Les ajustements du personnel chez China Merchants Property Development : les coulisses de l'acquisition de Hong Kong Chuangyi Holdings

**Point de vue réseau ** Entrant en avril, China Merchants Zhiyu a encore ses propres affaires à traiter.

Le 2 avril, China Merchants Zhiyu a tenu la 5e réunion du 5e conseil d’administration de la 11e législature. Après examen, la réunion a approuvé une série de propositions, notamment la réduction du capital social, la création d’un poste de vice-président du conseil d’administration, la démission d’administrateurs et la nomination complémentaire, ainsi que la nomination d’administrateurs pour qu’ils occupent aussi le poste de directeur général d’une partie liée.

Concernant le capital social, China Merchants Zhiyu a racheté au total 6.63M d’actions de la société en 2025 et a achevé les procédures d’annulation correspondantes, faisant passer le capital social total de 1.06B de RMB à 1.05B de RMB. Cette réunion a également approuvé la modification du capital social de la société, le faisant passer de 1.06B de RMB à 1.05B de RMB.

Les autres affaires importantes sont toutes liées à des changements de personnel au sein de l’équipe de direction ; elles concernent en particulier Huang Jian, qui a démissionné de ses fonctions de directeur de la société ainsi que d’autres postes, en raison d’un changement de poste professionnel ; le conseil d’administration a approuvé la création du poste de vice-président du conseil d’administration, la nomination de Pan Jianliang en tant que candidat administrateur au sein du conseil d’administration de la 11e législature, et l’approbation du fait que le directeur et directeur général Chen Zhiheng cumule les fonctions de directeur et de président du conseil d’administration de la société Chuangyi Holding.

Parmi les éléments les plus scrutés par le marché, on trouve la structure organisationnelle et les relations d’affaires de China Merchants Zhiyu et Chuangyi Holding, reliées grâce aux ajustements de fonctions de Pan Jianliang et Chen Zhiheng.

Faits anciens autour des fusions-acquisitions

L’activité de Chuangyi Holding se concentre principalement à Hong Kong. Par rapport à China Merchants Zhiyu, sa notoriété sur le marché du continent est nettement plus faible.

Selon le site officiel, Chuangyi Holding est un fournisseur de services de gestion immobilière des logements publics à Hong Kong ; elle fournit des services de gestion immobilière pour les immeubles publics et privés, principalement : services de gestion générale, gestion locative (pour les villages de logements publics), services de perception du loyer et des frais de gestion, services de gardiennage, services de nettoyage, petits travaux de réparation et d’entretien, services de gestion de projet, etc.

Chuangyi Holding a obtenu pour la première fois en 2001 des contrats de services de gestion immobilière délivrés par le Housing Authority, et a commencé à fournir des services aux ensembles de logements publics (Tai Yuen Estate) ; en 2004, elle a obtenu pour la première fois des contrats de gestion d’immeubles privés, et a fourni des services à un complexe résidentiel privé à Kwun Tong.

Grâce à plusieurs années de développement, en 2017, Chuangyi Holding est devenue le plus grand fournisseur de services de gestion immobilière des logements publics de Hong Kong avec environ 12,6 % de part de marché, et est également devenue le troisième plus grand fournisseur de services de gestion immobilière résidentielle à Hong Kong avec environ 1,5 % de part de marché.

En juillet 2018, Chuangyi Holding a déposé un document auprès de la Bourse de Hong Kong, puis le 11 décembre de la même année, elle a été introduite en bourse sur le tableau principal de la Bourse de Hong Kong.

Le rapport annuel publié l’année suivant l’introduction montre qu’au cours de l’exercice 2019, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 716 millions de RMB et un bénéfice d’exploitation d’environ 20,30 millions de RMB. Par rapport à l’année précédente, le chiffre d’affaires a augmenté de 7,1 % et le bénéfice d’exploitation a diminué de 54,4 % ; globalement, la société a présenté une tendance « augmentation des revenus mais non augmentation des profits », tandis que la capacité bénéficiaire a connu une forte baisse.

Par la suite, pendant deux ans, la société a vu son échelle de revenus s’étendre de manière stable, et le bénéfice d’exploitation a même enregistré une hausse d’environ 75,7 % au cours de l’exercice 2021. Les états financiers indiquent que la forte croissance du bénéfice d’exploitation est principalement due au fait que la société a obtenu, pendant la période d’épidémie, des contrats de services de nettoyage de centres de quarantaine, ce qui a stimulé la croissance de l’activité.

Source des données : annonces d’entreprises, compilation par 物聊社

Au moment où le marché pensait que Chuangyi Holding suivrait la trajectoire initialement prévue et se développerait de façon plus autonome sur le marché des services immobiliers à Hong Kong, cette société a publié un communiqué annonçant qu’elle s’apprêtait à être « vendue » à China Merchants Group.

En décembre 2020, Chuangyi Holding a annoncé que son actionnaire contrôlant Genesis Group Limited avait signé un protocole de désengagement (memorandum of settlement) avec la filiale en propriété exclusive de China Merchants Group, Sinotrans Shipping. Sinotrans Shipping, en tant qu’acheteur potentiel, envisage d’acquérir environ 268 millions d’actions de Chuangyi Holding que Genesis Group Limited prévoit de céder, représentant environ 53,51 % du capital social total.

Le communiqué précise en outre que China Merchants Zhiyu, en tant que filiale indirecte de China Merchants, pourrait être considérée comme un acheteur potentiel dans le cadre de ce contrat d’achat d’actions. Toutefois, il convient de noter qu’avant la période de publication du communiqué, Sinotrans Shipping n’avait pas pris de décision finale concernant l’identité de l’acheteur potentiel.

De son côté, China Merchants Zhiyu a indiqué que l’activité de gestion immobilière menée par Chuangyi Holding entre dans le périmètre principal des activités de la société. Pour cette opportunité d’acquisition, China Merchants Zhiyu mènerait une étude de faisabilité et réaliserait, si nécessaire, des travaux tels que la due diligence et les négociations de transaction.

On voit donc que l’intention de China Merchants Zhiyu d’acquérir n’était pas encore totalement déterminée ; des acteurs concernés du marché ont également identifié, par diverses analyses, les facteurs clés ayant conduit à la transaction.

D’une part, l’ampleur de l’activité de Chuangyi Holding, unique sur le territoire de Hong Kong, aiderait à faire prendre de l’avance à China Merchants Zhiyu, une fois réorganisée et intégrée, sur le marché des services immobiliers de Hong Kong, en apportant de nouveaux points de croissance de revenus et de bénéfices ;

D’autre part, le taux de profit relativement faible de Chuangyi Holding pourrait aussi faire baisser le taux de profit global de China Merchants Zhiyu, ce qui exercerait une pression sur le niveau des bénéfices de China Merchants Zhiyu à court terme.

3 mois plus tard, China Merchants Zhiyu a donné une réponse définitive à cette « acquisition proposée » — abandonner l’opportunité d’achat de participations.

« Après de nombreuses discussions au sein de la société et une prise en compte globale, il a été jugé que les conditions permettant à la société de réaliser cette acquisition de participations n’étaient pas encore mûres ; conformément au principe de prudence, la société décide d’abandonner cette opportunité de projet d’acquisition. »

Selon une personne informée, l’un des motifs de l’abandon de l’opportunité d’acquisition est que Chuangyi Holding, dont l’activité est principalement axée sur la gestion des logements publics à Hong Kong, implique des problématiques de gestion régionale. En outre, compte tenu de facteurs tels que l’espace de profit et l’adéquation de l’activité, Chuangyi Holding ne serait pas alors la meilleure cible permettant de réaliser l’acquisition.

Quelques jours plus tard, Sinotrans Shipping prévoyait de racheter, via sa filiale, 53,51 % des actions de Chuangyi Holding, soit au total 268 millions d’actions, à un prix de 1,456 HKD par action.

Mais cela ne signifie pas que China Merchants Zhiyu se retire complètement.

Sinotrans Shipping a indiqué, au sujet de cette acquisition, que pour soutenir le développement de China Merchants Zhiyu, lorsque China Merchants Zhiyu estimera que les conditions d’acquisition de Chuangyi Holding sont réunies, China Merchants Group coordonnera activement le transfert des actions de Chuangyi Holding détenues par Sinotrans Shipping et ses filiales à China Merchants Zhiyu.

Ainsi, en 2026, lorsque China Merchants Zhiyu a annoncé que les postes de deux cadres, Pan Jianliang de Chuangyi Holding et Chen Zhiheng de China Merchants Zhiyu, feraient l’objet d’ajustements, la transaction de plusieurs années en arrière, qui semblait avoir déjà une issue mais comportait encore des incertitudes, est redevenue un sujet de discussion.

Une nouvelle page de personnel

Le 2 avril, China Merchants Zhiyu a publié une série d’annonces de changements de personnel. Les protagonistes sont respectivement Huang Jian, Pan Jianliang et Chen Zhiheng ; les changements de fonctions correspondent à un départ, un arrivée et un cumul.

Huang Jian a démissionné de ses fonctions de directeur de China Merchants Zhiyu ainsi que de celles de membre des comités de nomination et de rémunération du conseil d’administration, en raison d’un changement de poste professionnel ; après sa démission, il n’occupe plus aucune fonction.

Pan Jianliang, directeur exécutif et directeur général de Chuangyi Holding, a été proposé comme candidat au poste d’administrateur au sein du conseil d’administration de la 11e législature de China Merchants Zhiyu. Le conseil d’administration soumettra la proposition à l’assemblée générale des actionnaires de la société pour élection. Le mandat commencera à compter de la date de l’approbation par l’assemblée générale des actionnaires et prendra fin à l’expiration de la période du présent conseil d’administration.

Chen Zhiheng, administrateur de China Merchants Zhiyu et directeur général, cumule les fonctions de directeur de Chuangyi Holding et de président du conseil d’administration ; Chuangyi Holding est une partie liée de la société.

En observant les deux principaux protagonistes prenant leurs fonctions, on constate d’abord que Pan Jianliang a traversé la première moitié de l’histoire de Chuangyi Holding.

Pan Jianliang est né en 1955 à Hong Kong ; il a ensuite obtenu un master en gestion immobilière de l’Université de Hong Kong. Il a travaillé pour le département du logement du gouvernement de Hong Kong de 1979 à 2000, et le dernier poste qu’il a occupé était celui de vice-gestionnaire du logement.

Après avoir quitté le département du logement, Pan Jianliang, avec plusieurs autres anciens employés de ce département, a fondé une société de conseil en services immobiliers Chuangyi (創毅物业服务顾问有限公司). À cette époque, le gouvernement de Hong Kong commençait progressivement à confier en sous-traitance à des acteurs privés certains services de gestion immobilière ; grâce à l’expérience de l’équipe fondatrice et aux relations avec l’industrie, Chuangyi Property a rapidement obtenu une large part de marché.

En 2018, Chuangyi Holding a été introduite en bourse ; Pan Jianliang et l’un de ses partenaires, Li Zhaohua, ont assisté à la cérémonie de cloche d’introduction. Pan Jianliang était directeur exécutif de Chuangyi Holding et président du conseil d’administration, tandis que Li Zhaohua était directeur exécutif de Chuangyi Holding et directeur général administratif.

Après l’achèvement de l’acquisition de la participation de Chuangyi Holding par Sinotrans Shipping, de nombreux cadres de Sinotrans Shipping sont entrés dans l’équipe de direction de Chuangyi Holding, tandis que Pan Jianliang, aujourd’hui âgé de plus de 70 ans, occupe actuellement toujours le poste de directeur exécutif et directeur général de Chuangyi Holding.

Si l’on peut dire que l’entrée de Pan Jianliang, venant de Chuangyi Holding, au conseil d’administration de China Merchants Zhiyu constitue déjà une liaison claire entre Chuangyi Holding et China Merchants Zhiyu, alors le fait d’avoir simultanément fait entrer Chen Zhiheng, qui a gravi les échelons au sein de China Merchants Zhiyu au cours des deux dernières années, au sein de Chuangyi Holding pourrait encore avoir clarifié davantage la direction d’une fusion à venir des deux entités.

Plus tôt, lorsque Chen Zhiheng a été nommé directeur général de China Merchants Zhiyu, des analyses avaient indiqué que cette personne est un « praticien du terrain » reconnu par la branche China Merchants, disposant d’une double matrice de capacités : conduite opérationnelle sur plusieurs modèles d’activité et coordination stratégique au niveau du siège.

En 2007, Chen Zhiheng a rejoint China Merchants Shekou ; il a occupé divers postes, notamment assistant du directeur général de la société Foshan de China Merchants Real Estate ; directeur général adjoint de la société Foshan de China Merchants Shekou ; directeur général adjoint de la société Guangzhou et directeur général de la société Zhanjiang ; directeur général de la société Changsha ; directeur général du département de gestion opérationnelle ; puis directeur général de China Merchants Shekou Digital City Technology Co., Ltd.

En mars 2025, Chen Zhiheng a été nommé directeur général de China Merchants Zhiyu. À cela s’ajoute le fait que le président du conseil d’administration de China Merchants Zhiyu, l’ex-président吕斌, avait également déjà occupé le poste de directeur général au sein de China Merchants Shekou Digital City Technology Co., Ltd. Dès lors, des spéculations concernant la transformation numérique de China Merchants Zhiyu pour résoudre la difficulté du taux de marge brute ont continué à émerger.

En septembre de la même année, Chen Zhiheng a remplacé Lü Bin en tant que nouveau représentant légal de China Merchants Zhiyu, et le poids de Chen Zhiheng dans China Merchants Zhiyu, en tant que rôle clé, s’est encore accru.

Ainsi, il semble que China Merchants Zhiyu, en resserrant les liens avec Chuangyi Holding, cherche aussi à accumuler davantage de ressources pour ouvrir de nouveaux terrains et développer plus d’activités.

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