Будинок продано, грошей не вистачає на погашення кредиту, чи варто ще продавати?

Це повідомлення одного з моїх друзів минулого понеділка, і насправді я вже отримував багато подібних повідомлень, а саме: «Якщо продати будинок і отримані гроші все ще не вистачає для погашення банківського кредиту, потрібно додатково платити з власної кишені, чи варто ще продавати?» З більш раціональної точки зору, потрібно розуміти, що борг перед банком і будинок — це не пов’язані речі. Банк має право на «забезпечення» у крайніх випадках, але цей кредит — це найзвичайніші гроші, які ти позичаєш у банку — якщо ти продаєш будинок і заробляєш великі гроші, це не означає, що ти зможеш погасити цю позику, і навпаки. Це схоже на те, що «я сьогодні йду в торговий центр купити сорочку, залежить від того, чи заробляю я більше або менше, ніж мій однокласник у початковій школі» — таке порівняння є абсурдним. Але через те, що цей кредит називається «іпотека», ми природно вважаємо, що між цим і будинком є зв’язок, і це назва вводить в оману. Це легко сплутати з ідеєю «забезпечення боргу за рахунок будинку», але насправді ні. Зрозумівши цю концепцію, ти зрозумієш відповідь: незалежно від того, чи потрібно тобі додатково платити, якщо ти вважаєш, що ціна на будинок ще впаде, його все одно потрібно продавати, бо він не стане автоматично дорожчим у майбутньому, якщо ти не погасиш борг або не продаси його зараз. Насправді, він навпаки, важко знову підняти ціну, і ти ще й постійно витрачаєш кошти, не усвідомлюючи цього. Я раніше казав, що навіть для власного проживання будинок — це платня за оренду, оскільки ти витрачаєш на проживання, відмовляючись від безризикової доходності, яку міг би отримати, якщо б не жив у цьому будинку. Наприклад, якщо твоя нерухомість коштує 20 мільйонів, а безризикова ставка — 1,5%, то це 300 тисяч, і проживання у цьому будинку — це як щомісячна оренда у розмірі 25 тисяч (хоча насправді це більше, з урахуванням комунальних послуг та інших витрат). Головне тут — можливі альтернативні витрати, тобто Opportunity Cost. Власність будь-якого активу — це вартість, яка, по суті, дорівнює безризиковій ставці, а у більш вигідних інвестицій — ще вища. Тому незалежно від того, чи тримаєш ти будинок чи інший актив, ти завжди платиш «оренду» — цю ціну за тривале володіння. Ця оренда — це часова вартість володіння, тобто вартість безризикових відсотків, які ти відмовляєшся отримати, тримаючи актив. Це не залежить від того, чи ти в плюсі чи в мінусі — ти все одно платиш. Якщо ти ще й у збитку, я назву цю втрату «вартістю спостереження за грою». Що це означає? Це схоже на покер: ти вважаєш, що можеш ще виграти, і не хочеш скинути карту, хочеш побачити ще одну — тоді потрібно витратити гроші, щоб зробити ставку. Якщо результат виявиться гіршим, ніж очікувалося, ти зазнаєш ризикових витрат — це необхідно, але за умови, що: перше — карта має бути вигідною для тебе; друге — вартість додаткової ставки не дуже висока; третє — приз у банку достатньо великий. За цих умов, програти — це нормально, але якщо ні — наприклад, у нерухомості, яка з початку кілька років була поганою (я говорю про це вже кілька років), і навіть якщо ти купив її за вигідною ціною, потенціал зростання обмежений, і ти не маєш переваг перед іншими гравцями, і тепер усвідомлюєш це, але через «затрачені ресурси» не можеш реагувати — тоді навіть виграш буде випадковим і ризикованим, і ти — просто гравець-невдаха. Відмовитися від карти — це невід’ємна частина гри, і ніхто не може грати кожну руку до кінця. Якщо грати без розуму, без цінності — це не має сенсу. Потрібно переключитися на наступну руку, адже підрахунок — це баланс. Що найстрашніше? Це коли людина ставить усі свої активи на один будинок, і якщо він збанкрутує — вона збанкрутує. Це «програти все», і тоді ця людина вже програла, бо втратила можливість обирати стратегію, і змушена грати на всіх фронтах, що фактично означає, що вона сама себе віддає на поталу — і передає ножа іншим.