Les six grandes banques ont réduit leur solde de prêts hypothécaires personnels existants de 7k de yuans. Est-il encore nécessaire de rembourser anticipativement ?

La tendance au remboursement anticipé de votre prêt immobilier, le “vent” a-t-il cessé ? Depuis la seconde moitié de 2022, les emprunteurs de prêts hypothécaires pour l’habitation en Chine ont accéléré le remboursement anticipé de leurs prêts, et une “vague de remboursement anticipé” s’est progressivement formée sur une certaine période.

Mais aujourd’hui, les scènes de prises de tickets à l’aube et d’attentes de plusieurs mois ne sont plus aussi fréquentes. Ce “vent” de remboursement anticipé continue-t-il de souffler ? En rassemblant des données, des reporters du Quotidien de l’économie ont constaté que, pour les six grandes banques publiques, le solde des prêts hypothécaires individuels en cours s’élève à environ 244.8k de yuans, soit une baisse d’environ 7.1k de yuans par rapport à l’année précédente.

« Il y a toujours un remboursement anticipé, bien sûr, mais par rapport aux années précédentes, on ne peut plus vraiment parler de “vague”. » a déclaré Wang Pengbo, analyste senior de l’industrie financière chez Bain & Company. La baisse du solde des prêts hypothécaires est due, d’une part, au remboursement anticipé des résidents, et d’autre part au fait que la volonté d’acheter des logements l’année dernière n’était pas élevée.

Il convient de noter que cette année, au premier trimestre, le marché immobilier a connu une “petite reprise” (un mini-optimisme). Dans ce contexte, Zhou Yiqin, expert senior des politiques financières, estime que ce n’est pas un rebond de sur-correction à court terme : au contraire, grâce à la baisse progressive des taux d’intérêt du marché et au relâchement progressif des politiques d’achat de logement, la confiance du marché se répare de manière constante, et il y a des chances que cette tendance se poursuive au deuxième trimestre.

** Baisse du solde des prêts hypothécaires individuels l’année dernière**

En rassemblant les données, les reporters constatent que le solde des prêts immobiliers personnels des banques continue de baisser.

En 2024, les six grandes banques publiques, principales émettrices de prêts hypothécaires, ont réduit leurs prêts hypothécaires personnels de 6.2k de yuans ; tandis qu’en 2025, la réduction nette totale sur l’année est d’environ 7.1k de yuans, avec une baisse plus marquée que celle de 2024.

Il convient de noter que, au premier semestre 2025, la diminution combinée des six grandes banques publiques a atteint 107,8 milliards de yuans, soit une baisse nettement plus faible que les 325,5 milliards de yuans du premier semestre 2024 ; mais au second semestre 2025, la diminution a fortement atteint 602,2 milliards de yuans, ce qui fait que la contraction globale des prêts hypothécaires personnels sur l’année 2025 est encore plus importante qu’en 2024.

À mesure que le solde des prêts hypothécaires personnels continue de se réduire, les six grandes banques publiques ont toutes tourné la page du “cap des 60k de yuans”.

Du point de vue du marché national dans son ensemble, le solde des prêts hypothécaires personnels suit également une tendance à la baisse. D’après les données de la Banque populaire de Chine, à la fin de 2025, le solde national des prêts hypothécaires personnels s’élève à 370.1k de yuans, en baisse de 1,8 % en glissement annuel.

Dans le secteur, on estime que la baisse du solde des prêts hypothécaires existants est en réalité le résultat de la “confrontation” entre deux forces : d’une part, combien le remboursement anticipé “retire” ; d’autre part, combien le nouveau crédit immobilier “ajoute”.

Yang Haiping, chercheur associé de l’Association des professionnels de la gestion de patrimoine de Pékin, a déclaré que l’immobilier reste en période d’ajustement : il y a de nombreux acheteurs à la recherche d’un logement répondant à leurs besoins réels, mais il y a aussi beaucoup de clients attentistes, de sorte que la croissance globale des prêts hypothécaires est peu dynamique.

** Un “mini-Printemps” pour le marché immobilier au premier trimestre**

Au premier trimestre de cette année, les transactions de logements d’occasion ont connu un “mini-Printemps”. D’après le rapport de China Index Academy (CRIC), en mars, dans les 20 villes clés, la surface des ventes de logements d’occasion est d’environ 17,97 millions de mètres carrés, en hausse de 117 % d’un mois sur l’autre, et également en hausse de 6 % en glissement annuel ; sur l’ensemble du premier trimestre, la surface cumulée vendue est d’environ 41,08 millions de mètres carrés, en hausse de 4 % en glissement annuel.

Et dans cette séquence de “mini-Printemps”, Pékin, Shanghai et d’autres villes de premier rang jouent le rôle de “moteur principal”.

« Le “mini-Printemps” du marché immobilier au premier trimestre 2026, dont la principale force motrice est la reprise des ventes de logements d’occasion dans les villes de premier rang, se trouve actuellement dans une phase de redressement modéré ; la tendance au réchauffement pourrait avoir une certaine continuité. » a déclaré Zhou Yiqin aux journalistes. « L’arrivée de cette vague de “mini-Printemps” aura aussi un impact positif progressif sur le solde des prêts hypothécaires aux particuliers des banques commerciales. »

Zhou Yiqin a indiqué que l’activité accrue des transactions de logements d’occasion fera directement augmenter le volume des demandes de prêts hypothécaires, et réduira progressivement l’ampleur de la baisse du solde ; par la suite, il est possible que cela apporte un soutien positif au solde des prêts hypothécaires, et que l’ensemble du marché immobilier progresse dans la direction de “plus de volume, des prix stables”.

Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche immobilière d’E-Hu (Shanghai), a déclaré aux journalistes que « l’activité de “mini-Printemps” se concentre davantage sur les transactions de logements d’occasion dans les villes clés. À ce stade, on est encore dans la phase initiale de la reprise du marché immobilier à l’échelle nationale. Au deuxième trimestre, si le marché s’améliore davantage et que les transactions progressent, cela offrira aussi un soutien positif au marché des prêts. » « Mais certains clients utilisent des prêts du fonds de prévoyance logement ; ils ne seront pas comptabilisés dans les données des prêts des banques commerciales, et cela aura aussi un impact sur les données du solde des prêts commerciaux. »

** Hausse du volume de dossiers de prêts hypothécaires de la Banque de communications**

S’agissant de la situation des prêts hypothécaires personnels cette année, les reporters ont remarqué que plusieurs directions bancaires ont aussi formulé des jugements lors des conférences de publication de résultats. Parmi elles, la Banque de communications semble avoir une vision relativement optimiste concernant son activité de prêts hypothécaires aux particuliers.

Lors de la conférence de publication des résultats pour l’exercice 2025, Zhou Wanfu, vice-président de la Banque de communications, a expliqué qu’à partir de mars 2026, le volume des demandes de prêts hypothécaires a nettement augmenté. « Cela devrait être un signal de la stabilisation du marché immobilier. » a déclaré Zhou Wanfu. « Si cette tendance se maintient, l’activité des prêts hypothécaires en 2026 devrait progressivement enregistrer une croissance positive, et contribuer à atteindre l’objectif de croissance des prêts de détail de la Banque de communications dans son ensemble. »

Wang Jingwu, vice-président de la Banque industrielle et commerciale de Chine, a répondu pour ce qui est du taux d’impayés des prêts aux particuliers. Wang Jingwu a déclaré que la qualité des actifs des prêts personnels a longtemps été excellente : au cours des deux dernières années, sous l’influence de facteurs tels que la transition économique, l’ajustement du marché immobilier et un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande, le taux d’impayés a légèrement augmenté à court terme, ce qui est cohérent avec la tendance globale du secteur.

« Les fondamentaux de l’économie chinoise sont stables, sa résilience est forte et son potentiel est grand. Les conditions de soutien et la tendance fondamentale à long terme favorable n’ont pas changé. À l’avenir, le risque lié aux prêts personnels reste maîtrisable. » a jugé Wang Jingwu : à mesure que la mise en œuvre accélérée d’un ensemble de politiques se poursuit et que les avantages des politiques continuent d’être libérés, la base du marché du crédit aux particuliers s’améliorera progressivement, et la qualité des actifs des prêts personnels reviendra à un niveau raisonnable.

Bien que l’État continue de lancer des politiques dans le secteur immobilier et que le marché montre des signes de reprise, Yang Haiping a indiqué aux reporters que la part des prêts hypothécaires dans la répartition des actifs des banques pourrait suivre une tendance à la baisse.

À en juger par les données actuelles, les reporters ont noté que les grandes banques enregistrent une forte croissance des prêts personnels à la consommation et des prêts personnels à finalité professionnelle. À titre d’exemple, la Banque industrielle et commerciale de Chine a augmenté ses prêts personnels à la consommation de 77.82B de yuans, soit une hausse de 18,5 % ; et ses prêts personnels à finalité professionnelle ont augmenté de 252.24B de yuans, soit une hausse de 15,0 % ; et la croissance des prêts personnels à la consommation de la Banque de Chine en Chine intérieure atteint 28 %.

** Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire est-il rentable ?**

Jusqu’ici, les principales motivations de la “vague de remboursement anticipé” des prêts de logement provenaient des emprunteurs : d’une part, des fluctuations économiques ; d’autre part, des fluctuations du marché financier chinois, avec une baisse des rendements d’investissement pour les résidents ordinaires, ce qui a fait évoluer la préférence pour le risque vers une posture plus prudente. De plus, une partie des taux d’intérêt des prêts hypothécaires existants est relativement élevée : certains emprunteurs ont un taux de leurs prêts hypothécaires en cours supérieur à 5 %. Divers facteurs ont poussé les emprunteurs à utiliser une partie du capital initialement prévu pour l’investissement afin de procéder à des remboursements anticipés.

Cependant, à mesure que les taux des prêts hypothécaires existants baissent, le coût des prêts hypothécaires pour l’habitation des particuliers diminue progressivement. D’après les données de la Banque populaire de Chine, en février de cette année, le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts immobiliers aux particuliers est d’environ 3,1 %, soit environ 10 points de base de moins que sur la même période l’an dernier, et les taux d’intérêt des prêts restent à un niveau bas.

À des taux à bas niveau, le remboursement anticipé des prêts personnels reste-t-il avantageux ?

« Le caractère avantageux dépend du niveau actuel des rendements d’investissement ou d’épargne des consommateurs, et de l’ampleur de l’écart entre cela et le taux des prêts après la baisse. » a déclaré Wang Pengbo. « Si le rendement de l’investissement est supérieur au taux du prêt, alors on peut envisager d’utiliser davantage de fonds pour investir ; dans le cas contraire, on peut envisager de rembourser partiellement ou entièrement le prêt. » En outre, il faut aussi prévoir suffisamment de fonds pour les dépenses quotidiennes et pour la retraite, la santé et d’autres besoins futurs.

Par ailleurs, du point de vue de la méthode de remboursement, en général : avec la méthode de remboursement à principal constant, on rembourse plus de capital au début et moins d’intérêts ; par comparaison, un remboursement anticipé serait donc légèrement plus avantageux. Avec la méthode de remboursement à capital et intérêts constants, on rembourse plus d’intérêts et moins de capital au début ; si le remboursement est déjà passé à la moitié, on peut aussi ne pas envisager un remboursement anticipé.