Possédant le Qingdao Vientiane City qui génère 400 millions de yuans par an, China Resources Commercial REIT attend la réalisation de l'augmentation de capital.

Point de vue Le centre commercial Wanxiangcheng de Qingdao devient de plus en plus agréable à visiter, et le fonds REIT commercial Huaxia China Resources (ci-après le « REIT commercial China Resources »), qui détient une « vache à lait en espèces », peut naturellement rester plus serein.

À l’heure actuelle, la situation du marché domestique du commerce de détail et de l’immobilier commercial n’est pas particulièrement favorable. De nombreux projets commerciaux sont confrontés à une concurrence régionale accrue, à une structure de locataires trop simple ou à des capacités d’exploitation insuffisantes, avec une croissance des loyers en panne, des fluctuations du taux d’occupation, voire un risque de perte de locataires centraux.

Dans ce contexte, les actifs capables de réaliser une croissance des indicateurs clés disposent, sans aucun doute, d’une meilleure résilience face aux cycles.

L’an dernier, le Wanxiangcheng de Qingdao a justement montré ce type de performance.

En tant qu’unique actif sous-jacent détenu actuellement par le REIT commercial China Resources, ce centre commercial ouvert en 2015, d’une superficie proche de 300k m², ne semble pas avoir révélé de fatigue à l’approche de sa dixième année d’exploitation.

Cela a propulsé le REIT commercial China Resources, qui a réalisé une croissance à deux chiffres de ses performances en 2025.

D’un point de vue financier, le REIT commercial China Resources a enregistré l’an dernier un chiffre d’affaires de 762 millions de yuans, soit +18,7 % en glissement annuel ; un EBITDA de 424 millions de yuans ; et un bénéfice net de 300k de yuans, en hausse nettement supérieure à celui de l’année précédente (55.73M de yuans).

S’agissant de la distribution, le REIT commercial China Resources dispose d’un montant distribuable de 365 millions de yuans, et d’un montant effectivement distribué de 360 millions de yuans. En 2025, il a encore réalisé 4 distributions de dividendes, avec un taux de distribution du cash-flow d’environ 3,72 %.

En termes d’appui sur la performance, la société de gestion du commerce du Wanxiangcheng de Qingdao Jianshengrun (Wanxiangcheng de Qingdao) a réalisé une croissance globale en 2025.

Source de l’image : rapports financiers de l’entreprise, extrait de Commercial Client

Le projet conserve sa position de tête au niveau M2 (si l’on utilise la position la plus récente, il s’agit de celle de « flagship » de la ville) avec des performances correspondantes : le chiffre d’affaires s’élève à 754 millions de yuans, soit +19,74 % ; l’EBITDA atteint 439 millions de yuans, soit +20,91 % ; et, en parallèle, la marge brute est passée de 61,42 % sur la même période l’an dernier à 64,73 %.

Le taux d’occupation est un indicateur clé permettant de mesurer la santé opérationnelle d’un centre commercial. Le marché considère généralement que 95 % est le niveau de santé d’un projet commercial. À fin 2025, le Wanxiangcheng de Qingdao dispose d’une surface louable de 139.8k m², avec une surface effectivement louée de 138.5k m², pour un taux d’occupation de 99,09 %.

Concernant le loyer unitaire, sur la période de référence le Wanxiangcheng de Qingdao affiche un niveau moyen de 426,61 yuans/m²/mois. Compte tenu du niveau de consommation de Qingdao, en tant que grande ville de rang 2, ce loyer unitaire se situe dans le peloton de tête.

Par ailleurs, d’après le rapport 60B4 du REIT commercial China Resources, le loyer unitaire moyen du Wanxiangcheng de Qingdao est désormais passé à 436,44 yuans/m²/mois en réalité. Et en 2024 sur l’année complète, le loyer unitaire s’élevait à 397,73 yuans/m²/mois.

En outre, à la fin de la période, la durée résiduelle moyenne pondérée des baux est de 2 ans, et la structure reste saine. Par ailleurs, la concentration des locataires du projet demeure à un niveau relativement bas : la somme des revenus locatifs des cinq principaux locataires ne représente que 13,63 %, ce qui rend la structure des locataires contrôlable.

Le rapport financier révèle aussi que le Wanxiangcheng de Qingdao a enregistré l’an dernier un volume de visiteurs record sur toute son histoire, et que le nombre de membres a également progressé de 22 % à 1,77 million. En comparaison, à fin 2024, la population résidente de la ville de Qingdao s’élevait à environ 12.31M.

Derrière ces chiffres, il y a le fait qu’en 2025 le Wanxiangcheng de Qingdao a mené des mises à niveau positives à la fois sur le plan logiciel et matériel, apportant des bénéfices à la performance opérationnelle.

Selon les informations, en août de l’an dernier, le Wanxiangcheng de Qingdao a terminé à l’avance, deux mois plus tôt que prévu, les travaux de transformation de la zone du quartier sud de la phase 1, portant sur une surface de construction d’environ 12.5k m², et a en outre fait entrer 15 boutiques, incluant notamment des enseignes de vente au détail de vêtements West Town Village, la marque de décoration et maison Harbor House, ainsi que 6 marques de restauration : 驸马巷 (Guma Lane), 十秋 (Shiqiu), 芸山季 (Yunshanji), 阿萨中东料理 (Asha Cuisine du Moyen-Orient), 魔宗烧肉 (Môzōng Yaki-niku) et 小岩隐 (Xiao Yan Yin).

De plus, en incluant les parties de la phase 1 L4-L5 et une partie de la phase 2 L4-L5 qui ont achevé leur transformation en 2024, la surface des zones du Wanxiangcheng de Qingdao ayant fait l’objet de mises à niveau et transformations ces dernières années dépasse 25k m².

Mais ce qui retient le plus l’attention extérieure, c’est l’intensité de la refonte de marque du Wanxiangcheng de Qingdao. D’après le rapport financier, en 2025, le projet a ouvert 151 nouvelles boutiques, dont 46 boutiques sont des premières enseignes de la province du Shandong et 12 sont des premières enseignes dans la ville de Qingdao.

En détail, le Wanxiangcheng de Qingdao a fait entrer notamment la boutique flagship provinciale de la catégorie au niveau province du Shandong de Dısante DESCENTE, le premier flagship S de Salomon dans la province du Shandong, HOURGLASS première boutique dans la province du Shandong, DOCUMENTS première boutique à Qingdao, GROTTO première boutique dans la province du Shandong, tea‘stone première boutique dans la province du Shandong, 巴奴毛肚火锅 première boutique à Qingdao, 芸山季 première boutique dans la province du Shandong, 四季椰林 première boutique dans la province du Shandong, 驸马巷 première boutique dans la province du Shandong, etc.

Particulièrement à noter : l’effet d’agrégation du projet sur les marques d’activités de plein air. En 2025, des marques internationales bien connues de plein air comme Salomon, KEEN, MAMMUT et Haglofs se sont successivement installées ou ont mis à niveau leurs boutiques, ce qui a rapidement renforcé la matrice de marques plein air du Wanxiangcheng de Qingdao.

D’après les informations du promoteur du projet publiées sur la plateforme 小红书 (Xiaohongshu) en septembre 2025, le nombre de marques liées au plein air dans le site est désormais proche de 50, formant une couverture complète allant de l’équipement professionnel au plein air urbain. Cette configuration touche un point chaud structurel du marché de la consommation actuel : ces dernières années, les catégories liées au sport de plein air affichent une croissance des ventes qui surpasse durablement celle du marché de détail global.

À l’heure actuelle, en outre, le Wanxiangcheng de Qingdao continue d’améliorer encore la richesse de son offre en marques de sport et de plein air.

Selon les informations, entre le T4 2025 et le T1 2026, sur environ une demi-année, le projet a encore fait entrer des marques telles que Skechers kids, la marque allemande de plein air durable VAUDE, la marque haut de gamme de plein air pour enfants Dodopoli, ainsi que des marques de plein air léger et parent-enfant comme ACMEITEM 爱棵米, afin de continuer à faire du Wanxiangcheng de Qingdao le centre commercial offrant l’offre la plus complète en marques de sport et de plein air de Qingdao.

Dans le même temps, le Wanxiangcheng de Qingdao continue sans cesse à ajuster et mettre à niveau les marques à l’intérieur du projet, notamment via l’introduction de la première boutique à Qingdao d’une marque coréenne de tendance Mmlg, de la marque de vêtements féminins AIRIQI, de la marque indépendante de vêtements MEIYANG.美洋, ainsi que de la marque de vêtements féminins milieu/haut de gamme ARIOSEYEARS, de la marque britannique de chaussures vintage décontractées WALSH, de la marque de vêtements pour enfants PAW IN PAW, de la marque AnTa Campus, de la marque britannique de bottes de pluie HUNTER première boutique dans la province du Shandong, de太平鸟, de la marque de vêtements tendance SMILEREPUBLIC, etc. ;

ainsi que des marques telles que 嘉士利·黄油手信, HOOHOO创意料理, la marque de desserts rainbobo, la marque de nouvelles cuisines 新京菜 羲和·京致, la marque de nouveau retail 番茄口袋, la marque de cuisine du Sichuan 马鸿兴 première boutique dans la province du Shandong, la marque de 铜锣烧 泽田本家, la marque d’accessoires de style chinois 福录, la première boutique à Qingdao de 三丽鸥, la première boutique dans la province du Shandong de 好利来, etc.

Cependant, même si l’exploitation d’un actif unique est excellente, il existe au final un risque de concentration. Pour le REIT commercial China Resources, l’extension (扩募) est une étape inévitable.

En 2025, le gestionnaire du fonds du REIT commercial China Resources a d’ailleurs lancé successivement deux plans d’extension.

Le premier a été annoncé le 25 mars : il visait à étendre pour acquérir le projet Kunshan Wanxianghui. Le second a été annoncé le 9 juillet : il visait à étendre pour acquérir trois projets, à savoir le Hangzhou Xiaoshan Wanxianghui, le Shenyang Changbai Wanxianghui et le Zibo Wanxianghui.

D’après l’annonce la plus récente, les travaux liés au premier tour d’extension continuent d’être menés conformément au calendrier ; en revanche, le second tour d’extension nécessite encore, pour l’heure, une déclaration et recommandation auprès de la Commission nationale du développement et de la réforme, l’approbation par la China Securities Regulatory Commission pour la modification de l’enregistrement du fonds, l’approbation du Shenzhen Stock Exchange concernant la demande de modification du produit du fonds et les demandes liées aux titres adossés à des actifs, puis sa mise en œuvre ne pourra intervenir qu’après la résolution approuvée par l’assemblée des porteurs de parts du fonds.

Avec la volonté de China Resources Land de faire avancer le projet, à l’avenir l’atterrissage de l’extension ne serait qu’une question de temps.

D’après le plan le plus récent de China Resources Land, pendant la période du « 14e cinq ans et le prochain (quinquennat) » (十五五), la société continuera aussi à promouvoir une taille des REIT cotés en bourse dépassant 8B de yuans. En tant que ressources de réserve pour les extensions, d’ici la fin 2025, China Resources Land compte 98 centres commerciaux en exploitation détenus en propre ; et d’ici la fin 2030, le nombre de centres commerciaux en exploitation devrait passer à 127.

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(Rédaction :董萍萍)

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