Rapport annuel en observation | Cinda Real Estate enfin en train de « décharger le fardeau »

Guandian en 2024, XinDa Real Estate a réalisé un chiffre d’affaires de 8 028 millions de yuans, soit, après que les revenus de la société aient franchi 10 milliards de yuans en 2016, la première fois qu’ils retombent en chiffres à deux chiffres. Dans le même temps, la société est entrée en perte et a enregistré un bénéfice net de -809 millions de yuans, en baisse de 234,41 % d’une année sur l’autre ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère s’est élevé à -784 millions de yuans, en baisse de 255,12 % d’une année sur l’autre.

Mais ce n’est pas le point le plus bas de XinDa Real Estate : récemment, elle a de nouveau livré des résultats 2025 déficitaires.

Le 1er avril, le rapport annuel 2025 publié par XinDa Real Estate indique qu’au cours de la période, le chiffre d’affaires s’est établi à 4 584 millions de yuans, soit une baisse de 42,9 % d’une année sur l’autre ; le bénéfice net, après une perte de 809 millions de yuans en 2024, s’est encore élargi pour atteindre une perte de 8 723 millions de yuans ; le bénéfice net attribuable à la société mère a atteint -7 875 millions de yuans, contre -784 millions de yuans au cours de la même période de l’année précédente, soit une baisse de 7 091 millions de yuans.

Le même jour de la publication du rapport annuel, XinDa Real Estate a annoncé qu’elle prévoyait de comptabiliser, au titre de l’exercice 2025, des pertes de valeur d’actifs de 6 225 millions de yuans.

Cette comptabilisation réduit directement le total du résultat avant impôt de XinDa Real Estate de 6 225 millions de yuans, tout en entraînant une diminution d’environ 5 549 millions de yuans du bénéfice net attribuable aux actionnaires des sociétés cotées pour l’exercice 2025.

Même en faisant abstraction de cette comptabilisation, XinDa Real Estate a encore enregistré une perte de profits en 2025, et celle-ci s’est nettement aggravée par rapport à 2024.

Les pertes de valeur comptabilisées en volumes considérables constituent le principal levier à l’origine de la très forte perte en 2025 chez XinDa Real Estate, mais le marché se concentre davantage sur la question de savoir, une fois les charges historiques liquidées, si la société pourra réussir à s’alléger et à restaurer sa capacité bénéficiaire ainsi que ses états financiers au cours de la prochaine étape.

Le “désencombrement des charges” tardif

Les performances de XinDa Real Estate avaient déjà fait l’objet d’une préannonce.

Dans la préannonce de résultats publiée en janvier de cette année, concernant les perspectives de pertes, XinDa Real Estate a expliqué qu’il y avait deux raisons.

D’une part, la réduction des volumes de livraisons concentrées des projets de développement immobilier au cours de la période a entraîné une baisse du chiffre d’affaires et du taux de marge bénéficiaire brute d’une année sur l’autre ; d’autre part, certains projets de développement immobilier et certains investissements financiers à l’extérieur présentent des indices de dépréciation. En tenant compte de la situation du marché et conformément au principe de prudence, la société comptabilise les provisions appropriées pour dépréciation.

Au cours de la dernière année, même si le marché a connu par moments un léger redressement, dans l’ensemble, il demeure encore dans une phase d’ajustement, et les entreprises subissent également des pressions opérationnelles.

D’après les données du Bureau national des statistiques, en 2025, la surface des ventes de logements commerciaux nouvellement construits a atteint 88 101 millions de mètres carrés, en baisse de 8,7 % ; dont les ventes de logements ont reculé de 9,2 %. Le montant des ventes de logements commerciaux nouvellement construits s’est élevé à 83 937 milliards de yuans, en baisse de 12,6 % ; dont les ventes de logements ont diminué de 13,0 %.

Sous l’effet de l’environnement du marché, la performance des activités de XinDa Real Estate a continué de fluctuer sur la base des tendances précédentes.

Il est indiqué que, en 2025, l’activité immobilière de XinDa Real Estate a généré un chiffre d’affaires de 3 344 millions de yuans, en baisse de 47,85 % par rapport à l’année précédente, ce qui est devenu la principale raison de la diminution du chiffre d’affaires annuel de la société ; la marge bénéficiaire brute du secteur s’est établie à 4,13 %, en baisse de 11,49 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.

En réalité, ces dernières années, XinDa Real Estate a déjà réduit à répétition ses objectifs d’exploitation annuels.

En 2024, la société avait prévu d’atteindre un montant de ventes signées de 15 milliards de yuans pour l’ensemble de l’année, avec des encaissements de 14 milliards de yuans ; au final, elle a réalisé un montant de ventes de 8,269 milliards de yuans et des encaissements de 8,209 milliards de yuans, des performances toutes deux inférieures à 60 %.

Pour 2025, XinDa Real Estate avait auparavant prévu de réaliser un montant de ventes de 10,5 milliards de yuans et des encaissements de 10 milliards de yuans. D’après ce rapport de résultats nouvellement publié, le montant final des ventes s’est établi à 9,827 milliards de yuans et les encaissements à 10,708 milliards de yuans. À partir de ces données, 2025 a atteint 93,6 % de l’objectif de ventes en montant et a dépassé l’objectif d’encaissements.

Les données passées montrent que XinDa Real Estate a réalisé en 2021, 2022 et 2023 des montants de ventes de 32,518 milliards de yuans, 22,418 milliards de yuans et 19,505 milliards de yuans, correspondant à des encaissements de 31,2 milliards de yuans, 22,541 milliards de yuans et 20,728 milliards de yuans.

Après que les performances en matière de ventes et d’encaissements ont toutes deux passé sous la barre des 10 milliards de yuans en 2024, elles sont finalement revenues à une échelle à nouveau supérieure à 10 milliards de yuans en 2025 ; toutefois, la performance des ventes laisse encore une marge d’amélioration.

En vue de 2026, XinDa Real Estate adopte une approche prudente et abaisse davantage ses objectifs : elle prévoit un montant de ventes de 8 milliards de yuans et des encaissements de 7 milliards de yuans.

Le même jour que la publication des résultats annuels de 2025, XinDa Real Estate a également divulgué un document intitulé “Annonce concernant la comptabilisation de provisions pour dépréciation d’actifs”. Par rapport à la pratique antérieure des promoteurs immobiliers d’utiliser le “désencombrement des charges”, la situation financière réelle de XinDa Real Estate semble n’apparaître véritablement qu’à ce moment-là.

L’annonce indique que XinDa Real Estate a procédé à un examen et une analyse complets des indices de dépréciation des actifs concernés au 31 décembre 2025, et qu’elle prévoit de comptabiliser, pour les actifs susceptibles d’entraîner des pertes de valeur, des provisions pour pertes de valeur d’actifs à hauteur de 6,225 milliards de yuans pour l’exercice 2025.

Parmi ces éléments : des comptes clients et autres créances, sur la base de l’ancienneté des créances et de certains éléments importants, pour un total d’environ 106 millions de yuans de provisions pour créances irrécouvrables ; des placements en instruments de dette avec une dépréciation du crédit de 1,479 milliard de yuans ; des stocks avec des provisions pour baisse de valeur de 4,28 milliards de yuans ; des immeubles de placement pour 274 millions de yuans ; un goodwill de 5,6491 millions de yuans ; des investissements dans des participations à long terme de 80,1812 millions de yuans.

L’annonce précise que cette comptabilisation de provisions pour pertes de valeur d’actifs devrait réduire le résultat avant impôt de XinDa Real Estate de 6,225 milliards de yuans pour 2025, et que le bénéfice net attribuable aux actionnaires de sociétés cotées devrait diminuer d’environ 5,549 milliards de yuans en 2025.

C’est aussi la principale cause de la forte perte de XinDa Real Estate en 2025.

Le “levier de la gestion déléguée” dans le creux

Dans ce dernier rapport annuel, XinDa Real Estate a également ajusté sa stratégie de développement. La formulation précédente selon laquelle les “trois activités, développement immobilier, fusions-acquisitions en synergie, et services de gestion” se faisaient sur un pied d’égalité, a été clairement remplacée par : “Développer fortement l’investissement dans les biens immobiliers en situation de difficulté et les activités relevant de la légère-asset, augmenter progressivement l’échelle des activités relevant de la légère-asset, et construire une combinaison d’activités où se combinent le léger et le lourd”.

L’un des principaux leviers pour le développement des activités de type légère-asset chez XinDa Real Estate est précisément la gestion déléguée.

Au niveau de la réserve de projets, en 2025, XinDa Real Estate a acquis de nouveaux projets représentant environ 1,6183 million de mètres carrés de surface de construction admise. Parmi eux, la surface correspondant aux droits de participation des projets en partenariat est d’environ 222 800 mètres carrés, la surface des projets de gestion déléguée est d’environ 1,1854 million de mètres carrés, et la proportion de la surface des projets de gestion déléguée atteint jusqu’à 73,2 %.

À ce stade, la gestion déléguée reste toutefois encore très limitée en termes d’amélioration des performances.

Les données montrent qu’en 2025, parmi la surface totale cumulée d’environ 559 700 mètres carrés vendus par XinDa Real Estate, la surface vendue correspondant aux droits de projets en partenariat est d’environ 181 200 mètres carrés, tandis que la surface de vente des projets de gestion déléguée est d’environ 96 800 mètres carrés.

Parmi le montant total des ventes cumulées de 9,827 milliards de yuans sur l’ensemble de l’année, le montant des ventes correspondant aux droits de projets en partenariat est d’environ 3,077 milliards de yuans, celui des ventes de projets de gestion déléguée d’environ 1,724 milliard de yuans, et la part du montant des ventes des projets de gestion déléguée est d’environ 17,54 %.

En revanche, de 2021 à 2023, les montants des ventes des projets de gestion déléguée chez XinDa Real Estate étaient respectivement de 0,67 milliard de yuans, 5,78 milliards de yuans et 6,81 milliards de yuans, augmentant chaque année ; leur proportion dans le montant total des ventes est passée progressivement de 2,06 % à 34,91 %.

En 2024, le montant des ventes de projets de gestion déléguée chez XinDa Real Estate a fortement diminué, pour ne s’élever qu’à 1,162 milliard de yuans, soit une baisse de 82,9 % d’une année sur l’autre ; la part dans le montant total des ventes a également été coupée en deux pour tomber à 14,05 %.

Même si les ventes des projets de gestion déléguée ont nettement rebondi en 2025, la contribution à XinDa Real Estate demeure à un niveau relativement faible.

À l’heure actuelle, XinDa Real Estate dispose d’une réserve de projets représentant une surface de construction admise de 3,7556 millions de mètres carrés ; dont la surface correspondant aux droits des projets en partenariat est de 251 800 mètres carrés, et la surface des projets de gestion déléguée de 1,9326 million de mètres carrés. À long terme, les projets de gestion déléguée continueront d’apporter davantage de montant de ventes à XinDa Real Estate.

Lors de la conférence de présentation des résultats du troisième trimestre 2025 qui s’est tenue précédemment, le directeur général de XinDa Real Estate, Zong Weiguo, a déjà indiqué clairement : “Alors que des changements majeurs surviennent dans les relations offre-demande du marché immobilier en Chine, l’ampleur des actifs existants à mobiliser, optimiser et transformer est considérable. Les ressources de projets nécessitant un soutien pour sortir de la difficulté et une restauration de la valeur augmentent. La demande des institutions financières impliquées dans les activités immobilières pour des services spécialisés en matière d’immobilier ne cesse de s’accroître.”

“Dans les nouvelles circonstances, la société renforce la synergie du groupe : grâce à diverses approches telles que l’expansion en synergie, les fusions-acquisitions dans l’industrie, les investissements dans des projets, la conduite en gestion déléguée, la construction conjointe, la gestion confiée, etc., elle obtient des projets avec des sources d’activité plus diversifiées, et le rythme de la transformation et du développement s’accélère.”

La voie de développement est déjà définie ; XinDa Real Estate pourra-t-elle continuer à avancer de manière plus saine et durable ?

À la fin de 2025, XinDa Real Estate affiche un total d’actifs de 76,599 milliards de yuans, soit une hausse de 0,165 milliard de yuans par rapport au début de l’année (76,434 milliards de yuans). Le total des passifs s’élève à 57,565 milliards de yuans, soit une hausse de 7,067 milliards de yuans par rapport au début de l’année (50,498 milliards de yuans). Les capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère sont de 15,964 milliards de yuans, soit une baisse de 7,875 milliards de yuans par rapport au début de l’année (23,839 milliards de yuans). Le ratio d’endettement actif-passif est de 75,15 %, soit une hausse de 9,08 points de pourcentage par rapport à la fin de l’exercice précédent (66,07 %).

Il est évident que, sous la pression de repasser en bénéfice, XinDa Real Estate subit également le risque d’une augmentation de l’ampleur de ses dettes. La manière d’équilibrer ces deux éléments constitue la clé pour savoir si XinDa Real Estate pourra vraiment sortir de sa situation difficile.

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