Foco! O caminho do "investimento preciso" da Greentown China

Em 31 de março de 2026, a Greentown China realizou a sua conferência de apresentação de resultados de 2025. Num contexto em que o setor imobiliário ainda se encontra em fase de ajustamento de fundo, com pressão de desestocagem a perdurar durante todo o ano, a administração apresentou um relatório de gestão de “estabilidade com progresso, progresso com melhoria da qualidade”.

Os resultados de 2025 mostram que a Greentown China vendeu contratos no valor de 251,9 mil milhões de yuans ao longo do ano, com um valor de novas entregas de 135,5 mil milhões de yuans, sendo 86% provenientes de cidades de primeiro e segundo escalão, e um valor de mercadoria disponível para venda no final do período de 230 mil milhões de yuans; a relação entre caixa e dívidas de curto prazo atingiu um máximo histórico, com custos de financiamento reduzidos para 3,3%.

Por trás deste desempenho, está a capacidade de análise precisa do mercado de terras por parte da Greentown China. Na conferência de resultados, a administração afirmou claramente que, no início de 2026, o objetivo preliminar de aquisição de terrenos é de cerca de 100 mil milhões de yuans, continuando a seguir o princípio de “manter uma linha de segurança firme e fazer uma melhoria de 10%”, equilibrando fluxo de caixa e lucros, com a lógica central de “avaliar o projeto em si, e não apenas o nível da cidade”.

Num momento crucial de transição de energias novas e antigas no setor, a Greentown China não busca escala nem aposta em tendências de moda, mas sim avalia a qualidade dos projetos, mantém a gestão de riscos como base, e usa a força do produto como amplificador, construindo continuamente reservas de terras de alta qualidade e potencial de realização. Esta lógica de investimento está a tornar-se um exemplo importante na observação do caminho de desenvolvimento de alta qualidade do setor imobiliário.

Não seguir tendências, avaliar o projeto em si

Em 2025, a Greentown China adquiriu 50 novos terrenos ao longo do ano, com uma área vendável de 3,18 milhões de metros quadrados, estimando um valor de mercadoria vendável de 135,5 mil milhões de yuans, com um valor de terrenos próprios de 51,1 mil milhões de yuans, mantendo uma proporção elevada. Destes, 86% do valor de mercadoria provém de cidades de primeiro e segundo escalão, com contribuições destacadas de cidades centrais, refletindo a estratégia de investimento da empresa de “focar nos centros principais e otimizar a estrutura”.

Na conferência, a administração analisou que o ritmo de oferta no mercado de terras atual desacelerou, com uma redução na quantidade total de oferta, havendo menos terrenos de alta qualidade, influenciada por fatores como o ajuste do ritmo de fornecimento, maior pressão de desestocagem no mercado e o aperto na situação financeira dos construtores.

Especificamente, cidades com grande estoque e ciclos de desestocagem mais longos mostram uma diminuição clara na vontade de adquirir terrenos; por outro lado, cidades com menor estoque, ciclos de desestocagem mais rápidos e uma base de demanda mais sólida tornaram-se os principais focos de disputa entre as construtoras.

Neste contexto, a Greentown China mantém o princípio de investimento de “manter uma linha de segurança firme e fazer uma melhoria de 10%”, sem se orientar por indicadores de escala únicos, mas considerando de forma abrangente a segurança do fluxo de caixa e a margem de lucro. A administração apontou que o ambiente de investimento em 2026 poderá ser o mais complexo dos últimos anos, com uma maior segmentação no mercado de terras.

No futuro, a Greentown China continuará a fortalecer a capacidade de pesquisa e análise de investimentos, aprofundando o estudo de cidades e setores, avaliando sistematicamente fatores como estrutura populacional, suporte industrial, ciclos de estoque e compatibilidade de produtos, com foco na qualidade intrínseca dos projetos, evitando decisões baseadas apenas na classificação da cidade ou na popularidade do mercado.

Ao aprofundar-se nas cidades centrais, a empresa também busca oportunidades estruturais em cidades não tão em voga, através de análises precisas para selecionar terrenos de valor a longo prazo.

Esta lógica permeia todas as ações de investimento ao longo do ano. A Greentown China adota uma estratégia de “entrada precoce e rotatividade rápida” durante janelas de oportunidade, aumentando a eficiência de conversão dos projetos e garantindo que as novas reservas de terra se traduzam rapidamente em vendas e recebimentos.

Simultaneamente, a empresa continua a iterar o sistema de pesquisa de investimentos, aprimorando a precisão das decisões, mantendo altas taxas de realização pós-investimento. Diversos projetos têm sido adquiridos e desenvolvidos rapidamente, entrando no mercado, desestocando e elevando o valor de mercadoria e a margem de lucro em relação às estimativas iniciais.

Este método de investimento evita efetivamente a expansão com alavancagem elevada e riscos excessivos, mantendo-se à frente na indústria mesmo num cenário de retração geral dos investimentos e de contínua diminuição da área de novas construções residenciais, permanecendo entre os líderes em valor de mercadoria adicional.

Dados indicam que, em 2025, o volume de vendas de imóveis comerciais novos continuou a encolher, com o investimento em desenvolvimento imobiliário a diminuir por quatro anos consecutivos, e o financiamento das construtoras reduziu-se 13% em relação ao ano anterior, num ambiente de financiamento ainda pressionado.

Diante deste cenário, a Greentown China mantém a filosofia de “priorizar a qualidade do projeto”, concentrando recursos no desenvolvimento principal e na gestão de empreendimentos por contrato, reforçando a capacidade de geração de fluxo de caixa. Para 2026, planeia investir cerca de 1000 mil milhões de yuans adicionais, ajustando dinamicamente o ritmo de acordo com as mudanças de mercado, refletindo uma estratégia de “controle de processos e calibração dinâmica”.

Ao mesmo tempo, a empresa promove ativamente a desestocagem de estoques antigos, com a proporção de valor de mercadoria de projetos anteriores a diminuir continuamente desde 2021, otimizando a estrutura de estoque global e liberando espaço para novos investimentos. Através de avaliações específicas, alocação de recursos, projetos prioritários e renovação de antigos empreendimentos, a empresa consegue uma coordenação entre o estoque existente e o crescimento futuro.

Por um lado, melhora a qualidade dos ativos existentes e libera fluxo de caixa; por outro, fornece uma base mais eficiente para a realização de novas reservas de terra. Esta estratégia de “despacho leve” permite à Greentown manter uma expansão sólida mesmo na fase de ajustamento do setor, acumulando energia para uma recuperação futura do mercado.

Não apostar em escala, mas ter reservas

Até ao final de 2025, o valor de mercadoria disponível para venda da Greentown China era de aproximadamente 230 mil milhões de yuans, oferecendo suporte suficiente para a meta de vendas de cerca de 130 mil milhões de yuans em 2026. Embora uma parte do estoque de projetos de 2021 ou anterior ainda represente uma proporção significativa, esta tem vindo a diminuir há vários anos, com a estrutura de estoque a melhorar continuamente.

Na conferência, a Greentown China afirmou claramente que, em 2026, continuará a intensificar a desestocagem, através de avaliações específicas, recursos direcionados ao estoque, projetos-chave e revitalização de ativos antigos, promovendo uma conversão eficiente do estoque existente.

No que diz respeito às reservas de terra, em 2025 foram adquiridos terrenos no valor de 135,5 mil milhões de yuans, com 86% concentrados em cidades de primeiro e segundo escalão, evidenciando uma estratégia de forte presença em cidades centrais.

Na distribuição regional, a região do Delta do Yangtze continua a representar uma proporção elevada, com contribuições destacadas de Hangzhou, Xangai, Pequim e outras cidades centrais, refletindo a estratégia de “focar nas cidades centrais e expandir de forma moderada em áreas de alta qualidade”. A Greentown China também busca projetos de qualidade em cidades não tão em voga, priorizando oportunidades estruturais.

Estes novos projetos apresentam várias vantagens. Primeiramente, uma forte capacidade de desestocagem. Em 2025, a Greentown China realizou vendas de 251,9 mil milhões de yuans, com vendas próprias de 153,4 mil milhões, mantendo a liderança na maioria das cidades centrais, com 21 cidades entre as dez principais em vendas locais, e uma participação de mercado em contínuo crescimento. A taxa de retorno de 101% demonstra uma alta resistência ao risco, refletindo a qualidade do estoque em mercados de diferenciação.

Em segundo lugar, uma alta compatibilidade de produtos. A Greentown China mantém há vários anos uma liderança em qualidade de produto, continuamente elevando os padrões de “bons imóveis”. Os novos projetos são concebidos desde a fase de planeamento com altos padrões de qualidade, enfatizando a experiência de habitação e vantagens de diferenciação, conferindo maior capacidade de valorização e desestocagem. Esta força do produto, aliada à reserva de terras, garante a realização de lucros.

Em terceiro lugar, maior capacidade de controlo de riscos. A empresa mantém uma proporção elevada de participação, uma relação de caixa curto a dívidas segura, custos de financiamento baixos e uma estrutura de dívida continuamente otimizada. Durante o processo de decisão de investimento, a Greentown aplica critérios rigorosos para garantir que os riscos dos novos projetos sejam controlados, evitando que projetos antigos afetem o fluxo de caixa.

Além disso, a estrutura de mercadoria disponível para venda em 2026 será ainda mais otimizada. Se o objetivo de investimento de 1000 mil milhões de yuans for atingido, somando-se aos 230 mil milhões de estoque atual, a Greentown China terá um volume de valor de mercadoria estável, capaz de sustentar as metas de vendas futuras e aumentar a proporção de projetos em cidades centrais.

Num contexto de fase de desestocagem, com muitos mercados ainda com estoques elevados, a recuperação do mercado será marcada por uma clara segmentação. A Greentown China, através de uma tripla filtragem de “focar na cidade, estudar o setor e selecionar projetos”, garante que cada terreno adquirido tenha forte potencial de realização.

Sempre priorizando a qualidade estrutural em vez do volume total, a empresa demonstra uma lógica de investimento precisa, que visa a maximização do valor e a minimização do risco.

Esta estratégia de otimização estrutural permite à Greentown China libertar valor de projetos com maior rapidez na fase de recuperação, ao mesmo tempo que reduz a influência das flutuações do ciclo na sua performance. À medida que a procura por melhorias nas cidades centrais se intensifica, as vantagens de reserva de terras da empresa deverão tornar-se ainda mais evidentes.

Não apostar no mercado, falar pelo produto

Atualmente, o setor imobiliário ainda se encontra na fase de ajustamento de fundo, com mudanças contínuas no modelo de mercado, e o desenvolvimento de alta qualidade tornou-se um consenso do setor. Nesse contexto, a Greentown China constrói uma “estratégia de duas rodas” baseada em reservas de terra de alta qualidade e força do produto, formando uma vantagem competitiva que atravessa ciclos.

Nos projetos de 2025, 86% estão localizados em cidades de primeiro e segundo escalão, na maioria das quais em áreas com forte atração populacional, suporte industrial e necessidades de melhoria. Estes projetos não só possuem uma base de clientes relativamente estável, mas também oferecem espaço para a implementação de produtos de alta qualidade.

Ao contrário de depender do calor do mercado, a Greentown China valoriza mais a qualidade intrínseca dos projetos, incluindo maturidade do local, adequação ao público, posicionamento do produto e ritmo de desestocagem. Através de análises antecipadas e cálculos detalhados, a empresa consegue uma elevada previsibilidade de vendas e lucros futuros.

Este método de controlo de riscos na origem permite que a reserva de terra não seja apenas uma questão de escala, mas também de valor realizável, garantindo uma base sólida para a gestão futura.

Com base nisso, a Greentown China reforça continuamente o seu sistema de produtos, melhorando a experiência de habitação, o design de espaços, as funcionalidades comunitárias e os serviços, combinando padronização e personalização para uma correspondência precisa com diferentes cidades e públicos.

Esta estratégia de produto facilita a identificação do projeto no mercado, melhora a eficiência de desestocagem e aumenta a capacidade de valorização. Em um ambiente de crescente concorrência de preços, a força do produto torna-se uma vantagem competitiva fundamental para manter vendas estáveis e margens de lucro.

Nos últimos anos, a Greentown China ajustou dinamicamente a escala de aquisição de terrenos de acordo com as mudanças de mercado, acelerando a rotatividade durante a fase de desenvolvimento, melhorando o ritmo de vendas e reforçando a gestão de recebimentos, criando um ciclo de fluxo de caixa eficiente. A segurança financeira aliada à eficiência operacional confere maior resistência a riscos em tempos de volatilidade, além de abrir espaço para investimentos contínuos.

Diante da pressão de desestocagem, a empresa promove ativamente a renovação e revitalização de projetos antigos, através de reestruturação de produtos, ajustes de marketing e redistribuição de recursos, aumentando a eficiência de desestocagem dos estoques existentes.

Com a redução progressiva da participação de estoques históricos, a estrutura de valor global melhora continuamente, e a contribuição de novos projetos aumenta, promovendo uma “reforma estrutural” que mantém a escala estável enquanto melhora a qualidade dos ativos, fortalecendo a rentabilidade futura.

No plano estratégico, a Greentown China promove uma estrutura de “duas principais atividades”: desenvolvimento e gestão por contrato, reforçando o foco no cliente e as vantagens do produto, ao mesmo tempo que otimiza a estrutura organizacional e o sistema de investimentos, elevando a gestão de riscos a um nível estratégico. Recursos limitados são concentrados nas atividades principais, aumentando a eficiência operacional e o retorno dos investimentos.

A força competitiva da Greentown China não reside em um único fator, mas na combinação de precisão na pesquisa, capacidade de produto e estabilidade operacional. A precisão na pesquisa garante uma reserva de terras com potencial de realização, a melhoria do produto aumenta a competitividade no mercado, e uma gestão sólida fornece uma base segura para o desenvolvimento contínuo.

A estratégia de “investimento preciso” da Greentown China é tanto uma escolha de desenvolvimento de alta qualidade quanto um exemplo a ser seguido na indústria, buscando equilíbrio entre escala e qualidade, mantendo a racionalidade entre risco e crescimento, e construindo vantagens competitivas sustentáveis através de produtos e serviços.