Récemment, j'ai remarqué que de nombreux investisseurs discutaient de la manière d'allouer des actifs de rendement pour 2026, et les REITs méritent effectivement d'être réexaminés. Après quelques années de volatilité, les actions immobilières commencent à retrouver de l'attention, avec un contexte économique amélioré, des taux d'intérêt en baisse et une inflation en refroidissement, ce qui crée un environnement plus favorable pour les actifs immobiliers. Je pense que les critères de sélection des top reits to invest in devraient se baser sur trois aspects : stabilité des fondamentaux, flux de trésorerie fiable, et tendance de croissance des dividendes.

Le secteur de l’immobilier industriel est vraiment le plus fort. Depuis le second semestre de l’année dernière, avec l’atténuation de l’incertitude sur la politique commerciale, la demande a rebondi de manière significative. Le commerce électronique, la logistique et la localisation des chaînes d’approvisionnement soutiennent encore cette tendance, le taux de vacance reste bas, et la croissance des loyers est stable. Prologis, en tant que plus grand opérateur mondial d’immobilier logistique, contrôle environ 1,3 milliard de pieds carrés d’espace de distribution logistique dans 20 pays. Au troisième trimestre de l’année dernière, leur activité de signature de baux a atteint un record, la croissance du FFO (Funds From Operations) core a dépassé les attentes, et ils ont relevé leurs prévisions pour l’année entière. Le taux de vacance du portefeuille est maintenu dans la fourchette médiane à 95 %, et le revenu net d’exploitation par magasin continue de croître. Fait intéressant, ils étendent récemment leur capacité électrique pour les centres de données, ce qui offre un potentiel de croissance supplémentaire. Au cours des cinq dernières années, leur taux de croissance des dividendes annuel moyen s’élève à 12,66 %, et les analystes ont récemment relevé leurs prévisions de FFO pour 2025 à 5,80 dollars, avec une tendance à la hausse pour 2026. Ces top reits to invest in ont vraiment de l’attractivité.

L’histoire du secteur de l’immobilier commercial est devenue plus intéressante récemment. Beaucoup pensent encore que ce secteur a des problèmes, mais en réalité, ses fondamentaux se sont discrètement améliorés. Simon Property Group, l’un des plus grands REITs de détail au monde, exploite des centres commerciaux, des outlets haut de gamme et des centres de style de vie. Au troisième trimestre de l’année dernière, le FFO immobilier par action a atteint 3,22 dollars, en hausse de 5,6 % par rapport à l’année précédente. Le taux de vacance dans les centres commerciaux et outlets américains a atteint 96,4 %, ce qui indique que la demande des locataires reste forte. Ils ont continué à optimiser leur portefeuille en acquérant la totalité des parts de Taubman Realty Group et en achetant le Phillips Place à Charlotte. Récemment, ils ont aussi augmenté leur dividende trimestriel à 2,20 dollars, soit une hausse de 4,8 %. Les analystes sont optimistes sur cette société, avec des prévisions de FFO pour 2025 et 2026 respectivement à 12,67 dollars et 12,94 dollars. Au cours des cinq dernières années, la croissance des dividendes a été de 11,7 %, et cette stabilité ainsi que cette tendance de croissance sont très attractives pour les investisseurs en rendement.

Le secteur de l’immobilier de bureaux m’avait laissé quelques réserves auparavant, mais il semble maintenant en voie de rebond. Les immeubles de bureaux de haute qualité situés dans des emplacements privilégiés commencent à attirer des locataires, et la stratégie de travail hybride des entreprises se clarifie progressivement. La nouvelle offre est limitée, l’activité de location s’améliore lentement, et les REITs de bureaux avec une bonne santé financière peuvent bénéficier d’une augmentation de leur taux d’utilisation et d’une croissance sélective des loyers. Cousins Properties est un bon exemple : cette REIT basée à Atlanta, spécialisée dans les immeubles de bureaux de classe A sur le Sun Belt à forte croissance, a conclu au troisième trimestre plus de 550 000 pieds carrés de baux, avec une hausse de 4-5 % des loyers en glissement annuel (en valeur nominale), ce qui montre que les locataires sont prêts à renouveler à des prix plus élevés. Ils ont relevé leur prévision de FFO pour 2025 à 2,82-2,86 dollars, avec un dividende trimestriel de 32 cents. Les analystes anticipent un FFO pour 2025 et 2026 respectivement à 2,84 dollars et 2,92 dollars, en croissance de 5,58 % et 2,70 %. Dans le contexte d’un rebond dans le marché du Sun Belt, ces top reits to invest in ont un potentiel de croissance non négligeable.

Dans l’ensemble, ces REITs ont de bonnes perspectives pour 2026. L’amélioration de l’environnement économique, la normalisation des bilans, et le renforcement des fondamentaux immobiliers créent un socle solide. Pour les investisseurs axés sur le rendement, sélectionner des REITs résilients dans des secteurs porteurs permet non seulement d’obtenir des revenus stables et des dividendes, mais aussi de participer à la reprise de confiance du marché.