Vanke prévoit un chiffre d'affaires de 233,4 milliards en 2025, la lutte contre les risques est toujours en cours

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Journaliste de Jiemian News | Wang Yuhan

Le soir du 31 mars, Vanke a publié son rapport annuel 2025. Selon le rapport financier, le chiffre d’affaires annuel s’élève à 233,43 milliards de yuans, en baisse de 32,0 % par rapport à l’année précédente ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires est de -88,56 milliards de yuans, avec une perte accrue de 78,98 % par rapport à 2024 ; le montant des ventes contractuelles s’élève à 134,06 milliards de yuans, en baisse de 45,5 % ; l’entreprise a livré plus de 117 000 logements au cours de l’année.

Dans la section « Aux actionnaires » du rapport annuel, la direction de Vanke admet : « En 2025, l’entreprise a été affectée par de multiples facteurs combinés, ses performances opérationnelles étant bien en deçà des attentes des actionnaires, la perte ayant encore augmenté par rapport à 2024. À ce titre, la direction présente ses sincères excuses à tous les actionnaires. » Par ailleurs, la direction indique : « La résolution des charges et des problèmes issus du modèle de développement basé sur une ‘haute dette, un haut cycle de rotation, un fort levier’ nécessitera encore du temps. »

Malgré des performances profondément déficitaires, Vanke a poursuivi ses efforts de gestion des risques au cours de l’année écoulée. Par la revitalisation des ressources existantes, la cession d’actifs importants et le soutien financier du groupe majoritaire Shenzhen Iron Tower Group, Vanke a remboursé 33,21 milliards de yuans de dettes publiques, mobilisé une valeur de 33,85 milliards de yuans en actifs, et depuis novembre dernier, la société a successivement lancé des négociations pour le report de trois dettes publiques, qui ont toutes été acceptées.

Pression sur la performance

Du point de vue de la structure des revenus, l’activité principale de Vanke, le développement immobilier, a contribué pour 190,65 milliards de yuans, en baisse de 36,7 %, étant la principale cause de la chute du chiffre d’affaires, représentant 81,7 % ; les revenus des services immobiliers ont été relativement stables, atteignant 35,52 milliards de yuans, en hausse de 7,2 %, représentant 15,2 %.

La pression du côté des ventes est également significative. En 2025, Vanke a réalisé une superficie de vente de 10,25 millions de mètres carrés, pour un montant de 134,06 milliards de yuans, avec une baisse de plus de 40 % dans les deux indicateurs.

Résumé financier de Vanke, capture d’écran de Jiemian News à partir du rapport financier original

Concernant la perte de performance, Vanke a fourni quatre explications dans le rapport financier : premièrement, la baisse significative du volume de règlement des projets de développement immobilier, avec une marge brute encore faible. Les bénéfices de règlement concernent principalement les projets vendus en 2023 et 2024, ainsi que le stock de biens immobiliers à digérer en 2025, ces projets ayant des coûts d’acquisition de terrain élevés et des ventes inférieures aux prévisions.

Deuxièmement, des provisions accrues pour dépréciation de crédit et d’actifs. Selon le rapport, en 2025, Vanke a constitué une provision supplémentaire pour dépréciation des stocks de 20,83 milliards de yuans, et les pertes de dépréciation d’actifs ont totalisé 21,93 milliards de yuans, en hausse de 205,9 % par rapport à l’année précédente. Même en excluant l’impact des dépréciations, l’entreprise a enregistré une perte opérationnelle importante pour l’année.

Troisièmement, certaines activités opérationnelles ont enregistré des pertes après déduction des amortissements, ainsi que des pertes sur investissements financiers non principaux. Quatrièmement, le prix de vente de certaines cessions d’actifs importants et de transactions sur actions était inférieur à la valeur comptable.

Pression de remboursement toujours présente

Sur le plan financier, à la fin de 2025, Vanke avait une dette à intérêt de 358,48 milliards de yuans, dont 160,56 milliards de yuans arrivant à échéance dans l’année, représentant 44,8 %. La société détenait 67,24 milliards de yuans de fonds monétaires, en baisse par rapport au début de l’année. Le ratio d’endettement net a augmenté à 123,5 %, en hausse de 42,9 points de pourcentage par rapport à la fin 2024, avec un ratio d’endettement total de 76,9 %.

Selon le tableau des flux de trésorerie, le flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles pour l’année est de -9,9 milliards de yuans, et le flux de trésorerie net des activités de financement est une sortie de 24,92 milliards de yuans, ce qui montre que Vanke continue de faire face à une pression de liquidité importante.

Face à cette pression, le principal actionnaire, Shenzhen Metro Group, joue un rôle clé de soutien. Selon le rapport, à la date de publication, Shenzhen Metro Group a fourni à Vanke un prêt d’actionnaire totalisant 33,52 milliards de yuans, avec des taux d’intérêt et des taux de garantie supérieurs aux normes du marché.

Il est également notable qu’à partir de novembre 2025, Vanke a lancé des négociations pour le report de deux obligations à moyen terme, « 22 Vanke MTN004 » et « 22 Vanke MTN005 », ainsi que pour la dette d’entreprise « H1 Vanke 02 » (anciennement « 21 Vanke 02 »). À la date de publication du rapport annuel, ces propositions de report ont été approuvées par l’assemblée des détenteurs d’obligations, marquant une étape importante dans la gestion de la dette publique de Vanke.

Lors de la réunion avec les investisseurs, la direction a également évalué la situation actuelle de la dette : « Sous l’effet de multiples facteurs internes et externes, la situation opérationnelle actuelle de l’entreprise reste très difficile. » La direction reconnaît qu’elle n’a pas réussi à se défaire à temps de l’héritage d’un « fort endettement, rotation élevée, levier important », ce qui a conduit à des problèmes tels que « diversification excessive des investissements, expansion sur trop de segments, forte dépendance au financement central », rendant la gestion des risques encore plus complexe.

Concernant le plan de remboursement pour 2026, Vanke a indiqué qu’un total de 14,68 milliards de yuans de dettes publiques arriveraient à échéance dans l’année, avec un pic de remboursement entre avril et juillet, représentant environ 11,27 milliards de yuans. Vanke a affirmé qu’elle continuerait à communiquer de manière sincère et pragmatique avec ses créanciers, « en sollicitant leur compréhension, leur soutien et leur tolérance, en leur demandant de donner à l’entreprise le temps et l’espace nécessaires pour gérer ses risques ».

En plus du soutien de ses principaux actionnaires, Vanke cherche également à se sauver par diverses autres méthodes. En matière de revitalisation des actifs, en 2025, l’entreprise a réalisé 31 transactions d’actifs importants, couvrant des secteurs tels que bureaux, commerce, appartements et hôtels, pour un montant total de 11,3 milliards de yuans, avec un recouvrement de 5,75 milliards de yuans. La revitalisation des ressources existantes a permis d’ajouter et d’optimiser une capacité de 33,85 milliards de yuans.

Activités opérationnelles relativement stables

En contraste avec le déclin de l’activité de développement traditionnel, les services opérationnels de Vanke ont maintenu une croissance. En 2025, ces activités ont généré un revenu global de 58,01 milliards de yuans, augmentant leur part dans le chiffre d’affaires total.

Plus précisément, Vanke Cloud a réalisé un chiffre d’affaires de 37,36 milliards de yuans (y compris les revenus issus des services fournis au groupe Vanke), en hausse de 2,5 %. Au cours de la période, Vanke Cloud a effectué plus de 300 projets d’amélioration de l’efficacité, et l’application à grande échelle de l’intelligence artificielle a permis une réduction de 10,1 % des frais de gestion.

Le service de location longue durée « Boju » gère 270 200 unités, en exploitent 197 800, avec un taux d’occupation de 95,4 %, dont 132 000 unités dans le parc de logements locatifs abordables ; dans le domaine du développement et de l’exploitation commerciale, les projets gérés par Inly ont un taux d’occupation global de 94,5 %, et le centre commercial « Shanghai Qianwan Impression City MEGA » a été lancé avec succès, établissant un nouveau standard urbain ; le secteur de la logistique et du stockage a généré un chiffre d’affaires de 4,28 milliards de yuans, en hausse de 8,0 %, dont la croissance du revenu de la chaîne du froid est de 25,5 %.

« Toutes nos activités de services opérationnels ont désormais atteint une certaine échelle et bénéficient d’une réputation de marque », a déclaré la direction lors de la réunion avec les analystes.

De plus, en matière de financement, Vanke a ajouté 28 milliards de yuans de nouveaux financements et de refinancements en 2025 (hors prêts des actionnaires). Le coût global du financement existant a diminué à 3,02 %, en baisse de 85 points de base par rapport à la fin de l’année précédente.

Cependant, la structure des stocks continue de peser sur Vanke. À la fin de 2025, le montant des stocks s’élevait à 373,74 milliards de yuans, dont 114,45 milliards de yuans de produits finis (logements prêts à être livrés), représentant 30,6 %.

Focus sur la gestion des risques et le développement

Face à 2026, Vanke a indiqué dans son rapport annuel qu’elle se concentrerait sur deux thèmes : « gestion des risques » et « développement ». D’une part, elle poursuivra résolument la concentration urbaine et sectorielle, en se retirant des villes et activités peu prometteuses, peu rentables ou lourdement chargées d’héritages historiques, en réformant ses mécanismes d’investissement, en se concentrant sur des villes clés, des segments centraux et des produits de valeur.

D’autre part, elle renforcera ses capacités en matière de produits et de services, en visant la qualité « d’un bon logement », en améliorant la cohérence entre la qualité du produit, la construction, la livraison et le service. Elle explorera également l’innovation dans ses modèles commerciaux, en proposant des services immobiliers complets et intégrés pour les clients d’entreprises de qualité.

En matière de technologie, Vanke prévoit de déployer à grande échelle l’intelligence artificielle dans tous les aspects du développement et de l’exploitation immobilière, accélérant la construction d’un système de membres et de clients d’entreprises, pour atteindre une acquisition précise de clients.

Lorsqu’on lui a demandé comment améliorer la valorisation, la direction a admis que, depuis le début de 2025, la performance boursière « n’a pas été très satisfaisante, ne permettant pas de générer des retours idéaux pour les investisseurs ».

Elle a indiqué que la restauration de la valorisation dépendrait de la résolution de la dette, de l’optimisation de la structure de la dette et du capital, de la stabilisation des activités de développement et de l’amélioration substantielle de la rentabilité. La société poursuivra également la cession d’actifs et d’activités peu stratégiques, afin d’optimiser davantage ses flux de trésorerie et sa structure d’actifs et de passifs.