Les six grandes banques ont réduit leur solde de prêts hypothécaires personnels existants de 700 milliards de yuans, est-il toujours nécessaire de rembourser anticipativement ?

Question à l’IA · Pourquoi le solde des prêts hypothécaires personnels diminue-t-il lors du petit printemps du marché immobilier ?

Chaque journaliste de Jingji : Zhao Jingzhi Rédacteur en chef : Wei Guanhong

La tendance de remboursement anticipé des prêts hypothécaires est-elle terminée ?

Depuis le second semestre 2022, les emprunteurs de prêts hypothécaires personnels en Chine ont accéléré le remboursement anticipé de leurs prêts, formant progressivement une vague de « remboursements anticipés » sur une période donnée.

Mais aujourd’hui, les scènes de réservation à l’aube ou de longues files d’attente depuis plusieurs mois sont devenues rares. La tendance de remboursement anticipé est-elle toujours en cours ? En analysant les données, le journaliste de « Daily Economic News » a constaté que le montant total des prêts hypothécaires personnels en stock dans les six grandes banques d’État est d’environ 24,48 billions de yuans, en baisse d’environ 0,71 billion de yuans par rapport à l’année précédente.

« Actuellement, il y a encore des remboursements anticipés de prêts hypothécaires, mais comparé aux années précédentes, on ne peut plus vraiment parler de ‘tendance’ », a déclaré Wang Pengbo, analyste en chef chez Botong Consulting. La baisse du solde des prêts hypothécaires est due à la combinaison du remboursement anticipé par les résidents et du faible désir d’achat immobilier l’année dernière.

Il est à noter que, au premier trimestre de cette année, le marché immobilier a connu un « petit printemps ». Concernant cette situation, Zhou Yiqin, expert en politiques financières chevronné, pense qu’il ne s’agit pas d’une simple reprise à court terme après une chute excessive, mais plutôt d’une restauration progressive de la confiance du marché, stimulée par la baisse graduelle des taux d’intérêt et l’assouplissement progressif des politiques d’achat immobilier. Il espère que cette tendance pourra se poursuivre au deuxième trimestre.

Diminution du solde des prêts hypothécaires personnels en 2025

En analysant les données, le journaliste a constaté que le solde des prêts hypothécaires personnels dans les banques continue de diminuer.

En 2024, principal moteur de l’octroi de prêts hypothécaires, les six grandes banques d’État ont réduit leurs prêts hypothécaires personnels de 0,62 billion de yuans ; en 2025, la réduction nette annuelle s’élève à 0,71 billion de yuans, ce qui représente une baisse plus importante par rapport à 2024.

Il est notable que, au premier semestre 2025, la réduction totale par ces banques s’élève à 107,8 milliards de yuans, une baisse significative par rapport aux 325,5 milliards de yuans du premier semestre 2024, mais au second semestre 2025, une forte réduction d’environ 602,2 milliards de yuans a été enregistrée, ce qui a encore accentué la contraction globale des prêts hypothécaires personnels par rapport à 2024.

Avec la réduction continue du solde des prêts hypothécaires personnels, les six grandes banques d’État ont quitté l’ère des « 6 billions de yuans » pour leurs prêts hypothécaires personnels.

Au niveau national, le montant total des prêts hypothécaires personnels est également en baisse. Selon la Banque centrale, à la fin de 2025, le solde national des prêts hypothécaires personnels s’élève à 37,01 billions de yuans, en baisse de 1,8 % sur un an. Cela indique que certains banques ont même vu leur solde de prêts hypothécaires personnels augmenter, ce qui montre que le marché des prêts hypothécaires personnels entre dans une phase de concurrence plus fine.

Selon les experts du secteur, la baisse du solde des prêts hypothécaires en stock résulte en réalité de la lutte entre deux forces : d’une part, combien de prêts sont remboursés anticipativement, et d’autre part, combien de nouveaux prêts sont octroyés pour compenser cette baisse.

« Il y a encore des remboursements anticipés, mais comparé aux années précédentes, ce n’est plus vraiment une ‘tendance’ », a déclaré Wang Pengbo. La combinaison du remboursement anticipé et du faible désir d’achat immobilier l’année dernière a conduit à une réduction du solde des prêts hypothécaires personnels dans les banques.

Yang Haiping, chercheur associé à l’Association de gestion de la richesse de Beijing, a indiqué que le marché immobilier est encore en période de ajustement. Il y a encore beaucoup de clients ayant des besoins urgents, mais aussi de nombreux clients en attente, et la croissance des prêts hypothécaires est globalement faible.

Le marché immobilier connaît un « petit printemps » au premier trimestre

Au premier trimestre de cette année, le marché secondaire de l’immobilier en Chine a connu un petit printemps. Selon le rapport de CRIC, en mars, la superficie des transactions de second marché dans 20 grandes villes clés était d’environ 17,97 millions de mètres carrés, en hausse de 117 % par rapport au mois précédent, et en hausse de 6 % en glissement annuel ; au premier trimestre, la superficie totale des transactions s’élève à environ 41,08 millions de mètres carrés, en hausse de 4 %.

Dans cette vague de « petit printemps », Beijing, Shanghai et d’autres villes de premier rang ont joué un rôle de « leaders ».

« Le ‘petit printemps’ du marché immobilier au premier trimestre 2026 est principalement soutenu par la reprise du marché secondaire dans les villes de premier rang. La phase actuelle est une réparation douce, et cette tendance de reprise pourrait se poursuivre », a déclaré Zhou Yiqin à un journaliste. Avec l’arrivée de cette période, l’impact positif sur le solde des prêts hypothécaires personnels dans les banques commerciales commencera également à se faire sentir.

« Bien que la tendance ne soit pas encore totalement inversée, je pense qu’il ne s’agit pas d’une simple reprise à court terme après une chute excessive, mais plutôt d’une restauration progressive de la confiance du marché grâce à la baisse graduelle des taux d’intérêt et à l’assouplissement des politiques d’achat immobilier. Je pense qu’il y a de l’espoir pour une continuité au deuxième trimestre », a souligné Zhou Yiqin. La forte activité sur le marché des transactions de second marché stimulera directement la demande de prêts hypothécaires, ralentissant ainsi la baisse du solde, et pourrait soutenir positivement le marché des prêts hypothécaires, dans une dynamique de « volume en hausse, prix stable ».

Yen Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche immobilière E-House à Shanghai, a indiqué que le « petit printemps » concerne principalement la reprise des transactions de second marché dans les villes clés. Il précise que le marché est encore au stade initial de la reprise nationale, mais que le deuxième trimestre verra une amélioration continue, apportant un soutien positif au marché des prêts. « Cependant, certains clients utilisent des prêts via le fonds de logement public, qui ne sont pas comptabilisés dans les données des banques commerciales, ce qui influence aussi le solde des prêts commerciaux. »

Des banques signalent une augmentation notable des demandes de prêts hypothécaires

Concernant la situation des prêts hypothécaires cette année, plusieurs banques ont également exprimé leur point de vue lors de leurs conférences de résultats. La Banque de communication, par exemple, est plutôt optimiste quant à son activité de prêts hypothécaires.

Lors de la présentation des résultats pour 2025, Zhou Wanfu, vice-président de la Banque de communication, a indiqué qu’après mars 2026, le volume de nouvelles demandes de prêts hypothécaires de la banque a nettement augmenté. « Cela pourrait être un signe de stabilisation du marché immobilier », a-t-il déclaré. Si cette tendance se poursuit, le marché des prêts hypothécaires en 2026 pourrait connaître une croissance positive, contribuant à atteindre les objectifs de croissance de la banque dans le secteur du détail.

Le vice-président de la ICBC, Wang Jingwu, a quant à lui répondu concernant le taux de défaillance des prêts personnels. Il a affirmé que la qualité des actifs de prêts personnels de la banque est maintenue à un niveau excellent à long terme. Cependant, ces deux dernières années, en raison de la transition économique, de l’ajustement du marché immobilier, et du déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande, le taux de défaillance a connu une hausse à court terme, ce qui est conforme à la tendance générale du secteur.

« Notre économie est solide, résiliente, avec un potentiel important. Les conditions et tendances fondamentales favorables à long terme n’ont pas changé. Le risque des prêts personnels reste sous contrôle », a déclaré Wang Jingwu. Il pense qu’avec la mise en œuvre accélérée de diverses politiques et la libération continue des bénéfices, la base du marché du crédit personnel s’améliorera progressivement, et la qualité des actifs de prêt personnel reviendra à un niveau raisonnable.

Bien que le gouvernement continue de lancer des politiques pour le secteur immobilier et que des signes de reprise soient visibles, Yang Haiping a indiqué que la proportion des prêts hypothécaires dans la composition des actifs bancaires pourrait diminuer.

Selon les données actuelles, plusieurs grandes banques ont enregistré une forte croissance de leurs prêts à la consommation et de leurs prêts à usage commercial. Par exemple, la ICBC a augmenté ses prêts à la consommation de 77,82 milliards de yuans, soit une croissance de 18,5 %, et ses prêts à usage commercial de 252,24 milliards de yuans, en hausse de 15,0 %. La croissance des prêts à la consommation domestique de la Bank of China a atteint 28 %.

Le remboursement anticipé de prêts hypothécaires est-il avantageux ?

Auparavant, la vague de « remboursement anticipé » des prêts immobiliers était principalement motivée par les emprunteurs, d’une part en raison des fluctuations économiques, et d’autre part en raison de l’instabilité accrue des marchés financiers en Chine, avec des baisses importantes des prix des actions, des fonds, etc., ce qui a fortement réduit les rendements d’investissement des résidents ordinaires, rendant leur appétit pour le risque plus conservateur. De plus, certains prêts hypothécaires en stock ont des taux d’intérêt élevés, certains dépassant 5 %, ce qui incite les emprunteurs à utiliser une partie de leurs fonds initialement destinés à l’investissement pour rembourser anticipativement.

Cependant, avec la baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires en stock, le coût du crédit immobilier personnel diminue également. Selon la Banque centrale, en février de cette année, le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires personnels était d’environ 3,1 %, en baisse d’environ 10 points de base par rapport à l’année précédente, restant à un niveau bas.

Le taux étant faible, le remboursement anticipé est-il toujours avantageux ?

« La question de savoir si c’est avantageux dépend du niveau de rendement des investissements ou de l’épargne du consommateur, et de la différence avec le taux d’intérêt du prêt après la baisse », a déclaré Wang Pengbo. « Si le rendement de l’investissement dépasse le taux du prêt, il peut être judicieux d’utiliser davantage ces fonds pour investir ; sinon, il vaut mieux rembourser partiellement ou totalement le prêt. » Il faut aussi prendre en compte les dépenses quotidiennes et les fonds nécessaires pour la retraite ou la santé future.

De plus, en ce qui concerne la méthode de remboursement, en général, le remboursement par capital constant implique que la part du capital remboursée en début de prêt est plus importante, avec moins d’intérêts, ce qui rend le remboursement anticipé plus avantageux. En revanche, pour le remboursement par mensualités constantes, la part des intérêts est plus élevée en début de prêt, et si la moitié du prêt a déjà été remboursée, il peut ne pas être judicieux de procéder à un remboursement anticipé.

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