Interpretação de imóveis na trilha RWA: pode revolucionar o mercado tradicional de locação por transação?

Autor: Jeff@Foresight Ventures

Resumir:

1. Os imóveis na cadeia podem dividir a estrutura patrimonial e os direitos e participações imobiliárias pela segunda vez.Na base original, os direitos de propriedade, os direitos de renda e os direitos de uso podem ser retirados. Todos os três podem ser negociados separadamente. Em particular, na escala de tempo, os imóveis na cadeia também podem ser divididos em várias camadas.
2. Como resolver o problema da fragmentação da cena no processo de encadeamento é o cerne do desenvolvimento de projetos imobiliários na cadeia nesta fase. Token de plataforma, DID e plataformas de pagamento por streaming on-chain têm a oportunidade de se tornar uma ferramenta para resolver o problema da caixa preta.
3. A estrutura de conformidade nesta fase tem riscos potenciais, e falta um relacionamento sólido entre o NFT nas mãos do comprador e a empresa SPV.
4. Recomenda-se tentar unir classes de ativos incomuns, como ativos inadimplentes extremamente baratos e ativos escassos extremamente caros, e vincular patrimônio NFT enquanto fragmenta os direitos de propriedade para resolver as necessidades reais de transações de compradores e vendedores.
5. Recomenda-se tentar subdividir o círculo de usuários e refinar os cenários de uso, por exemplo, para atender bem às necessidades de aluguel dos nômades digitais e usar os genes nativos web3 desse grupo para criar um modelo de negócios pequeno e bonito.

No cerco da pista RWA, o cerne da inovação é a divisão e reorganização da estrutura patrimonial. A capacidade total de mercado do setor imobiliário chegará a 11 trilhões de dólares americanos em 2022. Como superar um mercado tão grande e formar uma nova ecologia de mercado merece atenção. Este artigo classifica os projetos imobiliários da cadeia no mercado, apresenta os problemas comuns dos projetos imobiliários da cadeia e apresenta as premissas correspondentes.

1. Soluções on-chain para o problema de aluguel integral da Coreia do Sul

A crise imobiliária causada pelo sistema de aluguel integral da Coreia do Sul demonstrou plenamente muitos problemas na cadeia tradicional de transações imobiliárias. O sistema de aluguel completo refere-se ao sistema no qual o inquilino pode usar a casa sem aluguel por um período fixo de tempo (geralmente 2 anos) após pagar um depósito único de 60-70% do valor total da casa ao proprietário. Devido à falta de um mecanismo de supervisão transparente, o depósito de segurança usado pelo inquilino para cobrir o aluguel é integralmente investido pelo proprietário no novo imóvel, e então continua a usar o sistema de aluguel completo para sacar de forma circular. O mercado imobiliário é muito frágil sob altos índices de alavancagem e, uma vez que haja problemas como uma forte queda nos preços das casas e uma quebra na cadeia de oferta de empréstimos, ele se tornará precário. Como resultado, um grande número de proprietários optam por fugir discretamente quando não conseguem devolver a caução. Uma vez que a caução paga pelo inquilino só pode representar a dívida pessoal do senhorio, este apenas pode obter uma pequena compensação da liquidação da dívida com menor prioridade após o leilão da casa.

É possível evitar a crise imobiliária causada pelo aluguel integral por meio de empreendimentos imobiliários da cadeia? Os principais problemas do mercado são listados aqui e as soluções on-chain correspondentes são dadas.

• Caução (depósito) e outras questões de inadimplência do fundo.

O inquilino paga o depósito de segurança na cadeia, que pode rastrear efetivamente o fluxo de capital e a situação da dívida do proprietário e avisar oportunamente sobre “insolvência”; o depósito de segurança ou depósito pode ser devolvido automaticamente ao pagador, especificando a data de desbloqueio dos fundos por meio do contrato inteligente.

• Proprietários e inquilinos carecem de uma plataforma back-to-back, especialmente para os inquilinos, incapazes de avaliar os riscos, como o status da hipoteca da habitação.

Se os direitos de propriedade da casa estiverem encadeados e NFTs forem gerados, os inquilinos podem rastrear claramente o status da hipoteca dos NFTs de direitos de propriedade, o que pode efetivamente evitar proprietários de “altas dívidas”. Reduza problemas desnecessários.

• Uma vez que o proprietário não pague a dívida, o inquilino só pode esperar por uma compensação com uma prioridade de dívida menor porque não detém os direitos de propriedade da casa.

Se a NFT de direito de propriedade continuar a ser dividida em NFTs fragmentadas na cadeia, o inquilino pode obter a proporção correspondente de NFT de direito de propriedade ao pagar o depósito de segurança e devolver a NFT correspondente após receber o depósito de segurança; uma vez que o proprietário quebra o contrato e precisa liquidar, ele também pode contar com o NFT de direito de propriedade correspondente para obter a proporção correspondente de compensação.

• O mercado imobiliário tem limitações locais.

No processo de leilão de liquidação de casas inadimplentes, as restrições geográficas nas transações de casas podem ser efetivamente reduzidas colocando direitos de propriedade na cadeia e lançando NFT, e o escopo dos usuários que participam da transação é expandido de local para todos os usuários da cadeia.

• Restrições de transação do Block Board em imóveis.

A maioria das casas totalmente alugadas está concentrada em locais privilegiados em Seul, e seus altos preços unitários dissuadem os investidores comuns. Ao fragmentar o NFT de direito de propriedade, os compradores podem comprar apenas parte do NFT de direito de propriedade fragmentado, o que reduz bastante o limite do valor do investimento.

2. Os pontos problemáticos direcionados e os principais elos dos projetos imobiliários na cadeia

Referindo-se aos exemplos acima, combinamos a cadeia imobiliária para complementar possíveis pontos problemáticos e problemas do mercado e classificamos suas soluções na cadeia e projetos imobiliários existentes na cadeia e os resumimos nos três links principais a seguir para discussão: **Link de transação, link de leasing e link de empréstimo hipotecário. **

Figura: pontos problemáticos do mercado e soluções na cadeia

Em transações imobiliárias, as necessidades do comprador geralmente recebem prioridade máxima. Os projetos imobiliários on-chain existentes dividem principalmente direitos de propriedade e direitos de uso, recombinam o conteúdo da transação em combinação com a dimensão do tempo e tentam resolver problemas potenciais no mercado por meio de soluções como pagamento on-chain, identidade on-chain, NFT de direitos de propriedade e sua fragmentação.

• Elimine as limitações das transações locais, e o ajuste de fundo das casas na cadeia torna as informações da listagem mais autênticas e confiáveis.

Não é difícil entender que a plataforma on-chain oferece aos investidores globais uma janela de investimento gratuita. Plataformas como a Tangible empacotam a propriedade diretamente no SPV (Special Purpose Vehicle) onde a casa está localizada e cunham todos os certificados de título de propriedade, informações da casa e outros conteúdos no NFT de propriedade da casa. Os comerciantes globais podem comprar diretamente o NFT da casa por meio de seu portal, o que significa que eles possuem os direitos de propriedade da casa correspondente. Nesse processo, a plataforma Tangible primeiro adianta 10% para o vendedor como depósito e depois abre a assinatura para os compradores. Os compradores decidem se compram depois de ler o título da propriedade e suas informações.

• Para evitar depósitos não reembolsáveis e outros ativos devido à quebra de contrato e pagamento na cadeia para garantir a segurança dos fundos.

Ao pagar o depósito da compra da casa na rede, você pode configurar um contrato inteligente e definir um limite de tempo, para que a parte inadimplente arque automaticamente com a perda. O pagamento na cadeia também pode melhorar a transparência financeira e alertar antecipadamente sobre os riscos. Na descrição anterior, após a Tangible adiantar o depósito ao vendedor, caso a subscrição não seja concluída no prazo acordado, o depósito será automaticamente reembolsado à plataforma Tangible.

• Elimine a limitação do valor da transação habitacional e reduza o limite de compra.

Os usuários podem personalizar o valor do investimento. A fim de reduzir o limite de entrada para compras de moradias transfronteiriças, plataformas como a RealT dividem os direitos de propriedade habitacional duas vezes. Algumas fragmentaram os direitos de propriedade do imóvel e pequenos investidores podem se inscrever voluntariamente para a cota; algumas dividem os direitos de propriedade e renda de aluguel da habitação, e os usuários só podem comprar a renda de aluguel dos próximos N anos. Além disso, CityDAO fragmentou os direitos de propriedade da terra ao registrar uma empresa DAO. Os compradores não apenas possuem direitos de propriedade, mas também têm direitos de governança.

• Elimine as limitações do canal de pagamento.

As questões regulatórias enfrentadas pelas transações em moeda fiduciária também afligem os comerciantes globais, de modo que as plataformas Smart Reality e ManageGo abriram canais de pagamento em moeda virtual especialmente abertos, que podem hospedar fundos de adiantamento; com base na concordância de compradores e vendedores, eles podem até liquidar diretamente em moeda virtual. O bloqueio de fechamento e outras plataformas de negociação atuam como intermediários para monitorar a segurança dos fundos e receber as comissões correspondentes.

As questões no segmento de locação giram em torno da cobrança de aluguéis e garantias habitacionais. Atualmente, as plataformas de aluguel no mercado não encadearam totalmente as atividades de aluguel e, sem exceção, as três plataformas Tangible, BinaryX e Reental adotaram a forma de combinar empresas de terceirização web2 para garantir que os inquilinos paguem o aluguel em dia. Mas os aluguéis de casas gerenciadas on-chain têm mais espaço para explorar.

• O histórico bidirecional de locação on-chain ajusta a capacidade de pagamento do aluguel do inquilino e o histórico de moradia do proprietário.

Por meio do leasing on-chain, o proprietário pode observar a dinâmica do inquilino na cadeia, avaliar seu nível de ativos e solvência e propor um plano de pagamento de depósito correspondente. Os inquilinos também podem julgar se a fonte da casa é confiável por meio das informações de direitos de propriedade na rede de casas. Atualmente StreetWire está fazendo uma série de funções nesse sentido.

• A caução é paga na corrente para garantir a segurança do patrimônio, e a plataforma de pagamento por streaming torna obrigatório o pagamento do aluguel.

Conforme mencionado no caso de aluguel completo na Coréia do Sul, após o depósito ser pago na rede, os interesses dos inquilinos podem ser protegidos pela fragmentação dos direitos de propriedade. Para o modelo tradicional de aluguel mensal, a plataforma de pagamento on-chain pode ser usada para forçar o inquilino a pagar o aluguel no prazo por meio de contratos inteligentes, e o depósito pode ser reembolsado a tempo após o vencimento do aluguel. Na plataforma Sablier, temos visto casos de sucesso de pagamento regular de aluguel na rede.

• NFT de direitos de propriedade fragmentados permite que a renda do aluguel da casa seja dividida e combinada.

Direitos de propriedade fragmentados A NFT pode distribuir o aluguel cobrado para cada proprietário de acordo com a proporção dos direitos de propriedade por meio de contratos inteligentes. Ao mesmo tempo, fatores de ajuste externo também podem ser introduzidos para ajustar dinamicamente as condições de arrendamento de acordo com a demanda do mercado. Dessa forma, os direitos de propriedade NFT serão componíveis e os usuários poderão vender livremente o “contrato de aluguel” com limite de tempo. As três plataformas de aluguel mencionadas acima, como a Tangible, desenvolveram a função de dividir a renda do aluguel. Além desse modelo, plataformas como a Vairt também estão tentando mover o modelo de aluguel de curto prazo para a cadeia para fazer frente ao período de vacância das casas.

O vínculo de empréstimo hipotecário de imóveis ainda está em um estágio em branco no mercado. Apenas RealT e FIGURE estão tentando fornecer funções de empréstimo hipotecário para NFT de direitos de propriedade fragmentados. No entanto, devido a fatores objetivos, como a imaturidade do mecanismo de precificação e alimentação de preços de mercado e a relação de oferta desequilibrada, ainda não foi amplamente reconhecida pelo mercado. Além disso, a plataforma de empréstimo usada para reduzir o custo de capital na compra de uma casa também está em branco no mercado, e a função do BNPL está temporariamente ausente no mercado.

Figura: Desmantelamento dos elos centrais dos empreendimentos imobiliários da cadeia

3. Estrutura de conformidade e segurança de ativos

Como garantir o cumprimento dos direitos patrimoniais na cadeia é a questão que mais preocupa a pesquisa do autor. Atualmente, quase todos os empreendimentos imobiliários da cadeia adotam o método de detenção de SPE por entidades offshore para contornar a supervisão do mercado. O autor acredita que este método não é totalmente seguro e eficaz.

Figura: Diagrama esquemático da arquitetura SPV dos empreendimentos imobiliários da rede

Aqui, tomamos a solução de conformidade da Tangible como exemplo. As propriedades do Reino Unido à venda na plataforma Tangible são mantidas por SPVs independentes do Reino Unido. O assunto offshore da plataforma Tangible detém diretamente cada empresa SPV. NFTs de direitos de propriedade fragmentados de casas são emitidas por entidades SPV e vendidas aos compradores. Até certo ponto, a segurança da transação e a legalidade da casa são protegidas. No entanto, a rigor, a NFT dos direitos patrimoniais de fragmentação habitacional não representa diretamente o patrimônio da correspondente SPE. Uma vez que a controladora ou SPV tenha uma disputa de dívida, porque a NFT dos direitos de propriedade fragmentados da casa não pode confirmar diretamente os direitos de propriedade da casa, ou mesmo corresponder diretamente a quaisquer ações da empresa offshore, é muito provável que o comprador não receba nada. Os problemas de segurança de ativos que originalmente deveriam ser resolvidos por meio da cadeia foram todos apostados na própria plataforma de negociação, o que acrescentou riscos adicionais disfarçados. Além disso, se a NFT de direitos de propriedade fragmentada da casa for emitida pela SPV, tudo voltará à disputa regulatória sobre se o Token deve ser definido como um valor mobiliário.

Percebe-se que a única forma de contornar a fiscalização e garantir a segurança patrimonial é fortalecer a fiscalização das SPE. CityDAO nos deu um bom exemplo nessa direção. Ao registrar uma empresa na forma de DAO, os interesses de todos os detentores de NFT são garantidos. Ansioso pelo desempenho do CityDAO após romper as limitações geográficas no futuro.

Então, a empresa SPV corre o risco de disputas de dívidas? Sim, especialmente o risco de inadimplência no segmento de aluguel residencial é alto.

1. Risco do fundo de reserva: Ainda tomando o Tangível como exemplo, a plataforma deduz um total de 7% do valor total do imóvel como fundo de reserva de vacância e fundo de reserva de manutenção. Se o fundo de reserva for inferior ao índice acima, 20% da receita de aluguel será retido ou o pagamento do aluguel será suspenso para complementar. Como um ativo fora da cadeia, o fundo de reserva não é transparente na operação real. Como a SPE tem o direito de controlar o fundo de reserva, é muito provável que o fundo de reserva seja usado para pagar o depósito para as casas de leilões subsequentes, ou mesmo para outros fins. Uma vez que a propriedade não pode ser alugada por um longo período de tempo e os recursos para a venda de outras propriedades não são pagos a tempo, a SPV enfrentará o risco de inadimplência da dívida.
2. Risco de hipoteca: Como todos os direitos de propriedade da casa pertencem à empresa SPV e os usuários não podem monitorá-los em tempo real na operação real, a empresa SPV pode hipotecar a propriedade da casa e emprestar fundos para outros investimentos, o que também aumenta o risco de inadimplência da dívida.

**Quais problemas não foram resolvidos? Qual poderia ser a solução? **

Na opinião do autor, o problema da caixa preta no processo de chain-up é a coisa mais importante que precisa ser resolvida.A cena dividida entre a cadeia e a cadeia leva à incerteza das transações on-chain e do leasing. **Essa incerteza leva diretamente às seguintes perguntas:

1. O problema da escassez de ativos de alta qualidade: Boas casas podem ser vendidas offline, mas os imóveis da rede precisam ser ajustados e depois carregados na rede. Essa etapa extra provavelmente resultará em uma eficiência de transação menor do que as agências imobiliárias off-line. Os recursos imobiliários que os usuários podem ver na rede geralmente são propriedades que não são fáceis de vender off-line ou precisam arcar com custos superiores ao nível do mercado como um todo. Como melhorar a eficiência do carregamento para a cadeia e reabastecer continuamente os recursos habitacionais de acordo com as necessidades dos clientes também é um problema que precisa ser resolvido.
2. A receita real do investimento é muito menor do que a receita esperada: Ao calcular a receita esperada do investimento, a plataforma considera o valor da casa e a receita de aluguel como receita esperada. No entanto, no próprio processo de operação, como o aluguel e a administração das casas são gerenciados por empresas terceirizadas, problemas como locações frequentes e quebra de contrato do inquilino não podem ser controlados. Em particular, a quebra de contrato do inquilino na Europa é um problema muito difícil de lidar.Se o inquilino se recusar a pagar o aluguel, o proprietário só poderá aplicá-lo por meio de processo e outros meios.Este processo pode levar até meio ano. Isso também significa que a receita de aluguel por meio ano é zero.
3. A liquidez dos imóveis está aprisionada na cadeia: a propriedade dos imóveis adquiridos na cadeia é fragmentada e, quando o titular realiza uma venda secundária, ele só pode esperar por compradores que estejam dispostos a comprar a mesma quantidade de direitos de propriedade fragmentados. A liquidez é relativamente restrita e mesmo a liquidez só pode ser aprisionada na cadeia. Por outro lado, o crédito à habitação no mercado imobiliário encontra-se numa fase de vácuo, sendo urgente colmatar essa lacuna.

Além do problema da caixa preta, a forma de negócios da plataforma imobiliária na cadeia não é nativa o suficiente para web3, e a plataforma Token basicamente não tem capacitação, e todo o formato de negócios só pode ser considerado uma plataforma web2 embaraçosa na cadeia. **

1. A maioria dos Tokens das plataformas imobiliárias da cadeia não são dotados de funções de uso. Esperamos aumentar a aderência do usuário da plataforma e estimular as necessidades de participação de usuários sem investimento, aumentando as funções de uso dos Tokens. Por exemplo, além dos usuários de transações imobiliárias, os usuários que navegam na web também podem ser participantes e contribuidores de conteúdo da plataforma.
2. A locação depende muito de empresas terceirizadas, o que impossibilita a adesão dos usuários à plataforma. O processo de leasing tenta juntar o link das transações on-chain puras.Ao combinar o DID do usuário e a conta de crédito, é julgado o valor do depósito de segurança que o usuário precisa penhorar. Ao mesmo tempo, combinando fechaduras de portas ou interruptores controlados por contratos inteligentes, é possível evitar que os usuários saiam quando devido. Ao mesmo tempo, a manutenção e outros processos também podem usar incentivos de Token de crowdsourcing para melhorar a aderência do usuário.
3. A plataforma é excessivamente dependente de recursos regionais. 90% das plataformas imobiliárias existentes na cadeia estão concentradas nos Estados Unidos, e os rankings globais de volume de transações imobiliárias em 2022 são Estados Unidos, Japão, Reino Unido e Alemanha. Poucas pessoas estão interessadas nos últimos países e regiões, e existem poucas plataformas que podem abrir o mercado comercial global ou o mercado de leasing. O autor acredita que o mercado de locação é um cenário nativo muito adequado para usuários da web3, e merece atenção, que será aprofundada a seguir.

4. Ideias abertas para empreendimentos imobiliários na rede

Embora os empreendimentos imobiliários da rede apresentem muitos dos problemas citados acima, o maior deles é que não resolvem de forma prática as reais necessidades dos usuários. Mas ainda mantemos uma imaginação positiva e otimista para esta via, porque ainda existem muitos cenários de loteamento e as necessidades dos potenciais usuários não foram particularmente atendidas. **

Ativos de alta qualidade no mercado imobiliário geralmente não carecem de liquidez.Se as categorias imobiliárias puderem ser relaxadas e depois reclassificadas, podemos obter algumas categorias mais focadas. Listamos duas categorias.

• Imóveis escassos com preços super altos.

Os raros imóveis com preços super altos costumam desanimar pessoas comuns, como velhos castelos, velhos bangalôs, vinícolas, fazendas, etc. Esse tipo de ativo geralmente tem um preço unitário super alto e não é usado para atender às necessidades da vida diária.Investidores de classe média só podem parar na visualização, mas não há uma boa janela de investimento. Esses ativos também enfrentam um ciclo de transação extremamente longo durante o processo de transação, resultando em liquidez insatisfatória. A plataforma on-chain é uma boa solução, que pode desmantelar os direitos de propriedade e de uso de tais ativos. Vamos pegar uma vinícola como exemplo. Se a produção de vinho tinto puder ser dividida durante a transação da vinícola, os direitos de propriedade da vinícola representam uma quantidade fixa de produção de vinho tinto a cada ano. Depois de adquirir os direitos de propriedade NFT, o comprador pode vender a produção de vinho tinto todos os anos por conta própria, o que forma um mercado comercial inovador. Por meio de contratos on-chain, os direitos de propriedade e direitos de uso são dispersos no eixo do tempo, e os usuários podem combinar e negociar livremente, formando um mercado de inovação não padronizado. Isso não apenas reduz o limite para os investidores, mas também melhora rapidamente a liquidez desses ativos.

Imagem: visão NFT dos direitos de propriedade e direitos e interesses da vinícola

• Ativos em dificuldades que são extremamente baratos.

Esses ativos são frequentemente adquiridos e reorganizados por empresas de aquisição especializadas. Por exemplo, edifícios inacabados, casas velhas em ruínas para serem reparadas, etc. Tais ativos muitas vezes têm a expectativa de uso comercial após a reforma, mas, da mesma forma, não há como abrir uma janela segura para investidores comuns. A plataforma on-chain pode resolver esse problema. Ao dividir os direitos de propriedade NFT e NFT de patrimônio, ela pode reduzir o limite para os investidores e fornecer um caminho de saída razoável. Por exemplo, se uma casa a ser reformada puder ser planejada como um hotel de homestay, os investidores poderão usufruir da NFT de direitos de acomodação, que poderão ser vendidos no mercado de vendas ou usados por eles próprios. Ao mesmo tempo, todo o processo de captação de recursos é concentrado na cadeia, para que todos os investidores possam acompanhar juntos o fluxo de recursos e reduzir gastos indevidos do projeto.

As atuais plataformas imobiliárias on-chain geralmente não subdividem os usuários e os cenários são relativamente difíceis. A subdivisão dos usuários-alvo pode tornar a faixa de aluguel mais precisa, e a tonalidade da plataforma se adapta às necessidades dos usuários e aumenta a frequência de uso. Citamos dois cenários possíveis:

• Os nômades digitais são o maior grupo na comunidade web 3. Atualmente, existem mais de 35 milhões de nômades digitais no mundo, e o número ainda está crescendo. Os nômades digitais vivem em todo o mundo e costumam ter uma forte demanda por moradias para aluguel, mas, devido a fatores objetivos, não podem assinar contratos de aluguel de longo prazo, e os aluguéis de curto prazo têm um prêmio de mercado muito alto. O autor acredita que o lançamento de uma plataforma de leasing on-chain para nômades digitais é muito eficaz. Eles têm uma boa compreensão da ecologia da cadeia, e a maioria das pessoas pode rastrear a origem dos ativos por meio do comportamento na cadeia, o que também é conveniente para os proprietários rastrearem a origem. A plataforma de locação on-chain pode bloquear o depósito por meio de contratos inteligentes na cadeia, e os usuários também podem avaliar a casa do proprietário.Ao marcar os DIDs do inquilino e do proprietário, a reputação na cadeia pode efetivamente restringir ambas as partes.

Figura: Diagrama esquemático da distribuição global dos nômades digitais

• Também é uma nova direção lançar projetos imobiliários comunitários e usar o mecanismo 2Earn da plataforma WEB3 para criar comunidades autônomas como Anaya e CityDAO por meio da “Mina Humana”. Os membros da comunidade controlam assuntos legais por meio de direitos de propriedade NFT, liberam direitos e benefícios por meio do Token da plataforma e têm direitos de autonomia razoáveis. E todos os direitos e participações patrimoniais também podem ser vendidos por meio da plataforma da rede para vendas secundárias ou até mesmo empréstimos hipotecários, formando um novo formato imobiliário baseado na comunidade.

continue otimista

Embora seja cedo para discutir projetos imobiliários na rede neste momento, muitos problemas são difíceis de resolver em pouco tempo. Mas diante de uma enorme capacidade de mercado e demanda real do mercado, ainda estou disposto a permanecer otimista. Acredito que os empreendimentos imobiliários da cadeia podem ter uma ecologia de mercado inovadora.