China Overseas Land & Investment: O Caminho Através do Ciclo — Equilíbrio entre Ataque e Defesa, Impulso Interno

31 de março, China Overseas Land & Investment(0688.HK) divulgou os resultados de 2025, com um volume de contratos de vendas anual de 251,23 bilhões de yuans, ocupando a segunda posição no setor, com vendas de direitos de propriedade mantendo a liderança no setor, lucro líquido core atribuível aos acionistas de 13,01 bilhões de yuans, posição de segundo lugar no setor em lucros, fluxo de caixa operacional líquido de 16,73 bilhões de yuans, e caixa final de 103,63 bilhões de yuans.

Equilíbrio entre ataque e defesa: residenciais e comerciais em duplo núcleo

Com reservas de caixa abundantes, China Overseas Land & Investment investe com vigor. Em 2025, o investimento em terrenos da China Overseas Land & Investment permaneceu na liderança do setor pelo terceiro ano consecutivo, com um valor total de novas aquisições de terrenos de 118,69 bilhões de yuans, e valor de compra de direitos de propriedade de 92,42 bilhões de yuans. Dentre eles, Hong Kong, Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen representaram 73,9% do valor de compra de direitos de propriedade. Até o final de 2025, a reserva de terrenos da China Overseas Land & Investment (excluindo China Overseas Hongyang) totalizava uma área construída de 25,278 milhões de metros quadrados, com uma área de direitos de propriedade de 22,856 milhões de metros quadrados. Do valor das reservas de terrenos, cidades de primeira linha e fortes cidades de segunda linha representaram 86,5%, com uma estrutura de alta qualidade, garantindo plenamente o desenvolvimento sustentável futuro.

Sob a tendência geral de ajuste e limpeza do setor, a China Overseas Land & Investment adotou uma estratégia de investimento “cíclica favorável”, contrariando a tendência, enquanto seu desempenho financeiro permaneceu sólido. Em comparação com as “três linhas vermelhas”, a empresa continuou na “faixa verde”, mantendo excelentes indicadores. A taxa de endividamento de ativos foi de 54,1%, a mais baixa do setor, com uma relação de dívida líquida de 34,2%; o custo médio ponderado de financiamento foi de 2,8%, mantendo-se também na faixa mais baixa do setor. A China Overseas Land & Investment é a única construtora listada no mercado interno a receber a classificação “A-” de duas agências internacionais de rating de crédito: Fitch Ratings e S&P Global Ratings.

Segundo a pesquisa da CITIC Securities, desde 2016, o custo médio de financiamento da empresa vem diminuindo continuamente, passando de 4,76% em 2016 para 3,10% em 2024, e caindo ainda mais para 2,90% em 2025. Em comparação horizontal, o custo de financiamento da empresa está em nível relativamente baixo entre as principais incorporadoras. Segundo relatório da CITIC Securities, o capital é a “capacidade produtiva” do setor imobiliário, e custos de financiamento mais baixos representam uma vantagem competitiva na aquisição de terrenos e vendas.

Qual é a base da confiança da China Overseas Land & Investment? O “ataque” no mercado residencial e a “defesa” no setor de imóveis comerciais se complementam, formando um todo. Vejamos o setor de imóveis comerciais:

Em 2025, a receita operacional do setor comercial foi de 7,2 bilhões de yuans, cobrindo totalmente as despesas de juros totais da China Overseas Land & Investment. Os centros comerciais e escritórios contribuíram com 81% da receita, com uma estrutura de ativos em contínua otimização. Os projetos em cidades de primeira linha e novas cidades de primeira linha representaram 78% da receita, destacando ainda mais o efeito de “âncora” dos ativos principais. Ao longo do ano, o Fundo de Investimento em Infraestrutura de Ativos Comerciais “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ), listado na Bolsa de Valores de Shenzhen, foi o primeiro na China continental a adotar o modelo “aquisição-reforma-valoriza-ativação”, marcando a formação de uma capacidade de gestão de ativos de ciclo completo de “investir, financiar, construir, administrar e desinvestir” da China Overseas Land & Investment.

Dinâmica interna: operação refinada e inovação em sistemas digitais

Qual é o segredo do equilíbrio entre ataque e defesa da China Overseas Land & Investment? Analisando aspectos como custos, cadeia de suprimentos, gestão digital, etc., fica claro que, por trás do desempenho de liderança, há uma base sólida que sustenta silenciosamente as operações e investimentos.

O controle de custos é fundamental, na operação refinada. No relatório anual de 2025, as despesas de vendas e administrativas da China Overseas Land & Investment representaram apenas 3,8% da receita, enquanto a média do setor de 50 empresas de referência foi de 4,89%. A vantagem de custos da China Overseas é evidente, sendo aproximadamente 1,1 ponto percentual abaixo da média do setor.

Integração da cadeia de suprimentos, aquisição de matérias-primas de alta qualidade a baixo custo, com toda a cadeia. A China Overseas estabeleceu parcerias de longo prazo com fornecedores, reduzindo custos de aquisição de matérias-primas; além disso, padronizou processos de construção, minimizando desperdícios durante a execução. A cadeia de suprimentos da China Overseas em Shenzhen, “Lingchao”, integra centenas de parceiros upstream e downstream, construindo uma plataforma de serviços de transações B2B transparente, eficiente e de alta qualidade. Essa plataforma não só atende às necessidades da própria China Overseas, mas também está aberta ao setor, otimizando a gestão da cadeia de suprimentos de materiais de construção por meios digitais, reduzindo custos de colaboração e aumentando a eficiência geral da cadeia produtiva.

A China Overseas desenvolveu uma plataforma digital de ciclo completo para negócios imobiliários, abrangendo residenciais, escritórios, centros comerciais, entre outros, com gestão digital “de ponta a ponta e de cima a baixo”. Essa plataforma é aplicada em projetos em todo o país, permitindo uma gestão precisa e quantitativa de todas as etapas do desenvolvimento e operação, elevando a eficiência gerencial e corrigindo desvios de gestão em tempo hábil.

Em 2025, a China Overseas foi premiada com o prêmio IDC “Líder em IA e IA Generativa” pelo “Plataforma de Colaboração de Negócios Imobiliários com Base em Grandes Modelos”. Essa plataforma integra vastos dados do setor imobiliário para treinar um grande modelo exclusivo, profundamente integrado aos sistemas principais de negócios, permitindo que profissionais operem aplicações de IA rapidamente, sem necessidade de background técnico, cobrindo todo o ciclo de investimento, design, construção e operação. A eficiência dos processos principais aumentou mais de 40%, e a troca de dados entre departamentos cresceu 60%.

Na construção, a China Overseas utiliza o sistema “Haizhu” de gestão de obras, que digitaliza e padroniza todo o processo de gerenciamento de projetos, com quase 3.000 categorias de inspeções no local, mais de 80 itens de inspeção de medição real e mais de 100 padrões de aceitação de etapas críticas.

No nível de eficiência organizacional, a empresa criou a plataforma “Zhonghai Tong” em colaboração com Feishu, usando ferramentas como planilhas multifuncionais para digitalizar e padronizar processos como gestão de mudanças de projetos e solicitação de cotações. Por exemplo, a gestão de mudanças de projeto via Feishu pode economizar cerca de 300 horas de trabalho por projeto, aumentando significativamente a eficiência da colaboração organizacional.

A transformação interna da China Overseas, que vai desde o controle de custos e despesas até a construção da cadeia de suprimentos e inovação digital, não é uma solução pontual em um único aspecto, mas uma transformação sistêmica envolvendo estratégia, plataforma, tecnologia, negócios e organização. Através de pesquisa aprofundada e prática na construção, desenvolvimento e marketing de primeira linha, a China Overseas está continuamente iterando e inovando para construir um novo ecossistema para a indústria imobiliária.

“Bons imóveis” da China Overseas: de “aparência” a “conteúdo” para resolver pontos críticos

Em 2025, a China Overseas vendeu contratos de 125,44 bilhões de yuans em Hong Kong, Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, o que por si só já a colocaria na sétima posição em vendas de construtoras em 2025, consolidando seu título de “Rei das Primeiras Linhas”. E os “bons imóveis” da China Overseas certamente são os principais protagonistas.

A equipe de P&D da China Overseas realiza pesquisas domiciliares, entrevistas com proprietários e análises de big data para entender profundamente as “necessidades latentes” dos clientes. Com uma pesquisa de 33 mil famílias, identificou pontos de dor frequentes e os transformou em um quadro de necessidades “Seis Não, Seis Precauções, Três Reflexões e Três Prioridades”. Com base nesse quadro, a China Overseas implementa um sistema de “Cinco Boas” — boas normas, bom design, bons materiais, boa construção e bom serviço — para resolver sistematicamente os problemas.

A empresa lançou o sistema “Living OS” de “Bons Imóveis da China Overseas”, baseado em infraestrutura digital, integração de links e capacidades de personalização inteligente, construindo uma plataforma ecológica de inteligência espacial. O sistema inclui 16 grandes produtos, atendendo às necessidades completas dos clientes, resolvendo dores tradicionais como isolamento acústico e infiltrações, além de oferecer inspeções residenciais, energia inteligente, habitação saudável e outros sistemas, transformando a casa em um terminal inteligente com potencial de atualização contínua.

Por meio do sistema Living OS, a China Overseas consegue “responder em tempo real” às necessidades dos clientes. Os primeiros lançamentos de “Bons Imóveis da China Overseas”, como Wanjijiuxu em Pequim e Yundi Juzhang em Xangai, tiveram vendas rápidas, mesmo em um cenário adverso.

O “gene de engenharia” da China Overseas, após a digitalização, resolve sistematicamente os pontos críticos dos clientes, do “visual” ao “conteúdo”, com uma base sólida e suporte inteligente, tornando os “bons imóveis” verdadeiramente bons e trazendo mais calor à vida. No primeiro trimestre de 2026, a China Overseas atingiu uma venda contratual de 51,51 bilhões de yuans, um aumento de 11% em relação ao ano anterior, mantendo sua liderança no setor em vendas de direitos de propriedade.

Operações comerciais: foco estratégico e layout de “duas engrenagens”

Em 2025, a China Overseas Commercial alcançou uma receita operacional de 7,2 bilhões de yuans, cobrindo totalmente as despesas de juros do grupo. Em um ambiente de crescimento lento na segunda curva do setor, a China Overseas Commercial mantém uma trajetória de crescimento estável.

O layout do setor comercial da China Overseas começa com foco estratégico. Em 2025, a empresa seguiu a estratégia de “focar em cidades principais”, com novos projetos comerciais localizados em áreas centrais de cidades de primeira linha e fortes cidades de segunda linha (como Pequim, Xangai, Shenzhen, Foshan). Por exemplo, o projeto Beijing Zhonghai Daji Xang (Xicheng), e o Yinyue Lake Universal City em Foshan, estão situados em áreas comerciais centrais ou regiões densamente povoadas, aproveitando o poder de consumo regional e a conveniência de transporte, alcançando altas taxas de ocupação (96% em Beijing Daji Xang) e fluxo de clientes elevado (mais de 200 mil visitantes no dia de abertura).

Em seguida, o “duplo motor”: centros comerciais e escritórios, que atuam como duas asas. Os escritórios, com 59 edifícios de escritórios de classe A (o maior desenvolvedor de escritórios do país), mantêm a receita de aluguel na liderança do setor; os centros comerciais, com a linha de produtos “Huan Yu” (Huan Yu City, Huan Yu Fang, Huan Yu Hui), são rapidamente replicados. Em 2025, seis novos projetos comerciais entraram em operação, com mais de 60% de participação em centros comerciais, impulsionando o crescimento da receita.

Por fim, a operação refinada. Através de estratégias de marca e melhorias de espaço “personalizadas para cada loja”, a competitividade dos projetos é elevada. Por exemplo, após a reforma do Huan Yu Hui em Beijing, os aluguéis aumentaram 32%; o Yinyue Lake Universal City em Foshan, com otimização de layout e introdução de marcas populares, tornou-se um novo marco de consumo na região.

Além disso, em 2025, a China Overseas Commercial construiu um ciclo de capital “investir-financiar-gerenciar-desinvestir”, com a listagem bem-sucedida do China Overseas Commercial REIT (180607.SZ), que se tornou o primeiro na China a adotar o modelo “aquisição-reforma-valoriza-ativação”. Com ativos baseados no Yinyue Lake Universal City em Foshan, o REIT alcançou uma valorização de 117,81% em quatro anos, e quebrou recordes de subscrição no mercado de infraestrutura de consumo, com uma taxa de subscrição pública de 361,9 vezes. Este REIT estabeleceu um padrão de securitização de ativos, oferecendo uma rota de capital replicável para o desenvolvimento sustentável do setor imobiliário comercial.

O desempenho destacado da China Overseas Commercial reforça a estratégia de “duas marcas” da China Overseas Land & Investment, com uma combinação de desenvolvimento e operação, formando uma sinergia que fortalece toda a empresa.

Conclusão

2026 marca o encerramento do “14º Plano Quinquenal” e o início do “15º Plano Quinquenal”. O setor imobiliário, após ajustes e limpezas, entrou na segunda metade. A China Overseas Land & Investment acredita que o mercado continuará sendo de trilhões de yuans por ano, entrando em uma nova fase de desenvolvimento de alta qualidade no “15º Plano”. Com uma estrutura estratégica de negócios de “especialização e dupla condução, ecologia de alta qualidade”, a empresa mantém o foco no desenvolvimento e operação de imóveis, promove a combinação de aluguel e venda, e constrói uma ecologia de cadeia completa, liderando a inovação e avançando com estabilidade no desenvolvimento imobiliário de alta qualidade.