre. Cela montre que l’activité n’a pas encore formé une seconde courbe de croissance autonome. Toutefois, il estime que le moment actuel constitue le point le plus bas historique en termes d’ampleur des revenus de services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires.

D’après les explications de Lin Zhubo, pour les services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires, Yongseng Service ajuste activement ses positions et explore de nouvelles directions. Par exemple, dans le cas de l’activité de transformation d’espaces, Yongseng Service construit un service complet autour de « emménager avec la valise — vivre pour cuisiner — locations et ventes sans souci ». Le pilote a été lancé avant la Fête du Printemps ; le 27 mars, des appartements témoins ont été présentés, et le 30, en soirée, en seulement trois jours, 9 commandes d’intention ont été réalisées. Ce type d’activité s’appuie sur des capacités professionnelles et crée une valeur incrémentale autour de la transformation de l’espace résidentiel. En outre, l’entreprise développe aussi des produits tels que la réparation et la maintenance des logements afin d’élargir la gamme de produits des services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires.

Selon lui, même si le volume total de l’industrie de la gestion immobilière a atteint 16k de RMB, il existe encore de la place pour la croissance à l’avenir. Avec la libération de la demande, le taux de rotation des propriétés résidentielles dans les villes clés a doublé : environ 20k quartiers entrent chaque année dans le cycle de nouvel appel d’offres et de nouvelle sélection ; dans l’ensemble du pays, plus de 40 % des logements résidentiels ont plus de 20 ans, ce qui représente une opportunité pour les entreprises disposant d’une exploitation standardisée et de capacités professionnelles.

Marge brute sous pression : le management prévoit la maintenir dans une fourchette de 17 % à 20 %

En examinant le rapport financier, on peut constater que « hausse des revenus sans hausse des profits » de Yongseng Service provient principalement de la baisse de la marge brute.

Les données montrent qu’en 2025, l’entreprise a réalisé une marge brute de 20k de RMB, en baisse de 3,5 % par rapport à 2024 ; la marge brute s’établit à 19,0 %, soit une baisse de 0,7 point de pourcentage d’une année sur l’autre.

D’après les différents segments, sur la période, les services de valeur ajoutée pour les non-propriétaires et les services urbains ont respectivement réalisé une marge brute de 7,1 % et 13,4 %, en hausse de 0,7 point et 2,5 points par rapport à 2024.

En revanche, ce qui a tiré la marge brute de l’entreprise vers le bas sont les deux grandes activités que sont les services de gestion immobilière et les services de valeur ajoutée pour les communautés. Parmi elles, la marge brute des services de gestion immobilière s’élève à 18,2 %, en baisse de 1,1 point de pourcentage par rapport à 2024 ; la marge brute des services de valeur ajoutée pour les communautés est de 31,4 %, en baisse de 3,3 points de pourcentage par rapport à 2024.

À ce sujet, le directeur financier en chef de Yongseng Service, Zhou Di, attribue la baisse des marges brutes des deux activités à des facteurs internes et externes. Du point de vue externe, l’environnement macroéconomique apporte des défis à l’industrie de la gestion immobilière, et la percée des revenus ainsi que la maîtrise des coûts sont toutes deux affectées ; du point de vue interne, Yongseng Service augmente volontairement ses investissements en vue d’améliorer la qualité, par exemple en transformant une partie des employés externalisés en employés en propre et en améliorant la qualité des parcs résidentiels, et ces mesures connexes entraînent une hausse des coûts.

Pour l’activité de base de gestion immobilière, qui relève d’un secteur lié à la subsistance des populations, Zhou Di estime que la marge brute se situe actuellement dans une fourchette raisonnable. Yongseng Service n’a jamais cherché de manière extrême une marge brute élevée ; au contraire, l’entreprise est disposée à réinjecter la marge brute dans l’amélioration de la qualité de certains projets de haute qualité. À l’avenir, grâce à des moyens tels que l’IA, la collaboration homme-machine et l’exploitation allégée (lean operations), l’entreprise est confiante dans le maintien, entre 2026 et 2028, de la marge brute de la gestion immobilière de base dans une fourchette de 15 % à 18 %.

Quant aux services de valeur ajoutée pour les communautés, il a déclaré qu’ils restent un pilier important de l’industrie de la gestion immobilière, avec des barrières liées aux communautés. À l’heure actuelle, l’entreprise a déjà intégré un centre de grande exploitation (big operations center) et met en œuvre des mesures concrètes pour « satisfaction jusqu’au business », avec l’anticipation que la marge brute des communautés pourrait se maintenir à environ 30 % à 35 % à l’avenir.

« De manière générale, la société reste confrontée à une certaine pression sur la marge brute, mais nous allons continuer à optimiser la structure de contribution des revenus et de la marge brute. Grâce à une exploitation allégée et à la mise en œuvre de nouveaux produits et de nouveaux services, nous visons à maintenir la marge brute globale dans une fourchette raisonnable de 17 % à 20 % », a déclaré Zhou Di.