Щойно я занурився у кілька варіантів високодохідних REITів, і один із них постійно з’являється в розмовах — Invesco KBW Premium Yield Equity REIT ETF, тикер KBWY. Доходність цього фонду досить шалена, раніше вона перевищувала 9,6%. Для контексту, це той тип числа, який привертає увагу в портфелях, орієнтованих на доходи.

Отже, ось що стосується REITів загалом. Вони структуровані інакше, ніж звичайні акції, оскільки повинні дотримуватися певних правил. REIT має щороку розподіляти близько 90% свого оподатковуваного доходу акціонерам у вигляді дивідендів. Також вони повинні тримати щонайменше 75% своїх активів у нерухомості або готівці, і отримувати 75% доходу з джерел нерухомості — оренда, відсотки по іпотеці, подібне. Саме тому REITи стали відомі як машини для отримання доходу.

Конкретно KBWY зосереджений виключно на трастах нерухомості. Коли я дивився їхні основні активи, бачу такі назви, як Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. Портфель досить концентрований, з найвищою позицією близько 6,27%. Це компанії, що володіють офісними будівлями, промисловими складами, медичними закладами, готельними об’єктами. В основному, фонд ставить на сектор нерухомості.

Але ось де стає цікаво. KBWY існує з 2010 року, і якщо подивитися на чисту вартість активів з моменту створення, вона зросла всього приблизно на 4%. Це… не дуже добре. Частково це пов’язано з пандемічним хаосом, який сильно вдарив по офісній та роздрібній нерухомості. Перехід на віддалену роботу фактично зруйнував історію офісних REITів, і багато з цих об’єктів досі борються за стабільність. Медичні REITи теж постраждали, але з інших причин.

Я розумію, чому людей приваблюють високодохідні REITи на кшталт цього. Коли ставки відносно нормальні, а доходність облігацій низька, дивіденд понад 9% виглядає неймовірно привабливо. І так, якщо ставки знизяться суттєво, як очікують деякі, це може навіть допомогти REITам, зменшивши їхні позикові витрати і зробивши інвестиції в нерухомість більш привабливими. Нижчі ставки також роблять дивідендні акції більш конкурентоспроможними порівняно з банальними депозитами.

Але я не зовсім переконаний, що зараз варто купувати KBWY. Дивіденд звучить неймовірно, поки не зрозумієш, що базові активи майже не зросли у цінності. Якщо ви купуєте це виключно заради доходу, ви фактично ставите на те, що дивіденд залишиться стабільним або зросте, але REITи циклічні. Ринки нерухомості рухаються залежно від економічних умов і ставок. Доходність цілком може зменшитися, якщо ситуація зміниться.

Ще одна річ, яка мене турбує — це велика залежність від офісної та медичної нерухомості. Обидва сегменти були досить важкими з 2020 року і досі шукають баланс. Заповнюваність офісів ще нижча за рівень до пандемії у більшості ринків. Медичні REITи також стикаються з власними труднощами.

Погляньте, я не кажу, що високодохідні REITи погані. Але коли бачиш таку високу доходність, варто запитати, чому. Іноді це тому, що ринок закладає ризики, про які більшість людей не думає. KBWY, ймовірно, продовжить платити дивіденди, але очікувати, що вони залишаться на цьому рівні або що базова вартість суттєво зросте — це занадто оптимістично. Можливо, є більш стабільні джерела доходу, якщо саме це вам потрібно.