Yuexiu Jianfa « grand retrait » ! Jinmao et Zhonghai en tête, classement des 10 premières entreprises immobilières par variation des ventes sur les 3 premiers mois

Rédigé par | Miel-mimi

Voici le 1769e article original du compte @闺蜜财经

L’ordre ancien se désagrège progressivement, tandis que le nouvel ordre n’est pas encore consolidé.

Sans qu’on s’en rende compte, 2026 est déjà passé une fois en entier sur un trimestre. Dans le bruit et la frénésie de toutes sortes, l’immobilier continue de se réparer tranquillement.

D’après les dernières données de l’Institut China Index, de janvier à mars 2026, le montant total des ventes des entreprises immobilières du TOP100 s’élève à 620.87B de RMB, soit une baisse de l’année sur l’année dont l’ampleur a été réduite de 3,7 points par rapport aux mois 1-2. Par rapport aux 5.2B de RMB de 2025, la baisse est d’environ 23,4 %.

De janvier à mars 2026, il y a 16 entreprises immobilières dont les ventes dépassent 100 milliards, soit 1 de moins que sur la même période ; et 28 entreprises dont les ventes dépassent 50 milliards, soit 10 de moins que sur la même période.

Source du graphique｜Institut China Index (Un immense merci !)

Conformément à l’habitude, Miel-mimi a analysé l’évolution du chiffre d’affaires des 10 plus grandes entreprises en termes de variation. Les détails sont dans le tableau ci-dessous : Parmi elles, 2 entreprises ont vu leurs ventes des trois premiers mois augmenter d’une année sur l’autre ; par rapport aux deux premiers mois, il y en a eu une en plus. Il s’agit respectivement de China Jinmao avec une hausse de 22,57 % d’une année sur l’autre, et de China Shipping Real Estate avec une hausse de 10,99 %.

Parmi elles, China Jinmao a maintenu depuis janvier jusqu’à aujourd’hui une croissance, avec un profil relativement stable ; quant à China Shipping Real Estate, elle a connu une forte croissance de 20,58 % en janvier, une baisse de 8,97 % lors des deux premiers mois, puis une nouvelle reprise à une croissance de 10,99 % sur les trois premiers mois. Dans l’ensemble, c’est aussi une tendance à la hausse au milieu des fluctuations.

À une échelle absolue aussi immense, ces deux entreprises publiques centrales parviennent encore à afficher une croissance à deux chiffres : le niveau de « qualité » reste assez élevé. Notamment, si China Shipping Real Estate poursuit cette vitesse de croissance, et si Poly Developments & Holdings continue d’accélérer le décrochage, alors il est très probable que la suite du classement les fasse passer à l’« élimination » de Poly, pour monter sur la position de « n°1 » en ventes.

Parmi les 8 entreprises immobilières du top 10 en baisse, l’écart des taux de chute est lui aussi assez large, allant de -4,93 % à 51,82 %.

La baisse la plus faible est celle de China Merchants Home (招商蛇口). Par rapport à la baisse de -12,72 % lors des deux premiers mois, la baisse sur les trois premiers mois s’est nettement resserrée. En tant que pilier d’une entreprise publique centrale, ces dernières années, elle promeut constamment le modèle de « développement intégré », cherchant à passer du simple développement immobilier à une stratégie combinant plusieurs secteurs comme les parcs industriels, les paquebots de croisière, les appartements en location à long terme, etc. Les investissements nécessaires pour la phase initiale de cette transformation sont énormes, et ils entraînent forcément des douleurs.

En plus, 3 autres entreprises immobilières du top 10 affichent des baisses qui dépassent la moyenne, à savoir China Resources Land -13,87 %, Poly Developments & Holdings -17,94 %, et Jiageng Real Estate (建发房产) -20,70 %.

À noter : ces trois entreprises faisaient partie, au cours des trois premiers mois de 2025, du camp des ventes en hausse d’une année sur l’autre. Cette année, elles replongent à nouveau : cela illustre indirectement que le secteur semble encore « en train de trouver son niveau de fond ».

Surtout Jiageng Real Estate : ces deux dernières années, on peut dire que c’était une « dark horse ». L’augmentation de son chiffre d’affaires s’est longtemps classée parmi les toutes premières du top 10, mais en 2026, l’entreprise semble clairement avoir commencé à perdre de la vitesse.

En outre, Miel-mimi a remarqué que la société mère de Jiageng Real Estate, Jiageng Co., Ltd. (建发股份), a basculé de l’excédent en déficit en 2025. Auparavant, l’entreprise avait annoncé que le bénéfice net attribuable aux actionnaires serait déficitaire de 5.3B à 6.5B de RMB ; parmi lesquels, la branche de développement immobilier affiche une perte de 53 à 4.4B de RMB, et l’activité de gestion des magasins de meubles une perte de 44 à 6.7B de RMB.

Les 4 entreprises immobilières du top 10 dont la baisse est inférieure à celle du marché global sont : Greentown China -26,32 %, Binjiang Group -34,62 %, Yuexiu Property -44,52 %, et Vanke -51,82 %.

Il y a deux points à remarquer ici. D’abord, deux entreprises immobilières ayant le même fief à Hangzhou : Greentown China et Binjiang Group. En 2026, elles ont toutes deux connu simultanément une perte de dynamique dès le début de l’année.

Dans le souvenir de Miel-mimi, ces deux entreprises ont en réalité donné de très bons résultats en 2025, en particulier Binjiang Group : au cours des cinq premiers mois de 2025, le chiffre d’affaires était encore en hausse d’une année sur l’autre ; Greentown China, même si elle a reculé, l’ampleur de la baisse n’a pas été profonde.

Mais à partir de la fin de 2025, ces deux entreprises de Zhejiang ont commencé à entrer dans une phase où les taux de baisse s’élargissent. Le démarrage de 2026 étant défavorable, la manière dont elles performeront sur toute l’année inquiète.

L’autre, Yuexiu Property, basée à Guangzhou, comme Jiageng, avait elle aussi été en 2025 une « dark horse » de la croissance, mais en 2026, la croissance semble clairement difficile à maintenir : au milieu de l’élargissement des baisses.

Yuexiu Property avait autrefois réussi à se démarquer sur le marché grâce au modèle TOD. Mais les projets TOD ont généralement un volume important, un cycle de développement long et beaucoup de capitaux immobilisés ; en plus, des problèmes de « non-satisfaction aux conditions locales » (eau et sol non adaptés, etc.) font qu’il est facile que les ventes en soient affectées.

De plus, en 2025, Yuexiu Property a elle aussi « souffert » un peu : son chiffre d’affaires d’exploitation a atteint 864,6 milliards de RMB, en hausse minime de 0,1 % d’une année sur l’autre ; mais le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’élève à 60M de RMB, en baisse de 94,7 % d’une année sur l’autre ; le bénéfice net « central » est de 260M de RMB, en baisse de 83,5 % d’une année sur l’autre ; et la marge bénéficiaire brute n’est que de 7,8 %, en recul de 2,7 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.

En résumé, la trajectoire vers laquelle l’histoire de l’immobilier se divise semble déjà, de toute évidence, être en grande partie écrite, mais le « brassage des cartes » n’est pas encore terminé. À la fin, qui restera à table, on verra selon qui travaille sérieusement sur ses produits, qui contrôle concrètement ses coûts, et qui reste fermement sur les villes clés.

L’article est fourni uniquement à des fins de discussion et d’analyse et ne constitue pas une recommandation d’investissement.

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