Останнім часом виникає багато питань щодо того, чи можливо фактично рефінансувати HELOC, тому я вирішив розібрати, що насправді можливо тут.

Спершу коротка відповідь — так, ви можете рефінансувати HELOC, але це не автоматично. Банки мають свої власні правила щодо того, хто має право. Вони зазвичай дивляться на три основні речі: скільки у вас власного капіталу в домі, ваш кредитний рейтинг і співвідношення боргу до доходу. Більшість кредиторів не перевищують 80% оціночної вартості вашого будинку, і вони хочуть бачити кредитний рейтинг близько 670 або вище за FICO. Ваш коефіцієнт боргу до доходу також важливий — більшість банків хочуть бачити його нижче 43%.

Отже, якщо ви дійсно маєте право, які у вас є варіанти, якщо ви хочете рефінансувати HELOC? Є в основному три шляхи, які люди обирають.

Перший варіант — подати заявку на новий HELOC. Ви або йдете до вашого поточного кредитора, або шукаєте нового, а потім використовуєте цю нову лінію кредиту для погашення старої. Плюс у тому, що ви починаєте знову період зняття і повертаєтеся до платежів лише відсотків, що допомагає, якщо у вас зараз проблеми з грошовим потоком. Але є і підводний камінь — ви можете заплатити набагато більше відсотків з часом, якщо не погашаєте основну суму активно. Це не завжди враховують.

Другий варіант — замінити його на кредит під заставу будинку. Це зовсім інша структура. Замість лінії кредиту, яку ви знімаєте поступово, ви отримуєте одноразову суму і починаєте платити відсотки одразу. Кредити під заставу будинку часто мають фіксовані ставки і фіксовані платежі, що дає передбачуваність. Можливо, це не зменшить ваш щомісячний платіж кардинально, але довгостроково це може заощадити серйозні гроші, бо ви зафіксували ставку.

Третій варіант — об’єднати і ваш HELOC, і іпотеку у один рефінанс. Це складніше. Якщо ви давно зафіксували дуже вигідну іпотечну ставку, можливо, не хочете її втрачати. Але якщо у вас значний баланс по HELOC, об’єднання всього може мати сенс з фінансової точки зору. Ви можете платити трохи вищу ставку по іпотеці, але ставки по HELOC дуже високі — я бачив їх до 10%, залежно від кредитного рейтингу — тому різниця може бути виправданою. Для порівняння, середня ставка по 30-річних фіксованих іпотечних кредитах останнім часом менша за 7%, тож є реальна різниця.

Якщо ж рефінансування не підходить — можливо, у вас недостатньо власного капіталу або кредитний рейтинг нижчий — все ще є альтернативи. Деякі банки можуть змінити умови вашого існуючого кредиту, якщо ви попросите, подовжуючи термін погашення або коригуючи ставки, щоб уникнути foreclosure. Також можна взяти особистий кредит для погашення HELOC, хоча APR може бути вищим. Останній варіант — продати, звичайно, але це варто розглянути, якщо платежі стають справді непосильними.

Головне: чи можливо рефінансувати HELOC, залежить від вашої конкретної ситуації. Якщо думаєте про це, перевірте свій кредитний звіт, визначте свій власний капітал у домі і поговоріть з кількома кредиторами, щоб побачити, на що ви реально можете розраховувати. Відсоткові ставки і умови досить різняться, тому порівнювати вигідно.