Le marché foncier au premier trimestre a mis en œuvre de manière ordonnée la « maîtrise de l'augmentation » et la « priorité à l'offre »

王丽新

Cette année, le rapport sur le travail du gouvernement a proposé : « Mettre l’accent sur la stabilisation du marché immobilier » et « appliquer des mesures adaptées à chaque ville pour contrôler les hausses, réduire les stocks et améliorer l’offre ». D’après les données les plus récentes, au premier trimestre 2026, le marché foncier national a rendu une copie intitulée « baisse du volume total, optimisation de la structure ».

D’après des données de l’Institut China Index Research, au premier trimestre 2026, la surface des terrains résidentiels échangés dans 300 villes et les recettes des cessions de terres ont respectivement reculé de 24 % et 42 % en glissement annuel. L’auteur estime que, dans le contexte du changement des relations offre-demande sur le marché immobilier et de la mise en œuvre progressive de la réduction des stocks, ces données ne sont pas un signal de faiblesse du marché ; elles prouvent au contraire que la démarche de régulation « contrôler l’augmentation des volumes, optimiser l’offre » est mise en œuvre de façon précise et ordonnée. Le raisonnement central est « contrôler le volume total, améliorer la qualité, mobiliser les stocks », afin d’accélérer la transition de l’industrie, du déploiement à grande échelle vers un développement de haute qualité.

L’orientation « contrôler l’augmentation des volumes » est clairement définie : le marché foncier se tourne vers « adapter l’offre aux besoins ».

Au premier trimestre, le repli de l’ampleur des transactions de terrains résidentiels s’explique par de nombreux facteurs. Dans plusieurs régions, la logique de régulation consistant à « appliquer des mesures adaptées à chaque ville pour contrôler l’augmentation des volumes, réduire les stocks et améliorer l’offre » est en vigueur depuis longtemps. En outre, à la mi-mars, la « notification sur le fait de mieux garantir les éléments des ressources naturelles » publiée conjointement par le ministère des Ressources naturelles et l’Administration nationale des forêts et des prairies précise qu’il faut établir et améliorer le mécanisme liant la remise en circulation des terrains constructibles nouvellement créés à celle des terrains constructibles existants, et que, en principe, le volume annuel de terrains constructibles nouvellement créés pour la construction urbaine et rurale ne doit pas dépasser la superficie des terrains existants mobilisés. Cette politique suit le principe « mobiliser les stocks, adapter l’offre aux besoins, et privilégier les stocks », réduit l’offre de terrains pour nouvelles constructions, et met fin au modèle de développement reposant sur l’expansion tirée par les hausses de volume. Par ailleurs, certaines villes explorent des modèles d’attribution foncière plus précis « adaptés aux besoins », et soutiennent le retour des fonds des obligations spéciales via des terrains existants.

Vu du marché, « contrôler l’augmentation des volumes » n’est pas une mesure uniforme. Des villes centrales comme Pékin et Hangzhou ajustent volontairement les plans de mise en vente de terrains : au premier trimestre, Hangzhou n’a cédé que 3 parcelles résidentielles ; des villes comme Chengdu et Xiamen fixent le volume d’offre « selon le rythme de résorption », afin d’assurer un appariement précis entre offre foncière et demande du marché. Cette opération « offrir selon les ventes, stabiliser les prix tout en réduisant les volumes » contribue efficacement à soulager la pression liée à des stocks immobiliers élevés, et crée un environnement plus favorable pour permettre aux entreprises de récupérer rapidement leurs fonds. Derrière toute cette série de changements se trouve l’étape où le marché foncier abandonne le « grand déversement » et entre dans une phase d’équilibre offre-demande avec « une irrigation ciblée ».

Les premiers résultats de « améliorer l’offre » se manifestent : les terrains de qualité suscitent l’enthousiasme.

En contraste marqué avec le fait que l’offre globale du marché foncier se contracte, on observe un phénomène de « chaleur locale » sur les terrains de qualité des villes centrales : la fragmentation des ventes aux enchères est la caractéristique la plus visible du marché foncier au premier trimestre. Par exemple, la parcelle du parc de Ma Changjiang New Town à Guangzhou a connu 243 tours d’enchères ; elle a été vendue pour 23,6 milliards de yuans, soit un prix moyen au mètre carré de surface de plancher résidentielle de 8,5489 dizaines de milliers de yuans/m², établissant un nouveau record du prix unitaire de surface de plancher pour un terrain résidentiel à Guangzhou. À Shanghai et à Hangzhou, le taux de surenchère des parcelles dans les zones centrales dépasse souvent 10 %. Les terrains de qualité des villes tendance attirent des files d’entreprises centrales, des entreprises publiques et des entreprises privées de qualité pour enchérir en masse.

Cette fragmentation est une manifestation directe de « améliorer l’offre ». Les centres de mise en vente foncière se déplacent, au profit des zones centrales, des axes desservis par le métro/les voies ferrées, et des parcelles dont les équipements sont déjà bien développés. Les grandes villes privilégient l’approvisionnement en terrains pour « de bonnes habitations », et augmentent l’offre de terrains résidentiels d’amélioration offrant un meilleur rapport qualité-prix. En parallèle, la mobilisation des stocks devient aussi l’une des principales voies d’approvisionnement : la reconversion des usages de terrains peu efficaces et le renouvellement urbain constituent de nouvelles voies pour l’offre foncière. Les terrains de qualité, grâce à leurs avantages de « risque faible et certitude élevée », deviennent le « choix de refuge » des promoteurs immobiliers, et contribuent également à faire évoluer le marché foncier du « concours de l’échelle » vers le « concours de la qualité ».

« La prudence » comme règle d’investissement des promoteurs : la sécurité est le premier critère.

À l’heure actuelle, l’ensemble du marché est encore à l’étape « de se concentrer sur la stabilisation ». Les promoteurs immobiliers restent prudents dans leurs investissements. D’un point de vue logique d’investissement des entreprises, on observe principalement les caractéristiques suivantes : premièrement, elles accordent davantage d’importance au « cycle de retour du cash-flow », et la sécurité des fonds ainsi que la garantie de l’écoulement des projets deviennent le premier critère ; elles privilégient des terrains de petite taille, une bonne capacité de résorption et un coût total faible. Deuxièmement, la plupart des entreprises choisissent d’approfondir leur présence dans les villes déjà ciblées. Troisièmement, les entreprises privées de qualité aux finances solides, tout en protégeant la limite de sécurité des fonds, saisissent avec précision les opportunités d’investissement structurelles. Quatrièmement, les entreprises centrales et les entreprises publiques locales de qualité, grâce à leurs avantages de financement, approfondissent continuellement leur implantation dans les villes de premier et deuxième rang, et mettent davantage l’accent sur des terrains à destination d’amélioration résidentielle, afin d’augmenter la marge bénéficiaire. Cinquièmement, certaines entreprises réduisent le risque d’investissement via des modèles comme la co-développement.

Dans l’ensemble, au premier trimestre, le « contrôle du volume et amélioration de la qualité » sur le marché foncier jette une base pour un fonctionnement stable du marché immobilier en 2026. À mesure que la mobilisation des stocks s’approfondit, que l’offre de qualité se libère et que les effets de la politique se manifestent de façon continue, le marché immobilier offrira davantage de certitudes en matière de développement. L’industrie accélérera sa transition vers des directions de haute qualité et durables, et entrera dans une nouvelle période « location-achat en partenariat, priorité aux stocks, qualité reine ».

(Édité par : Wenjing)

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