Pergunta à IA · Como a operação de negócios híbridos do Longfor pode aumentar o valor dos ativos a longo prazo?

Produzido por | Bullet Finance

Autor | Huanhuan

Editor | Lightning

Design | Qianqian

Revisão | Songwen

2025 será o ano de verdadeira “transição de novos e velhos motores” no setor imobiliário chinês. Se nos últimos anos as empresas imobiliárias ainda lutavam pela linha de sobrevivência de “sobrevivência”, em 2025, as principais empresas já delinearam claramente uma “segunda curva de crescimento” com ações concretas.

Neste ano, negócios como comércio e propriedades não serão mais “acessórios” ao desenvolvimento, mas sim “lastro” para atravessar ciclos econômicos. A lógica de lucro também mudou completamente: vender casas era uma transação pontual, enquanto vender “estilo de vida” e “capacidade de gestão de ativos” tornou-se um negócio sustentável a longo prazo.

1. O ponto de transformação chegou: a operação comercial torna-se o “lastro”

Em comparação com o mercado residencial, que em 2025 ainda está em uma fase de ajuste profundo de “controle de crescimento e redução de estoques”, a estrutura de oferta e demanda do setor de operações comerciais mostra maior resiliência. Ativos comerciais de alta qualidade em cidades-chave não estão saturados, pelo contrário, devido à rigidez da demanda e ao valor do fluxo de caixa de longo prazo, tornaram-se “moeda forte” para as imobiliárias atravessarem ciclos.

As principais empresas imobiliárias, em seus relatórios financeiros de 2025, apresentam uma característica marcante: a contribuição dos negócios de operação comercial para o desempenho atingiu um salto qualitativo.

Por exemplo, a China Resources Land alcançou uma receita operacional anual de 43,28 bilhões de yuans, com o lucro líquido recorrente principal crescendo 13,1% em relação ao ano anterior, atingindo 11,65 bilhões, representando 51,8% do lucro líquido principal. Até o final de 2025, havia 98 centros comerciais próprios em operação.

No caso do Grupo Longfor, em 2025, sua receita de negócios de operação e serviços atingiu 26,77 bilhões de yuans, contribuindo com um lucro de 7,92 bilhões de yuans após participação nos lucros principais, com uma margem de lucro bruta superior a 50%.

Chen Xuping, presidente do conselho e CEO do Longfor, revelou: “Nos últimos anos, o lucro das operações e serviços do Longfor superou significativamente o do setor de desenvolvimento. Este ano, esperamos um crescimento de mais de 10%, buscando rapidamente alcançar uma escala de 10 bilhões de yuans de lucro.”

Um fenômeno é que, no último ano, o ritmo de expansão das principais empresas imobiliárias na área de operações comerciais acelerou claramente, não apenas China Resources e Longfor, mas também China Overseas, Poly Developments, Greentown, Yuexiu, entre outros, estão agindo com frequência. Isso indica que, durante o período de ajuste profundo do setor, transformar operações e serviços em novos motores de crescimento já é um consenso de mercado.

Por exemplo, um executivo da China Merchants Shekou destacou na reunião de resultados: “Devemos realmente transformar de um construtor tradicional para um ‘construtor + operador + prestador de serviços’, tornando-nos o principal provedor de desenvolvimento e operação de parques imobiliários na China.”

2. A lógica de lucro mudou: de vender espaço para vender estilo de vida

A lógica de lucro do setor imobiliário também está passando por uma mudança fundamental à medida que o estágio de desenvolvimento econômico evolui.

Há uma teoria no setor: em mercados com PIB per capita abaixo de 10 mil dólares, as imobiliárias atuam principalmente como “desenvolvedores residenciais”, concentrando-se em custos, escala e velocidade. Quando o PIB per capita ultrapassa 10 mil dólares, as empresas começam a se transformar de “desenvolvedores” em “cobradores de taxas”, mudando seu foco de gestão de projetos para criação de valor, avançando até a fase de “operador integrado”.

Em Singapura, CapitaLand é um exemplo clássico de transformação de uma imobiliária em “operador integrado”. Com mais de trinta anos na China, a empresa passou por vários ciclos imobiliários e ainda gerencia com tranquilidade mais de 300 projetos em mais de 40 cidades. O segredo do sucesso está em elevar a venda de espaço para a venda de estilo de vida: seja na matriz de marcas do Raffles e CapitaLand Mall, ou na operação conjunta de escritórios e outros formatos, o núcleo é a operação híbrida de negócios, que mantém os ativos dinâmicos.

No mercado doméstico, a Longfor é uma das empresas que trilham caminho semelhante na transformação.

Até o final de 2025, a Longfor possui 99 centros comerciais em operação em todo o país, com uma taxa de ocupação de 97%, e o faturamento anual e o fluxo de clientes diários cresceram mais de 15% em 2025.

Nos últimos anos, a Longfor tem investido na reformulação de seus principais projetos. Por exemplo, o Longfor Shishan em Suzhou passou por várias reformulações desde sua abertura há oito anos: em 2024, criou um bairro semiaberto “Shanxia”, e em 2025, transformou a pista de gelo de andares altos em um “Vale” aberto e tridimensional, convertendo uma área de alto fluxo com poucos visitantes em um ponto quente do shopping.

Na gestão de ativos, a combinação de Happy and GuanYu é um exemplo de “apartamentos de aluguel de longo prazo + bairros vibrantes”. No caso de Hefei, os moradores do GuanYu podem fazer exercícios e socializar ao sair de casa, interagindo diariamente com comerciantes e moradores locais. Segundo dados, a eficiência do GuanYu é mais de 50% superior à de concorrentes próximos, e mais de 700 inquilinos geram uma média diária de mais de 2000 visitas ao bairro, com taxas de ocupação de lojas comerciais e apartamentos acima de 95%. Essa combinação ajuda a resolver, em certa medida, os desafios de operação de pequenos e médios terrenos comerciais.

Em Chongqing, no bairro de Lijia, a Longfor implementou um caso de colaboração mais amplo. Desde a abertura do Lijia Tianjie em 2020, passando por apartamentos de aluguel GuanYu, escritórios industriais Blue Ocean, até o residencial Yuhuijing, informações públicas indicam que uma nova Tianjie também está em planejamento na área, e a Longfor já completou a infraestrutura de transporte, comércio, parques e residências nesta área de um quilômetro quadrado.

À medida que o desenvolvimento do bairro avança, a complementaridade entre moradia, comércio e espaços públicos começa a se evidenciar. Do ponto de vista econômico, essa disposição multifuncional gera externalidades positivas claras: a moradia fornece fluxo de clientes estável para o comércio, o comércio aumenta a conveniência e o valor agregado das residências, e os espaços públicos melhoram a habitabilidade geral da região, criando um efeito sinérgico positivo.

Para as imobiliárias, essa sinergia se reflete principalmente em dois indicadores: primeiro, a aceleração na venda de residências, reduzindo o ciclo de retorno; segundo, após a estabilização do funcionamento do comércio, a redução na volatilidade de renda de aluguel e taxa de ocupação, tornando o fluxo de caixa mais previsível.

Portanto, a capacidade de operação de negócios híbridos está se tornando um indicador-chave do nível de gestão de ativos das imobiliárias. A partilha de clientes entre diferentes formatos, a funcionalidade complementar e a influência na receita de longo prazo afetam diretamente o retorno dos ativos. E tudo isso parte da observação do estilo de vida das pessoas na cidade: que tipo de espaço elas precisam, por que tipo de serviço estão dispostas a pagar. Sob essa perspectiva, trata-se de uma questão que vai além do modelo de negócio do construtor, sendo uma construção de capacidade de longo prazo.

3. Alterar a estrutura de negócios para obter maior protagonismo na transformação

Revisando as últimas duas décadas, a Mitsui Fudosan é quase a imobiliária mais bem-sucedida do Japão.

Após perdas significativas na década de 1990, essa empresa mudou seu modelo de lucro dependente da valorização de terras, fortalecendo os investimentos em locação e desenvolvendo negócios de gestão como novas fontes de receita. Nos últimos relatórios, as receitas das três principais áreas — desenvolvimento, posse e gestão — estão se aproximando, tornando a estrutura de negócios mais estável.

Atualmente, o mercado imobiliário doméstico vive um momento de coexistência de mercados de incremento e de estoque, com fluxo de caixa estável na operação e serviços de ativos existentes, embora com ciclos de investimento longos e retorno lento; ao mesmo tempo, o desempenho do desenvolvimento de novos projetos é mais elástico, porém mais afetado por ciclos e com muitas incertezas. Assim, uma questão central para as imobiliárias domésticas é como equilibrar essas diferentes áreas de negócio.

Hoje, embora as principais construtoras domésticas estejam fortalecendo suas operações e serviços, a receita ainda é dominada pelo desenvolvimento. Apenas para citar exemplos de empresas que estão em processo de transformação, como China Resources e Longfor, até 2025, suas receitas de negócios operacionais representam apenas 15,4% e 27,5%, respectivamente.

Isso indica que ainda há um longo caminho a percorrer até a completa transformação.

Em 2026, o processo de transformação continuará. A China Resources Land propõe reforçar a alocação de recursos em centros comerciais estratégicos e ativos de alta qualidade, além de construir plataformas de gestão de ativos de múltiplos níveis e atuar ativamente para promover um ciclo eficiente de ativos e capital.

A Longfor também está fortalecendo sua operação, buscando melhorar o desempenho comparativo de lojas existentes e expandir sua atuação no setor de serviços. Segundo planos, até 2028, a receita de operações e serviços da Longfor ultrapassará a de desenvolvimento imobiliário, completando assim sua transformação estrutural.

A competição entre as imobiliárias, no fundo, é uma disputa de modelos e de estrutura de negócios.

Seja a China Resources, Longfor ou outras empresas, todas apontam para um mesmo objetivo: no futuro, as imobiliárias precisarão ser excelentes “operadoras urbanas” e “gestoras de ativos”.

Ao olhar para 2026, aqueles que lideraram a transformação já garantiram seu ingresso na próxima era.