Atlas immobilier | Cibler les terrains de qualité dans les villes clés, Yuexiu, China Resources, Poly en tête du classement des acquisitions

Interroger l’IA · Pourquoi les entreprises publiques centrales et nationales achètent-elles à contre-courant dans un marché foncier en hiver ?

Alors que la majorité des promoteurs choisissent de « serrer la ceinture » pour passer l’hiver, des entreprises publiques centrales telles que le Groupe Yuexiu, Poly Development, China Resources Land, China Jinmao, etc., continuent d’acheter dans les villes clés. Au premier trimestre, le total des acquisitions foncières des 100 principales entreprises a chuté de près de 50 % en glissement annuel, mais les terrains centraux de Guangzhou, Hangzhou et Shanghai ont régulièrement été vendus à des prix élevés. L’effet « Matthieu » sur le marché foncier s’accentue, les plus forts deviennent plus forts, les faibles se retirent. Ce n’est pas seulement une lutte pour les fonds, mais aussi un vote renouvelé sur la future configuration urbaine.

Au premier trimestre, les 100 principales entreprises ont acquis pour plus de 140 milliards de yuans

Après la fin des vacances du Nouvel An, la reprise des ventes et des transactions foncières s’est manifestée dans plusieurs régions, avec le lancement de terrains chauds dans des villes comme Shanghai et Hangzhou, et une reprise de l’acquisition par les promoteurs, avec une réduction moins marquée des montants d’achat. Selon les données de l’Institut de recherche Zhongzhi, de janvier à mars, le total des acquisitions des 100 principales entreprises s’élève à 146,52 milliards de yuans, en baisse de 49,4 % en glissement annuel, mais la baisse s’est réduite de 3,0 points de pourcentage par rapport à janvier-février.

Dans le classement des 20 principales entreprises par nouvelle valeur de terrain acquise de janvier à mars publié par Zhongzhi, la majorité sont des entreprises publiques, centrales ou des plateformes d’investissement urbain locales. Parmi elles, les leaders en volume d’acquisition présentent une nette rupture, Yuexiu Group avec 711 milliards de yuans de nouvelle valeur de droits, domine largement, dépassant largement China Resources Land en deuxième position avec 243 milliards, illustrant une « rupture en série » claire. À noter que seulement 5 entreprises ont une nouvelle valeur de droits dépassant 100 milliards, notamment Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao, et Ningbo Yinzhou Urban Development.

Il est également intéressant de noter que pour certaines entreprises, la différence entre la nouvelle valeur de droits totale et celle des droits propres est importante, ce qui indique une dépendance accrue au mode d’acquisition conjoint, comme Shangshi Urban Development, Shanghai Zizhu, etc.

Selon le premier trimestre, Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao, etc., ont de grandes échelles d’acquisition, une forte proportion de droits propres, une présence nationale, et une capacité financière et de financement remarquable, constituant le « ballast » actuel du marché foncier. Yuexiu Group est le leader, avec une échelle d’acquisition bien supérieure aux autres, témoignant de sa volonté d’expansion et de ses avantages financiers ; de plus, Yuexiu Group acquiert à 100 % en droits propres, sans partenariat de développement.

En raison de la domination de Yuexiu Group, sa filiale Yuexiu Properties a été séparée cette année pour un classement distinct, et ses acquisitions restent solides, avec une 11e place en valeur de droits ajoutée.

En réalité, China Resources Land, Poly Development, China Overseas Land & Investment privilégient également le développement indépendant, avec une forte proportion de droits propres. Cependant, China Overseas a performé moins bien sur le marché foncier au premier trimestre.

De plus, les plateformes et entreprises locales, telles que Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Development Investment, Nanjing Jiangbei New Area Investment, et Yiwu State-owned Assets, se concentrent sur leur marché local. Leur caractéristique principale est de se concentrer sur leur ville d’origine, avec presque 100 % de droits propres, jouant un rôle clé dans le renouvellement urbain et les infrastructures.

Selon CRIC, du point de vue des entreprises acquéreuses, le schéma « entreprises publiques centrales en tête, principalement des investissements urbains » se poursuit, et la volonté globale d’acquisition reste prudente. Parmi les 100 principales entreprises en termes de ventes, moins de 30 % ont enregistré des réserves foncières.

Les terrains de qualité dans les villes clés restent très demandés, entraînant une hausse du taux de prime moyen

Malgré un marché global en refroidissement, les terrains rares dans les villes clés conservent une forte attractivité, et les fonds des promoteurs continuent de converger vers des actifs de haute qualité et à forte certitude. Par exemple, le 25 février, le terrain du premier lot de la phase 1 du site de race de Guangzhou, après 9 heures et 243 tours d’enchères, a été acheté par Yuexiu Group pour 23,604 milliards de yuans, avec un taux de prime de 26,6 %, ce qui en fait la deuxième vente la plus chère de l’histoire de Guangzhou, et le prix au mètre carré pour les logements résidentiels a battu un record à Guangzhou.

Le 6 mars, un terrain résidentiel dans le centre-est de Hangzhou, après 109 tours d’enchères, a été acquis par Poly Development pour 3,22 milliards de yuans, avec un taux de prime de 51 %, et un prix au mètre carré de 44 985 yuans. Ce terrain, initialement destiné à un usage commercial et administratif, a été requalifié en terrain résidentiel en avril 2025, avec une réduction du coefficient d’occupation du sol de 3,0 à 2,2, renforçant ses attributs résidentiels. Le 13 mars, le terrain de Xujing, Qingpu, Shanghai, a été acheté par Greentown China pour 2,67 milliards de yuans, avec un taux de prime de 6,6 %, et un prix au mètre carré de 31 972 yuans. Ce terrain est le seul parmi les premières ventes à avoir été vendu avec une prime, avec une valeur stratégique évidente.

Comparé à la forte demande dans les zones centrales des villes clés, la majorité des marchés fonciers dans d’autres villes restent à faible température, avec des terrains mis en vente à Qingdao, Fuzhou, Wuhan, Tianjin vendus à leur prix de réserve. D’une part, le rythme de mise en vente ralentit, et d’autre part, peu de terrains de haute qualité sont proposés dans les zones centrales ; d’autre part, la pression financière des promoteurs demeure, leur acquisition étant fortement concentrée sur les segments à forte certitude dans les villes clés, avec prudence envers les terrains hors centre.

Concernant le taux de prime, selon Zhongzhi, depuis le début de l’année, dans un contexte de ralentissement de l’offre, le taux de prime global dans 300 villes reste faible. Selon Zhongzhi, au premier trimestre, le taux de prime moyen pour les terrains résidentiels dans ces 300 villes est de 5,0 %. En janvier, le marché foncier était relativement calme, mais en février, avec des terrains à forte prime comme celui de Guangzhou, le taux de prime a augmenté à 10,7 % ; en mars, il est tombé à 3,3 % en moyenne.

Selon des analystes de Zhongzhi, le marché foncier du premier trimestre a poursuivi le schéma de « contraction globale, différenciation structurelle ». Dans un contexte de prudence générale des promoteurs, les terrains de haute qualité dans les villes clés continuent d’attirer la concurrence féroce des grandes entreprises publiques et centrales, reflétant une forte préférence du marché pour les actifs à haute certitude. Par ailleurs, les stratégies de mise en vente se concentrent davantage sur la qualité et l’efficacité, avec une réduction de l’augmentation de l’offre, une meilleure gestion de l’offre et une stabilisation des stocks, en tant que lignes directrices politiques principales. À l’avenir, avec la promotion du renouvellement urbain et la libération de la demande pour le logement amélioré, le marché foncier pourrait progressivement se stabiliser et devenir plus rationnel dans le cadre d’une restructuration.

Pour le deuxième trimestre, selon des analystes de CRIC, le marché foncier présentera une tendance de « reprise partielle, prudence globale ». Avec l’entrée sur le marché de terrains de haute qualité dans les villes clés, la chaleur des enchères pourrait connaître une reprise ponctuelle, mais la prudence générale des entreprises ne changera pas fondamentalement. Sur le plan des acteurs, les entreprises publiques centrales et les bonnes entreprises locales continueront de se concentrer sur les villes de premier et deuxième rang, grâce à leurs avantages en financement ; les plateformes d’investissement urbain joueront un rôle de soutien dans les villes de troisième et quatrième rang ; quelques PME financièrement solides pourraient profiter de l’occasion pour reconstituer leurs stocks, mais leur capacité d’acquisition globale restera limitée.

Le Journal de Beijing, Baijiahao Finance, Yuan Xiuli

Édition Yang Juan

Conception Xu Xiao

Relecture Zhao Lin