Analyse approfondie du rapport annuel | Green City China « Le bilan vert » : la force du produit comme levier pour devenir une référence dans le secteur, la notation ESG passant à AA

Récemment, l’agence de notation internationale de référence MSCI a publié ses derniers résultats de notation ESG : Greentown China a été rehaussé de la note BBB à la note AA. Cette notation n’est pas seulement au plus haut palier des promoteurs immobiliers en Chine, et les entreprises domestiques atteignant ce niveau ne sont qu’en très petit nombre ; plusieurs se situent au milieu du classement, voire à un niveau plus faible. Par ailleurs, dans le « Rapport de recherche sur l’évaluation ESG des sociétés immobilières 2025 », Greentown China a également reçu une note AA, devenant l’une des quatre sociétés immobilières les mieux notées, soit un progrès par rapport à la note A de 2024.

Pour les entreprises qui s’inscrivent dans la durée, l’ESG n’est plus une question accessoire : c’est une dimension centrale, intégrée au système décisionnel. Cela concerne non seulement le rendement pour les investissements et les intérêts de l’entreprise, mais aussi un engagement de responsabilité envers la société, l’environnement et les générations futures. L’obtention de la reconnaissance d’une agence de notation internationale de référence signifie que Greentown China dispose, du côté du financement, d’une marge de négociation plus ample et d’un avantage en termes de coûts plus faibles ; et, dans le même temps, elle injecte de la confiance sur le marché pendant la phase d’ajustement sectoriel.

Pourquoi les agences de notation continuent-elles d’avoir une bonne appréciation de Greentown China ? La réponse se trouve dans le rapport financier 2025 qui vient d’être dévoilé. Au moment où le secteur est en pleine phase d’ajustement en profondeur, la position de l’entreprise dans l’industrie ne recule pas, elle s’améliore : plusieurs classements de ventes dans des villes clés restent en tête, l’exécution de la liquidation des stocks est efficace, et la force produit remporte des prix de design de niveau national. Les indicateurs clés, notamment ceux liés à l’exploitation et aux finances, dégagent également des signaux d’anticyclicité relativement forts. Plus remarquable encore, l’entreprise ne limite pas sa vision au seul périmètre de son activité : grâce à des pratiques philanthropiques de « planter des arbres en aidant les agriculteurs, aider les élèves », elle élargit la signification du développement durable, au-delà de l’intérieur de l’entreprise, vers les dimensions sociales et environnementales.

Des fondations financières, pour avancer avec solidité

Une gestion solide est le choix inévitable pour qu’une entreprise réalise un développement durable.

Pendant le cycle d’ajustement du secteur, Greentown China n’a pas étendu ses activités de manière aveugle : elle a fait de la sécurité financière le « lest » qui lui permet d’avancer droit. À la fin 2025, le solde total de ses emprunts est passé de 137.2B de yuans fin de l’année précédente à 133.4B de yuans, soit une baisse d’environ 2,8 %. Plus crucial encore, le ratio « trésorerie sur dettes à court terme » s’établit à 2,6, un niveau record sur toute la période ; et les emprunts arrivant à échéance à un an sont contrôlés à 18,6 %, en baisse par rapport à 2024. La part de la dette à long terme s’élève alors à 81,4 %, et la combinaison dettes court terme / long terme devient plus rationnelle, permettant d’éviter efficacement le risque de pression sur la chaîne de financement à court terme.

L’optimisation continue de la structure de la dette ouvre la voie à une baisse des coûts de financement. D’après le rapport financier, en 2025, le coût moyen pondéré de financement de l’emprunt total descend à 3,3 %, contre 3,9 % en 2024, soit une baisse marquée de 60 points de base, déjà à un niveau inférieur à celui observé dans le secteur. Cela signifie que, dans un contexte où la liquidité sectorielle est globalement plutôt tendue, Greentown China ne se contente pas de préserver la ligne de sécurité de la situation financière : elle construit aussi, grâce à un coût de fonds plus bas, une solide marge de sécurité pour se prémunir contre les fluctuations du cycle.

C’est parce qu’elle a consolidé les fondations financières que l’entreprise peut, du côté de l’exploitation, agir avec assurance et orienter précisément ses ressources vers le champ de bataille central. En 2025, Greentown China a réalisé environ 12,08 millions de m² de ventes en total contrats, pour un montant de ventes en total contrats d’environ 251.9B de yuans ; son classement sectoriel gagne un rang par rapport à l’année précédente, atteignant la deuxième place au niveau national. Parmi cela, le montant des ventes en propre est d’environ 153.4B de yuans, et celui des ventes en quote-part atteint environ 104.3B de yuans ; dans les deux cas, ces classements montent à la cinquième place du secteur, avec en plus un taux de recouvrement élevé à 101 %.

Dans un contexte de pression globale sur le secteur, cette performance qui progresse en dépit du vent contraire est à la fois une validation positive de la stratégie financière de l’entreprise et le reflet de sa capacité à élargir continûment sa part de marché dans les villes clés.

En 2025, Greentown China a continué d’accumuler des positions et de renforcer sa présence dans la région du delta du Yangtsé : sur l’année, 50 nouveaux projets, avec une superficie de construction totale de 3,18 millions de m², et une valeur locative/de marchandise additionnelle attendue de 135.5B de yuans. Parmi cette valeur, la part en provenance de la région du delta du Yangtsé atteint 81 % ; rien qu’une ville, Hangzhou, représente à elle seule 38 % de la part de valeur, montrant la détermination de l’entreprise à s’enraciner dans les villes clés. À la fin 2025, Greentown China compte au total 146 projets en réserve foncière (y compris ceux en construction et ceux en attente), avec une superficie totale vendable d’environ 15,67 millions de m², et une superficie vendable en quote-part d’environ 9,72 millions de m². Après un repli léger de la proportion de villes de haut niveau à 76 % en 2024, elle remonte à nouveau autour de 80 % à la fin 2025, avec une concentration encore plus forte du centre d’investissement vers des villes de qualité.

Lors de la réunion de présentation des résultats, la direction a indiqué que c’est précisément cette chaîne de transmission « solidité financière – exploitation en toute aisance – investissement ciblé » qui soutient la bonne marche efficace de Greentown China au stade de la conversion des projets. Du foncier au lancement des ventes, puis à la liquidation, l’entreprise a formé une boucle vertueuse « investir avec précision, construire rapidement, vendre facilement » ; elle garantit que la valeur ajoutée pourra se transformer rapidement en résultats de ventes, et continue d’accumuler une énergie pour la croissance à grande échelle de la prochaine étape.

Gènes verts, savoir-faire d’excellence

Depuis longtemps, Greentown China intègre l’idée de développement durable dans la stratégie de l’entreprise, et la fait fusionner systématiquement avec le développement de l’exploitation. Dès août 2021, l’entreprise a créé au niveau du conseil d’administration une commission Environnement, Social et Gouvernance (ESG), et lui a adossé un groupe de travail ESG. Elle a ainsi mis en place une structure de gestion en trois niveaux « décision – gestion – exécution », afin d’assurer la transmission efficace des politiques ESG, du niveau de la conception au niveau de la mise en œuvre sur le terrain.

Cette structure clarifie, du haut vers le bas, les responsabilités. Au niveau du conseil d’administration, la commission ESG est chargée d’élaborer la stratégie, de superviser les risques et opportunités, d’examiner les rapports annuels, et de s’assurer que tout cela respecte les exigences du « Guide des rapports Environnement, Social et Gouvernance » de la Bourse de Hong Kong. Au niveau de l’exécution, des mesures comme la conduite des changements organisationnels, l’optimisation des opérations et le renforcement des systèmes de contrôle des risques permettent la mise en œuvre. Dans l’année, l’entreprise a organisé plus de 100 sessions de formation à la gestion des risques et à la conformité, 75 formations à la lutte contre la corruption, et a mis en place une base de données de gestion des risques pour assurer un développement sain. L’ensemble de ces mesures de gouvernance a obtenu les notes MSCI AA et Wind AA ; le niveau de gestion ESG a atteint un niveau de référence dans le secteur.

L’amélioration de la gouvernance se traduit finalement par des actions vertes concrètes. Dans le cadre des objectifs « double carbone », Greentown China a fixé « vert » et « santé » comme axe stratégique de développement à long terme, et s’engage à promouvoir le développement durable des bâtiments verts et de l’environnement écologique. L’entreprise améliore continuellement la qualité de ses bâtiments verts, explore et adopte des méthodes innovantes de construction verte, dans le but de réaliser la vision stratégique produit.

D’ici fin 2025, Greentown China a accumulé 364 projets de bâtiments verts ; dans l’année, la surface certifiée en bâtiments verts nouvellement ajoutée est d’environ 2,46 millions de m². Parmi les projets en construction, la part des projets utilisant la technologie de construction industrialisée (préfabrication) atteint 85 %, soit une hausse de 5 points de pourcentage en glissement annuel, contribuant de manière continue à la transition verte et bas carbone du secteur.

La mise en œuvre de la philosophie verte ne s’est pas faite au prix d’une baisse de l’efficacité opérationnelle. Au contraire, au stade de la conversion des projets, Greentown China montre une capacité d’exécution élevée : du foncier à la date d’ouverture des aires de démonstration en conditions réelles, en moyenne 5,4 mois ; de la première mise en vente, en moyenne 6,1 mois ; jusqu’à la livraison, en moyenne 26,2 mois. Sur l’ensemble de l’année, les secteurs en propre et en construction déléguée ont livré à l’échéance 210 projets ; environ 119k ménages ont été livrés, pour une surface d’environ 22,69 millions de m² ; la satisfaction à la livraison atteint 94 points, en hausse supplémentaire par rapport à 2024.

Grâce à la combinaison « le vert mène, l’efficacité soutient, la qualité protège », Greentown China a fait descendre les gènes verts du niveau stratégique jusqu’à chaque projet, trouvant ainsi la solution pour percer dans une concurrence homogène.

Comme l’a dit la direction, « une bonne maison » chez Greentown devient une ligne de paysage lumineux dans la ville.

À l’origine de cela se trouve la solidité continue de la force produit de Greentown : quatre années consécutives d’honneur « Grand Chelem » dans l’industrie, plus d’une centaine de prix de design nationaux et internationaux remportés sur l’ensemble de l’année ; plusieurs projets phares ont reçu des prix de design nationaux de tout premier niveau, et la force « matérielle » du produit a déjà obtenu une large reconnaissance du marché.

Le projet « Chaoming Dongfang », situé sur la rive nord de la rivière Huangpu à Shanghai, est un exemple typique de « une bonne maison » chez Greentown. Le projet, avec pour cœur la conception de cabine panoramique, permet un meilleur ratio fenêtre/mur et une vision paysagère plus vaste ; sur le plan structurel, en réduisant le nombre de murs de cisaillement, il offre des possibilités de combinaison flexible des espaces en dehors des zones de déshumidification. Par ailleurs, l’introduction de l’idée de « curation de la vie » permet que l’art, grâce à la collaboration avec de grands maîtres de l’art international, entre dans le quotidien. Cette série d’innovations de conception a permis à Chaoming Dongfang de remporter le « 2025 London Design Awards » – catégorie Résidentiel – « Gold Award ».

Le directeur général exécutif de Greentown China, Zhou Changjiang, résume la voie unique de Greentown pour créer « une bonne maison » par « une stratégie, un gène produit, un système d’innovation, un système de construction des capacités ». Il indique que l’entreprise a déjà défini la stratégie produit pour 2030, qu’elle reste fidèle au gène de « produit centré sur l’humain » et qu’elle assure la transmission et l’innovation via la « loi fondamentale du produit ». Dans la pratique concrète, Greentown met en place une double roue motrice, clients et professionnels. D’une part, l’entreprise se concentre sur six dimensions de valeur : apparence (qualité d’aspect), santé, sécurité, intelligences, art, personnalisation, afin de garantir que les investissements en coûts se transforment précisément en une expérience perceptible pour les clients. D’autre part, en s’appuyant sur les « standards d’une bonne maison », en 2025, l’entreprise a formé des règles essentielles dont 90 % sont plus strictes que les normes nationales, afin de rester en mesure de guider continuellement. Sur cette base, grâce à une gestion fine et au marketing digital, l’entreprise transforme ses avantages produit en capacité de générer des profits, construisant une boucle de valeur allant de la supériorité produit à la solidité financière ; ainsi, la force produit devient le moteur central d’un développement durable.

La philanthropie comme pont, et le retour à la société

Douze ans suffisent à une pousse de tamarix (Haloxylon) pour s’enraciner profondément dans le désert ; et douze ans suffisent aussi à une idée philanthropique d’entreprise pour passer de la germination à un système. Greentown China, guidée par deux grandes actions de marque, « planter un souffle de printemps » et « aller taper dans un ballon », a fait évoluer le retour philanthropique de gestes ponctuels vers un module fixe de stratégie de développement durable ; elle a établi des modèles philanthropiques réplicables dans des domaines comme la protection de l’écosystème, l’aide aux études, l’aide aux agriculteurs et l’attention portée à la communauté.

D’après le rapport financier, « aller taper dans un ballon » a attiré au total 1200 équipes et 18000 joueurs ; « planter un souffle de printemps » a planté au total plus de 160k plants de tamarix et a verdit plus de 2400 acres du désert de Minqin. Les deux marques ont déjà été intégrées en profondeur et étendues à la philanthropie éducative, formant un écosystème philanthropique diversifié « traiter le sable + enrichir les populations + éduquer ».

Minqin se situe dans un couloir entre deux grands déserts, Badain Jaran et Tengger, et fait face en permanence à un défi sévère de désertification. En 2015, Greentown y a planté le tout premier plant de tamarix, ouvrant ainsi la voie de la lutte contre l’avancée du désert. Cinq ans plus tard, cette action a été officiellement nommée « planter un souffle de printemps » ; la même année, l’entreprise a lancé la vente caritative « Spring Breeze » (vente caritative de spécialités agricoles de Minqin) pour aider des produits agricoles locaux comme les melons miellés et les gojis à atteindre tout le pays, en s’appuyant sur l’amélioration écologique pour stimuler les revenus des agriculteurs. En 2025, « Forêt Greentown » est devenu le plus grand programme de forêts philanthropiques d’entreprise à Minqin. « Planter un souffle de printemps » a été sélectionné comme « excellent cas de marque philanthropique de l’immobilier de l’année en Chine ».

Et ce n’est pas tout : Greentown China élargit aussi continuellement le périmètre de la philanthropie. En 2025, « planter un souffle de printemps » et « aller taper dans un ballon » ont pour la première fois été menés de concert pour entrer dans des écoles de Minqin et soutenir des projets d’études. Cette année, Greentown Commerce a lancé l’activité de dons d’arbres « Forêt Greentown » ; les fonds servent directement à la cause « QingSuo » (青梭) au Gansu. De plus, grâce aux trois grands secteurs d’activité que sont le commerce, les hôtels et les résidences/appartements, l’entreprise promeut la philanthropie verte à l’échelle globale via la coordination sur tout le territoire et la participation de tous. En outre, l’entreprise continue de rendre à la société dans des domaines comme le logement social, la rénovation urbaine, l’éducation et la santé, ainsi que le vieillissement et la protection de l’environnement.

Du premier stade, planter des arbres seul, puis plus tard la vente caritative pour aider les agriculteurs, jusqu’à aujourd’hui où l’on avance en parallèle vers planter, aider les agriculteurs et aider les élèves : « planter un souffle de printemps » a traversé douze ans, devenant un reflet de la mise en œuvre de la stratégie ESG de Greentown. Pour Greentown China, l’ESG n’est pas une simple décoration, ni un habillage pour l’apparence ; c’est une base enracinée dans le fil du développement, et c’est aussi le seul chemin vers un avenir durable. Du centre des affaires urbain aux entrailles du désert, ce relais vert qui dure depuis douze ans continuera de se transmettre.

La voie de développement d’une entreprise se manifeste à la fois par le soin apporté à la valeur pour les clients, et par l’accomplissement déterminé de ses responsabilités sociales. Le président du conseil d’administration, Liu Chengyun, a déclaré que Greentown continuera d’adhérer au productivisme et au long terme : la qualité comme base, l’innovation comme moteur, la gestion comme priorité ; dans le cadre du maintien de la sécurité financière, l’entreprise optimisera continuellement ses produits et ses services, et renforcera sa compétitivité centrale.