La demande augmente, le taux de vacance des bureaux de classe A à Beijing diminue légèrement

21e siècle – Rapport sur l’économie, journaliste : Zhang Min

Récemment, Highkraft International a publié des données indiquant qu’au premier trimestre 2026, sur le marché des bureaux de catégorie A à Beijing, le volume d’absorption nette global s’élève à environ 57k m². La demande du marché connaît une légère hausse, dans la continuité de la tendance persistante à l’assainissement des stocks ; le taux de vacance a reculé de 0,6 point de pourcentage en glissement mensuel pour s’établir à 18,5 %, et a diminué de 1,7 point de pourcentage en glissement annuel.

Concernant les loyers, sur l’ensemble du marché, le loyer net effectif moyen s’élève à 212,6 yuans par mois et par mètre carré, en baisse de 4,2 % en glissement mensuel et de 12,4 % en glissement annuel. Le trait « volume stable, baisse des prix » est particulièrement marqué.

Parmi eux, les performances des sous-marchés sont nettement différenciées. Au cours du premier trimestre de cette année, le volume d’absorption nette du sous-marché du CBD reste négatif, prolongeant la tendance observée depuis les trois dernières années : l’augmentation continue des surfaces vacantes.

Après cinq années d’assainissement massif et continu, le sous-marché de Lize a enregistré pour la première fois un volume d’absorption nette négatif. D’après les données de Highkraft International, de 2021 à 2025, l’absorption nette moyenne annuelle du sous-marché de Lize a atteint 152k m², tandis que le taux de vacance est passé de 66 % à 21,2 % au premier trimestre de cette année. Depuis l’an dernier, avec l’intensification supplémentaire de la concurrence entre secteurs de marché, le sous-marché de Lize commence aussi à subir une pression concurrentielle. Toutefois, l’organisme indique qu’il s’agit d’un ajustement favorable.

Dans le même temps, les volumes d’absorption nette des sous-marchés tels que Wangjing–Jiu Xian Qiao, Yansha, l’AOlympique/secteur Anao, Financial Street et la zone des affaires de Dongcheng ont tous progressé.

S’agissant de l’évolution des loyers, Highkraft International indique que, sous l’effet de la pression sur les coûts, les entreprises ont davantage tendance à se tourner depuis les marchés centraux aux loyers élevés vers des zones périphériques de sous-marchés offrant un meilleur rapport coût-efficacité, ou des relocalisations vers des projets émergents. Les projets de catégorie A de qualité situés autour des sous-marchés centraux continuent ainsi de détourner la demande du cœur de zone. Cela entraîne aussi une pression à la baisse sur les loyers qui se transmet continuellement dans l’ensemble du marché.

Highkraft International prévient que, alors que les loyers continuent à s’ajuster en profondeur, les propriétaires doivent, tout en surveillant la pression des stocks actuels, aussi tenir compte de la pression liée aux nouvelles offres au cours des deux ou trois prochaines années. À l’avenir, le marché pourrait privilégier des stratégies d’incitations tarifaires plus agressives, en particulier dans les sous-marchés confrontés à de nombreux départs de locataires à grande échelle, à une concentration des nouvelles mises sur le marché, ou à des taux de vacance relativement élevés.

Highkraft International souligne également que, Beijing étant un représentant du marché mature des bureaux en Chine, la configuration actuelle de « volume stable, baisse des prix, différenciation régionale » reflète les caractéristiques centrales du secteur immobilier commercial pendant la période de transformation économique en Chine :

Premièrement, la demande dominée par une sensibilité aux coûts des entreprises. Dans un contexte de reprise économique dont le rythme reste plutôt lent, les entreprises accordent davantage d’importance au contrôle des coûts de bureau ; l’attrait des loyers élevés dans le cœur de zone s’affaiblit continuellement, ce qui pousse la demande à se diffuser vers les zones offrant un meilleur rapport coût-efficacité ;

Deuxièmement, l’offre excédentaire et l’intensification de la concurrence sur les stocks. Le niveau actuel relativement élevé du taux de vacance reflète l’effet différé du volume des nouvelles offres introduites auparavant. Le marché est entré dans une phase de concurrence sur les stocks ; les propriétaires doivent conquérir une demande limitée au moyen d’avantages sur les loyers, de mises à niveau des produits, etc. ;

Troisièmement, la reconfiguration de la valeur des actifs centraux. Financial Street, avec une offre nouvelle limitée et un soutien industriel solide, parvient à maintenir des fondamentaux du marché relativement stables ; Zhongguancun, en tant que zone centrale de l’innovation technologique en Chine, attire continuellement l’afflux des nouvelles demandes de bureaux émanant de nombreuses entreprises d’innovation technologique, ce qui pousse ce sous-marché à enregistrer deux années consécutives une absorption nette dépassant 120k m². En revanche, les sous-marchés qui ne disposent pas d’un ancrage industriel clairement défini pourraient faire face à des cycles d’assainissement plus longs et à une pression plus forte sur les loyers.

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