Dans une impasse, préserver la flux de trésorerie ou le profit ? Yang Jin, président de China CITIC Urban Development, propose un nouveau modèle de gestion des risques | Forum annuel des perspectives 2026

Ce journal (chinatimes.net.cn) reporter Zhang Bei Huang Zhinan Shenzhen report

« Le chemin de la transformation comporte des défis, mais l’aube est arrivée, la lumière est devant nous. » Lors de son discours au forum annuel 2026 de Perspective, Yang Jin, secrétaire du comité du parti et président de CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., a déclaré.

Yang Jin a affirmé franchement : « L’industrie immobilière se trouve à un carrefour historique où le passage d’une croissance par augmentation à une amélioration de la qualité du stock est inévitable. Le modèle de croissance à grande échelle et à l’allure expansive a déjà montré ses limites. À l’avenir, la compétitivité centrale des entreprises immobilières se concentrera sur l’innovation de modèle, la création de produits et autres six capacités clés. »

Face à l’impasse « inquiétante dans l’avancement ou le recul » du secteur, Yang Jin a dévoilé de manière systématique la voie de transformation « Quatre Nouvelles » de CITIC Chengkai, centrée sur « explorer de nouveaux modèles, créer de nouveaux produits, utiliser de nouvelles technologies, construire un nouvel écosystème. »

La nouvelle logique de l’ère du stock

« Nous sommes actuellement confrontés à une impasse sans précédent. » Yang Jin a ouvert son discours en soulignant la difficulté de survie commune à toute l’industrie. Au cœur de cette difficulté se trouve la question ultime à laquelle les entreprises immobilières ne peuvent échapper dans un cycle de déclin du marché : préserver la trésorerie ou préserver le profit.

Selon Yang Jin, cette double difficulté se concrétise dans la situation générale du secteur. Les fonds des entreprises immobilières sont massivement immobilisés dans des terres et des actifs immobiliers. Dans un cycle de déclin du marché, la liquidation est entravée. Si elles ne accélèrent pas la liquidation à prix réduit pour récupérer la liquidité, elles risquent la faillite soudaine ; mais si elles procèdent à des promotions massives à prix réduit, les paiements reçus éroderont directement les profits et la qualité des états financiers, entraînant une baisse de l’EBITDA, une augmentation du levier financier, et une pression double sur la gestion et la finance.

Même CITIC Chengkai n’a pas pu rester à l’abri dans cette période de déclin sectoriel — de 2022 à 2024, la société a connu des pertes continues dues à la dépréciation collective de ses actifs, et n’a réalisé un bénéfice qu’en 2025.

« Il faut réparer le toit quand le ciel est clair, plutôt que d’attendre qu’une tempête ou une pluie torrentielle provoque des fuites. » Yang Jin a cité le président de Fosun International, Guo Guangchang, pour souligner que cette impasse n’est pas causée par une fluctuation à court terme du marché, mais résulte d’une reconstruction fondamentale de la logique sous-jacente du secteur.

La Conférence centrale sur le travail urbain a clairement indiqué que le développement urbain de notre pays est passé d’une expansion à grande échelle à une nouvelle étape axée sur la qualité et l’efficacité du stock, ce qui signifie que la logique de croissance sur laquelle l’industrie immobilière a survécu durant les trente dernières années a été complètement modifiée.

Yang Jin a passé en revue le vieux modèle de croissance du secteur. Autrefois, les entreprises immobilières s’appuyaient sur une dette élevée, un levier élevé, et un cycle rapide pour une expansion rapide, leur dynamique de croissance dépendant fortement des dividendes fonciers, des primes de marché, et leur compétitivité centrale reposant sur la prime foncière, la prime sur les bâtiments, et la prime de marque.

Mais à l’ère du stock, ce modèle de croissance expansive est arrivé à ses limites. Le secteur se recentre désormais sur l’optimisation de la croissance des nouveaux projets et la revitalisation du stock existant. Les politiques nationales soutiennent principalement la rénovation urbaine, la transformation des villages en ville, la construction de logements abordables, et la création de « bons logements », qui deviendront les principaux champs de création de valeur future pour l’immobilier.

Malgré une période de profonde ajustement, Yang Jin maintient une vision claire du développement à long terme du secteur. Il estime que les trois attributs fondamentaux de l’immobilier n’ont pas changé.

« Premièrement, il influence la sécurité financière, deuxièmement, il bénéficie au bien-être des citoyens, troisièmement, il relie de nombreux secteurs en amont et en aval. L’urbanisation et la montée en gamme de la consommation continueront à stimuler le secteur. » Yang Jin a analysé plus en détail : dans le contexte d’un soutien politique continu, les attentes du marché se sont nettement améliorées par rapport à il y a un ou deux ans, et la majorité des opinions dans le secteur pensent que le marché se stabilisera d’ici la fin 2026 ou le début 2027.

Plus important encore, Yang Jin a précisé dans son discours la direction de la reconstruction de la compétitivité centrale des entreprises immobilières dans le nouveau cycle. Il a affirmé que la compétition future dans l’immobilier ne sera plus basée sur la vitesse ou l’ampleur de l’acquisition de terrains, mais sur la capacité des entreprises à « transformer la pierre en or », c’est-à-dire leur capacité à créer de la valeur. Cela se décompose en six capacités clés : l’innovation de modèle, la création de produits, la conception financière, l’intégration des ressources, l’application des technologies, et l’amélioration de l’efficacité opérationnelle.

« Les entreprises immobilières doivent rapidement évoluer du rôle de promoteur vers celui d’opérateur urbain intégré. » Cette conclusion de Yang Jin a également défini la direction centrale de la transformation de CITIC Chengkai.

La rupture par les « Quatre Nouvelles »

En tant que plateforme immobilière centrale du secteur de la nouvelle urbanisation du groupe CITIC, la voie de transformation de CITIC Chengkai correspond parfaitement à sa compréhension du nouveau cycle du secteur.

S’appuyant sur l’avantage de la synergie entre la finance et l’industrie du groupe CITIC, CITIC Chengkai a établi un modèle d’affaires à double moteur « développement + gestion », en se concentrant sur la résolution des risques, la rénovation urbaine, l’investissement dans des actifs clés, et l’exploitation d’actifs de qualité. En adoptant une logique de l’innovation, du long terme, du produit, et du service, elle a construit un système de transformation « explorer de nouveaux modèles, créer de nouveaux produits, utiliser de nouvelles technologies, construire un nouvel écosystème » — la « Quatre Nouvelles » — répondant précisément aux exigences du nouveau cycle pour les six capacités clés des entreprises immobilières.

L’exploration de nouveaux modèles est le cœur de la transformation de CITIC Chengkai, ainsi que sa solution principale pour résoudre l’impasse du secteur. La plus emblématique est son modèle innovant de « soutien financier + isolation des risques + gestion d’actifs » pour la gestion des risques.

Yang Jin a détaillé la logique centrale de ce modèle : première étape, introduire des fonds supplémentaires dans les projets en difficulté, provenant notamment de nouvelles créances sur la dette existante, des obligations de bénéfice commun des AMC, et des fonds propres de CITIC Chengkai ; deuxième étape, établir une structure d’isolation des risques spécifique pour garantir que ces fonds restent confinés dans le portefeuille d’actifs, en assurant une séparation totale avec le risque de l’entité d’origine ; troisième étape, la plus cruciale, où CITIC Chengkai intervient pour gérer, en fournissant des capacités de gestion de développement, des services professionnels tels que la gestion de la construction, la supervision, et la gestion déléguée, afin de transformer les projets en impasse en actifs efficaces, puis de récupérer des fonds via la vente, la détention, l’exploitation ou la cession, pour enfin lever le risque.

Ce modèle a été validé à grande échelle dans le secteur. La coopération de CITIC Chengkai avec Kaisa pour la résolution de crise en est un exemple typique.

À ce jour, ce modèle de gestion des risques a été déployé dans plus de 30 projets dans une dizaine de villes à travers la Chine, avec une valeur de gestion dépassant 2000 milliards de yuans.

La création de nouveaux produits est le principal vecteur pour CITIC Chengkai d’optimiser la croissance des nouveaux projets et de suivre la philosophie du « bon logement ». Yang Jin a révélé que CITIC Chengkai a lancé une norme complète de produits, baptisée « quatre bons, un haut, un complet » : bon environnement résidentiel, haute qualité de construction, bon design des plans, bonne gestion opérationnelle, haut niveau d’intelligence, et services à valeur ajoutée. Elle a élaboré un système complet de normes techniques comprenant six lois, 18 manuels, 108 règlements, et 1280 éléments techniques spécifiques, couvrant entièrement les produits résidentiels de première nécessité, d’amélioration, et haut de gamme.

Au-delà des nouveaux modèles et produits, CITIC Chengkai utilise de nouvelles technologies pour renforcer toute la chaîne de valeur, et construit un nouvel écosystème pour assurer une compétitivité durable.

En matière d’application technologique, CITIC Chengkai déploie des technologies numériques, intelligentes et écologiques dans la construction, la création de produits, et l’exploitation : utilisation de jumeaux numériques et de machines intelligentes pour la construction, pour une visualisation, une efficacité et une sécurité accrues ; intégration de systèmes de protection solaire à faible émission de carbone, de purification d’eau dans toute la maison, et d’objets connectés pour améliorer le confort et l’économie d’énergie ; utilisation de l’IA pour l’analyse du marché et des clients, ainsi que pour le développement de nouveaux secteurs comme les parkings, en s’appuyant sur des fonds pour obtenir des droits d’exploitation d’actifs, et en exploitant une gestion fine pour générer des flux de trésorerie stables face aux cycles.

« En respectant la profession, en innovant pour résoudre les difficultés, et en collaborant pour créer l’avenir, » Yang Jin a conclu son discours en appelant à une croissance ascendante et à une coopération bienveillante dans le secteur.