Оволодівши трильйонним ринком, чому токенізація нерухомості не набирає популярності?

Стаття: Шон Лі, Forbes

Переклад: Саоріша, Foresight News

Оригінальне посилання:

Заява: Ця стаття є перепублікацією, читачі можуть отримати додаткову інформацію за посиланням на оригінал. Якщо автор має будь-які заперечення щодо форми перепублікації, будь ласка, зв’яжіться з нами, і ми внесемо необхідні зміни відповідно до вимог автора. Перепублікація використовується лише для обміну інформацією, вона не є інвестиційною порадою і не відображає думки та позицію Wu.

Багаторічний досвід показує, що технологія токенізації вже довгий час вважається проривом у зміні моделі інвестування в нерухомість.

З теоретичної точки зору, її переваги досить очевидні: інвестори можуть дробити свої інвестиції у якісні нерухомі активи на дрібні частки, здійснювати операції всього за кілька хвилин, а не витрачати місяці, як у традиційних моделях, і при цьому мати ліквідність, якої не може запропонувати традиційна нерухомість. Однак на практиці ця гарна перспектива досі не реалізована.

Незважаючи на багаторічний розвиток, у глобальному ринку нерухомості обсяг токенізованих активів становить менше 0,1% від приблизно 300 трильйонів доларів. Навіть у ширшій сфері токенізації реальних активів загальний обсяг на блокчейні становить близько 31 мільярда доларів, що є дуже незначною часткою у загальній масі.

Величезна різниця між ідеалом і реальністю вже очевидна.

Сьогодні, щоб інвестувати у якісну комерційну нерухомість, все ще необхідні посередники, високий поріг входу та довгий період володіння активами. Ідея легкого купівлі-продажу часток у нерухомості через токени так і не стала масовою практикою.

Проблема полягає не у кількості самих токенів, а у відсутності повноцінної правової, операційної та нормативної системи, яка могла б зробити ці токени довіреними фінансовими продуктами.

Зміщення акценту у розвитку

Однією з головних помилок ранніх досліджень токенізації було те, що вони зосереджувалися на технології, а не на інвесторській перспективі.

Засновниця та генеральна директорка компанії OneAsset Соня Шоу зазначила, що вся галузь з самого початку пішла неправильно. «Фахівці займалися лише питанням ‘які активи можна перевести в токен’, ігноруючи головне — що дійсно хвилює інвесторів у нерухомості — як створити довіру до активу.»

Це спричинило появу великої кількості продуктів, які, здавалося б, прив’язані до нерухомості, але не мають належної базової інфраструктури. Неясне визначення прав власності, хаотичні правила розподілу доходів, і так звану ліквідність можна лише теоретично уявити.

Саме тому, після багатьох спроб, інституційні інвестори залишаються в режимі очікування. Галузь зазвичай вважає токенізацію додатковою функцією, а не основою системи.

Явні недоліки інфраструктури

Глибше аналізуючи, можна сказати, що у сфері токенізованої нерухомості завжди бракувало низки важливих базових компонентів: правової легітимності прав власності, нормативних механізмів обігу активів, професійних сервісів з управління та розподілу доходів, а також здатності інтегруватися з існуючою фінансовою системою.

Ці елементи не є новими концепціями — вони є стандартами у традиційній нерухомості. Відтворити їх у системі токенізації — одна з найбільших складностей галузі.

Шоу пояснила: «Створення легальної системи прав власності, нормативних механізмів обігу та регульованих сервісів вимагає значних часу та ресурсів, а також глибокої участі регуляторів.»

Ці роботи просуваються повільно, коштують дорого і здебільшого залишаються непомітними для зовнішнього світу. Це також пояснює, чому багато ранніх проектів уникають обговорення цих питань. Як зазначила Шоу, більшість проектів прагнуть швидко залучити кошти, ігноруючи глибоку інфраструктурну роботу.

Без згаданих ключових компонентів навіть найкраща технологія токенізації не зможе стати надійним фінансовим продуктом. Вона додала: «Без цих основ все інше — лише поверхнева робота.»

Причини очікування інституційних інвесторів

З погляду традиційних інвесторів, їхні сумніви не стосуються ідеї токенізації, а стосуються поточного стану галузі.

Кевін Кроутер, приватний фінансовий консультант з ОАЕ, сказав: «Ця модель сама по собі має логіку, але недосконала інфраструктура та регуляторні правила значно ускладнюють її впровадження.»

Для інституцій головною проблемою є невизначеність правил. Питання прав власності, юридичного захисту прав, адаптації до регіональних регуляцій — досі не мають чітких відповідей. У такій ситуації важко довіряти інвестиціям.

Крім того, є і практичні міркування: більшість інституцій та високоприбуткових клієнтів вже мають налагоджені канали для інвестування у нерухомість.

Кроутер зазначив: «Вони використовують зрілі інструменти та структури управління. Токенізація може підвищити ефективність у деяких сферах, але наразі вона створює більше невизначеності та ускладнень.»

Які характеристики має мати зріла модель

Якщо усунути недоліки інфраструктури, інвестиційний досвід кардинально зміниться.

За уявленням Шоу: інвестори зможуть пройти нормативний та легальний процес входу, інвестувати у якісні корпоративні активи, а мінімальна сума інвестицій буде значно нижчою за традиційні стандарти; розподіл доходів стане прозорим і відкритим, безпосередньо прив’язаним до орендних платежів.

Найважливіше — активи матимуть реальну та здійсненну ліквідність. Інвестори зможуть виходити з позицій через регульований вторинний ринок, позбавляючись складних процедур традиційних угод.

Однак наразі така ідеальна модель залишається недосяжною. Хоча частина сегментів у сфері токенізації активів вже досягла швидших розрахунків і покращеної ліквідності, зрілі приклади у сфері нерухомості все ще дуже обмежені.

Позитивні тенденції у галузі

Проте різні ознаки свідчать, що зовнішнє середовище для розвитку галузі поступово змінюється.

Регулятори в ОАЕ та інших регіонах починають ухвалювати більш чіткі правила регулювання цифрових активів. Під керівництвом Віртуального регулятора активів (VARA) компанії, такі як Tokinvest, вже запустили продукти токенізованої нерухомості. Розгляд та затвердження цифрових цінних паперів, нові нормативні ініціативи — все це свідчить про те, що токенізовані фінансові продукти (у тому числі нерухомість у токенах) починають отримувати офіційне визнання.

Одночасно з цим зростає інтерес до інших сегментів токенізації реальних активів: державних облігацій, фондів ліквідності тощо. Інституційні гравці активніше вкладають у ці сфери, а великі управлінські компанії розширюють свої портфелі, що свідчить про досягнення цільових стандартів у деяких нішах.

Обговорення у галузі також змінюється.

Шоу зазначила: «Ранні проекти постійно стикалися з суперечками щодо прав власності. Інвестори питали: що саме я маю? Як ці права захищені законом? І раніше не давалося задовільної відповіді.» Тепер галузь активно працює над цим і намагається вирішити цю ключову проблему.

Інвестиційна цінність ще має бути підтверджена

З точки зору інвестицій, токенізація нерухомості не створює нових джерел доходу. Її головна цінність — у підвищенні доступності, ефективності управління та ліквідності існуючих активів.

Шоу сказала: «Токен нерухомості — це підтвердження прав власника на реальні активи, що здатні приносити стабільний дохід, і мають законний статус.»

Це визначення дуже важливе, оскільки воно базується на реальних доходах і створює стійку модель цінності, відрізняючись від простого ринкового нарративу або спекуляцій на вторинному ринку.

Проте, щоб залучити великі обсяги інституційних інвестицій, модель токенізованої нерухомості має демонструвати реальні конкурентні переваги.

Кроутер вважає: «Щоб залучити основний капітал, токенізація нерухомості має довести свою реальну економічну цінність, а не лише технологічні інновації. На даний момент більшість архітектур — це лише ускладнені копії існуючих моделей інвестування у нерухомість.»

Майбутній шлях розвитку

Наступний етап розвитку токенізації нерухомості вже не зосереджений на кількості нових проектів або випуску нових токенів, а на реальних результатах роботи.

Шоу сказала: «Інституції не будуть просто так входити на основі білого паперу. Вони чекатимуть, поки платформа не покаже масштабну, нормативну та прозору операційну діяльність із повною відстежуваністю та аудитом.»

Це — головний бар’єр, який потрібно подолати.

У найближчому майбутньому, ступінь регуляторного врегулювання та реальні результати роботи платформ визначать, чи зможе ця «інфраструктурна» стратегія реалізувати свої початкові ідеї.

Якщо шлях буде пройдено, токенізація нерухомості поступово наблизиться до своєї початкової ідеї; якщо ж ні — розрив між ідеалом і реальністю залишиться невирішеним.

Загалом, технології вже давно не є перешкодою для розвитку галузі, справжніми бар’єрами залишаються інфраструктура та нормативна база.