Législation sur les maisons mobiles en Arizona : coûts des services publics, règles d'abandon et formation des gestionnaires

Pendant des années, les propriétaires de parcs de maisons mobiles en Arizona ont restreint les types de climatiseurs ou d’appareils de refroidissement que les gens pouvaient utiliser sur leurs mobil-homes, parce qu’ils étaient bruyants ou peu esthétiques. Cela a continué jusqu’en 2024, quand une coalition de groupes a fait changer la loi de l’État pour rendre cette pratique illégale.

Désormais, une nouvelle session législative est pleinement lancée, et avec elle, l’espoir de disposer de nouveaux outils pour améliorer le quotidien des résidents de maisons mobiles en Arizona.

Kath Noble est la présidente de l’Arizona Association of Manufactured Home Owners, l’un des groupes impliqués dans le changement de la loi de 2024.

Cette année, elle et d’autres parties prenantes à travers l’État ont passé des mois à discuter pour décider quels projets de loi semblaient les plus urgents à déposer.

« Nous avons participé à beaucoup, beaucoup de réunions avec toutes sortes de personnes », a déclaré Noble.

Ils ont organisé huit sessions d’écoute avec des résidents, des entreprises de services publics et des organisations comme le collectif de lutte contre la pauvreté Wildfire AZ, afin d’aider à rédiger des projets de loi qui modifieraient non seulement la loi de l’État, mais ajouteraient aussi davantage de contrôle.

L’Arizona Association of Manufactured Home Owners a rédigé un projet de loi exigeant plus de formation pour les gestionnaires de parcs, et a travaillé avec Wildfire pour rédiger deux projets de loi relatifs aux services publics qui empêcheraient les propriétaires de parcs de facturer aux résidents plus que ce qu’ils paient pour le gaz, l’électricité et l’eau, ainsi qu’une limite de frais administratifs maximale de 8 $.

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Then they watched the bills fight their way through the jungle of the Arizona Legislature.

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“You have to find a Republican sponsor. If you find a Democratic sponsor it will die in committee,” Noble says. “And most bills die in committee.”

Le plus gros poste de dépense du groupe pendant la session législative est aussi son plus grand adversaire dans l’arène : un lobbyiste.

Le conseiller législatif est la plus grosse partie de leur budget annuel de 62 000 $. « Maintenant qu’on ne possède plus de bâtiment, donc qu’on n’a plus de frais de bureau, ni de secrétaire à temps plein ou quoi que ce soit, notre plus grosse dépense, c’est notre conseiller législatif », a déclaré Noble.

Ils seront dans la salle avec des représentants et des lobbyistes d’organisations de propriétaires, d’entreprises de services publics, et d’un ensemble d’autres organismes qui ont leur mot à dire sur ce qui se passe dans les maisons mobiles de l’Arizona.

Quelques mois après le début de la session législative, huit projets de loi liés aux maisons mobiles (y compris ceux soutenus par Noble) ont été déposés, mais seulement quelques-uns ont avancé hors de la chambre où ils ont été présentés.

Noble est particulièrement optimiste à propos du projet de loi maintenant appelé SB1805, qui empêcherait les propriétaires-bailleurs de répercuter des coûts excessifs de services publics pour le gaz, l’électricité et l’eau sur les locataires, en les limitant aux montants facturés par le fournisseur de services publics et en plafonnant les frais administratifs à 8.

« Si on fait passer ce projet de loi, cela aiderait énormément de gens », a déclaré Noble. « Beaucoup de gens ne réalisent pas qu’ils paient plus qu’ils ne devraient. »

Pourtant, en regardant les textes législatifs déposés, on voit que cela sert de baromètre des principaux problèmes auxquels sont confrontés les résidents de maisons mobiles cette année : des factures de services publics anormalement élevées, des conflits avec la gestion des parcs, et ce qui arrive à une maison mobile après une expulsion.

Certains des projets de loi, y compris ceux soutenus par Noble, ont aussi cherché à introduire des solutions, comme plusieurs textes qui voulaient utiliser la fraude aux consommateurs comme outil pour les résidents lorsque les propriétaires de parcs ne respecteraient pas la législation applicable aux locataires, ou créer une voie pour que les plaintes des locataires concernant des factures trop élevées puissent être entendues par un juge.

Voici les projets de loi liés à l’habitat manufacturé actuellement en cours dans la législature de l’Arizona :

SB1805 Ce projet de loi est un “striker”, ce qui signifie qu’il a d’abord été présenté sous un autre numéro de projet de loi (HB2459), mais quand ce texte n’a pas pris, son contenu a été transféré à SB1805. Le projet de loi modifie la façon dont les propriétaires-bailleurs peuvent facturer les utilités en matière de gaz, d’eau ou d’électricité. Au lieu de limiter les propriétaires-bailleurs au tarif résidentiel de base, le texte dit que les propriétaires-bailleurs ne peuvent récupérer que les montants imposés par le fournisseur de services publics et plafonne les frais administratifs à 8 $.

Les Manufactured Housing Communities of Arizona, qui représente les propriétaires de parcs, a été désignée comme l’un des opposants au projet de loi. Le groupe n’a pas répondu à une demande de commentaire.

HB2199 Exigerait que les gestionnaires de parc complètent au moins quatre heures de formation dans les six mois suivant le début du poste, partagent une preuve de l’accomplissement et suivent la formation tous les deux ans. Les locataires pourraient déposer une plainte formelle auprès du Département du logement de l’Arizona si un gestionnaire n’est pas en mesure de produire cette preuve.

HB2852 Crée une manière pour un locataire de faire part d’une inquiétude concernant des surfacturations de services publics en donnant un avis écrit au bailleur. Si le différend n’est pas résolu dans les trente jours suivant l’avis écrit, le locataire pourrait déposer une plainte civile. Le projet de loi permettrait aussi au procureur général d’enquêter sur les cas où des propriétaires-bailleurs pourraient facturer au-dessus du tarif habituel pour une résidence unifamiliale.

SB1393 Modifie les détails concernant l’abandon d’une maison mobile, y compris en exigeant qu’une maison mobile soit examinée avant d’être retirée d’un emplacement afin de s’assurer que personne n’y vit ou qu’il n’y a pas de restes humains ou animaux.

HB2713 Ferait d’une violation de la Mobile Home Landlord Tenant Act de la part d’un propriétaire-bailleur un cas de fraude aux consommateurs.

HB2300 Suggère des changements au contrat de location entre un parc et les résidents qui louent un emplacement. Exigerait qu’un contrat de location écrit inclue nouvellement le numéro de téléphone, l’adresse e-mail et l’adresse postale que le locataire d’une propriété peut visiter, ainsi que le propriétaire de la propriété. Le bailleur serait aussi tenu de divulguer le montant total du loyer et tous les frais ou dépenses obligatoires, ainsi que leur date d’échéance. Si un locataire ne paie pas le loyer lorsqu’il est dû, le bailleur fournira un avis de non-paiement de loyer de quatre jours. Le projet de loi mettrait aussi en pause la période d’avis de quatre jours si un locataire peut payer au moins 50 % de son loyer en retard pendant la période couverte par l’avis.

SB1558 Exigerait que les factures des locataires précisent le montant total de l’utilisation des services publics, le montant total des frais de services publics que le bailleur doit payer par période de facturation, tout frais administratif, et les coordonnées pour les demandes concernant la facturation. Un locataire peut soulever une inquiétude au sujet de surfacturations de services publics en donnant un avis écrit au bailleur. Si le différend n’est pas résolu dans les trente jours suivant l’avis écrit, le locataire pourrait déposer une plainte civile.

HB2850 Clarifie qu’une maison mobile est considérée comme abandonnée si un locataire est absent pendant au moins 30 jours sans en informer le bailleur et n’a pas payé de loyer pendant au moins 30 jours, et qu’il n’existe aucune preuve raisonnable qu’un locataire vit dans la maison sept jours après qu’un bailleur a remis un avis d’expulsion. Une maison mobile serait aussi considérée comme abandonnée si la maison reste sur les lieux après un jugement d’expulsion. Un bailleur ne peut pas tenter de vendre la maison tant qu’elle n’est pas considérée comme abandonnée selon la section ci-dessus. Si le bailleur vend la propriété, il doit payer à l’ancien propriétaire une partie des recettes après avoir payé les coûts de vente et le coût de conservation de la propriété.

Cette histoire a été initialement publiée par Arizona Luminaria et diffusée dans le cadre d’un partenariat avec The Associated Press.