Perte massive de 88,5 milliards de yuans ! Sous un déficit de plusieurs centaines de milliards de yuans, Vanke se tient au bord de la falaise

Le 31 mars au soir, Vanke A a publié son rapport financier annuel 2025. Ce document, sorti sous l’ombre d’une crise de liquidité, annonce au marché, avec des chiffres de pertes records, les douleurs supportées par ce promoteur immobilier de premier plan durant une période de transformation profonde du secteur. Lorsque « survivre » est passé du slogan à un défi concret, les données financières de Vanke ne reflètent plus seulement des résultats d’exploitation : elles constituent aussi le récit d’une survie, à s’arracher au bord du précipice.

Rapport financier dans un contexte de pertes massives

En 2025, Vanke a obtenu l’un des résultats les plus mauvais de son histoire. Le rapport indique qu’au cours de la période couverte, l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 88.56B de yuans, en baisse de 31,98 % en glissement annuel ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires a enregistré une perte de 82B de yuans, soit une aggravation de 78,98 % par rapport à la même période de l’an dernier.

Ces chiffres ne se contentent pas de battre le record des pertes annuelles des promoteurs immobiliers cotés A-share : le montant effectif des pertes est en plus supérieur, comparé aux pertes de 34.17B de yuans déjà anticipées précédemment.

Ce qui mérite surtout l’attention, c’est la composition des pertes. En 2025, Vanke A a nouvellement comptabilisé des pertes de dépréciation du crédit de 21.93B de yuans et des pertes de dépréciation d’actifs de 219,29 milliards de yuans ; les deux postes additionnés atteignent au total 56.1B de yuans, ce qui représente 63,35 % du total des pertes nettes.

Cela signifie que, en 2025, plus de 60 % des pertes de Vanke ne proviennent pas de pertes de trésorerie côté ventes, mais d’une « réévaluation de la valeur » des actifs comptables par la direction.

Le bouleversement du bilan révèle de façon intuitive la profondeur de la crise. À la fin de 2025, Vanke totalise 1,02 billion de yuans d’actifs, soit une baisse de 20,65 % par rapport à la fin de l’année précédente ; les capitaux propres nets attribuables aux actionnaires de la société cotée ne s’élèvent plus qu’à 116,9 milliards de yuans, en baisse de 42,32 % par rapport à la fin de l’année précédente. Le ratio d’endettement a grimpé à 76,89 %, et le ratio dette nette a bondi de 80,60 % à 123,48 %.

Pour les stocks et autres créances : à la fin de 2025, Vanke a nouvellement comptabilisé 10.2k de yuans de provisions pour dépréciation des stocks, principalement pour des projets obtenus précédemment à des coûts plus élevés, tels que Foshan PuYue Shan, Guangzhou Zengcheng Vanke City, le Shenzhen Luohu Food Building, etc. ; le solde comptable des autres créances s’élève à 237,1 milliards de yuans, avec des provisions pour pertes sur créances correspondantes de 61,7 milliards de yuans ; en même temps, les pertes sur créances des autres créances comptabilisées dans le résultat ont atteint 33,7 milliards de yuans.

À noter : à la fin de 2025, Vanke détient 20.83B de yuans de liquidités, tandis que les emprunts à court terme et les dettes non courantes arrivant à échéance dans l’année atteignent respectivement 67.24B de yuans et 26.33B de yuans ; compte tenu du fait qu’il reste aussi près de 6 milliards de yuans de fonds sous restriction dans la trésorerie de l’entreprise, l’écart de trésorerie de Vanke dépasse le millier de milliards de yuans.

Par ailleurs, sur l’ensemble de l’année 2025, le flux de trésorerie net lié aux activités d’exploitation de Vanke est passé d’un solde positif à un solde négatif, avec une sortie nette de 136.65B de yuans : la capacité du métier principal à « générer du sang » n’est plus qu’à l’état ténu.

Auto-sauvetage par la dette et impasse de liquidité

Face à la pression des dettes arrivant massivement à échéance, Vanke s’appuie, pour l’essentiel, sur un report (échéancier), en « gagnant du temps pour regagner de l’espace ». Le rapport annuel précise que, à partir de novembre 2025, la société a engagé progressivement des négociations de report pour deux billets de trésorerie à moyen terme, « 22 Vanke MTN004 » et « 22 Vanke MTN005 », ainsi que pour la dette obligataire « H1 Vanke 02 ». Les négociations ont été validées par un vote des porteurs d’obligations avant la date de publication du rapport.

Le report n’est pas sans coût. Dans le rapport financier, les traces d’une restructuration de la dette sont dissimulées dans plusieurs postes. D’après les informations du rapport annuel, le grand actionnaire, la société Shentie Group, avait cumulé jusqu’à la fin de 2025 des prêts d’actionnaire de 33,52 milliards de yuans à Vanke, et ces fonds sont devenus le principal « dernier filet de secours » pour que Vanke maintienne sa liquidité à court terme.

Plus inquiétant encore est le risque de passifs éventuels cachés hors bilan. Le rapport annuel indique qu’à la fin de 2025, le solde réel des garanties fournies par Vanke pour ses filiales atteint 220k de yuans, soit plus de 80 % du ratio par rapport aux capitaux propres nets. Parmi eux, le solde des garanties de dettes fournies directement ou indirectement à des entités garanties dont le ratio d’endettement actif-passif dépasse 70 % atteint 63,1 milliards de yuans. Cela signifie qu’en cas d’aggravation de la situation opérationnelle ou de défaut de la partie garantie, Vanke devra s’acquitter de ses obligations de compensation, portant un second choc sur un flux de trésorerie déjà fragile.

Une série de données financières révèle une réalité cruelle : à l’heure actuelle, Vanke traverse une restructuration financière « de type choc ». Les pertes record ne correspondent pas entièrement à une disparition réelle de trésorerie liée au fonctionnement : elles résultent surtout d’une sortie concentrée (liquidation) des actifs existants, accumulés sous un modèle à fort levier et des coûts d’acquisition élevés. Même après avoir finalisé toutes les dépréciations non liées à l’exploitation, l’écart de remboursement à court terme de Vanke pour 2026 reste énorme, et le modèle qui dépend du report et des prêts des actionnaires pour maintenir l’activité est, dans un contexte où le flux de trésorerie opérationnel est négatif, encore fragile. Au cours de l’année à venir, cette « pire année » du rapport annuel de l’histoire sera-t-elle le point de départ de la renaissance de Vanke, ou bien le prélude à l’approfondissement de la crise reste-t-il à être vérifié par le temps.