A escala de vendas desacelera coletivamente, as principais construtoras transformam-se em "senhores de imóveis"

Pergunta ao AI · A transição das empresas imobiliárias para negócios de aluguel é um resultado inevitável da diferenciação de mercado?

Jornalista Wu Shuying, Relatório Econômico do Século XXI

Após atingir o teto de suas operações de desenvolvimento, as principais empresas imobiliárias estão diminuindo o ritmo. No futuro próximo, essas empresas não dependerão mais apenas do crescimento por escala para impulsionar receitas e lucros, mas irão se voltar para “receber aluguel”. No futuro, as construtoras na China continental poderão se tornar uma combinação de “desenvolvedoras” e “proprietárias”.

Nesta temporada de resultados, as principais empresas imobiliárias apresentaram características evidentes de transformação: China Resources Land, China Overseas Land & Investment e China Merchants Shekou Development propuseram, mantendo uma escala relativamente estável, ampliar seus negócios operacionais.

A mudança coletiva das empresas imobiliárias é motivada pelo fato de que, nos últimos anos, a escala de suas operações de desenvolvimento vem encolhendo gradualmente. Segundo dados do Escritório Nacional de Estatísticas, em 2025, o investimento em desenvolvimento imobiliário no país será de 8,28 trilhões de yuans, uma queda de 17,2% em relação ao ano anterior; entre eles, o investimento em habitação será de 6,35 trilhões de yuans, uma redução de 16,3%.

Mesmo com a participação de mercado das principais empresas aumentando, o ambiente de mercado permanece calmo, e é difícil para elas elevarem suas receitas e lucros a novos patamares. Como consequência, as empresas imobiliárias precisam planejar novas curvas de crescimento para responder às mudanças do mercado.

Na temporada de resultados deste ano, a China Resources Land declarou pela primeira vez que manterá a escala de suas operações de desenvolvimento nos próximos cinco anos, enquanto também investirá em negócios de aluguel de imóveis e gestão de ativos leves; a China Overseas Land & Investment implementará a estratégia de “ecossistema de dupla condução com especialização”, focando na operação e desenvolvimento de imóveis, combinando aluguel e venda, fortalecendo o desenvolvimento residencial e os negócios operacionais com dupla força; a China Merchants Shekou pretende transformar-se de uma construtora tradicional para uma “desenvolvedora, operadora e prestadora de serviços”, tornando-se a principal provedora de serviços de desenvolvimento e operação de parques imobiliários na China.

As principais empresas imobiliárias não mais buscam lucros excessivos no desenvolvimento, concentrando-se na transição para negócios de aluguel — uma nova era para o setor imobiliário.

A avaliação das principais empresas imobiliárias sobre o mercado futuro influencia diretamente suas orientações de investimento no setor de desenvolvimento.

O diretor de operações da China Resources Land, Chen Wei, analisa que o período mais difícil do setor imobiliário já passou, entrando oficialmente na fase de recuperação de fundo, com diferenciação profunda. “Cidades centrais e setores de alta qualidade lideram o início, enquanto outras cidades, ao absorverem lentamente o estoque, irão se recuperar de forma gradual.”

O presidente da China Resources Land, Xu Rong, prevê que, em 2026, a estrutura do mercado de terras continuará a se diferenciar. A oferta de terras se concentrará ainda mais nas áreas centrais das cidades principais, com uma oferta de terrenos de alta qualidade que deve manter um tamanho razoável, e a competição de mercado deve permanecer aquecida. A China Resources Land seguirá princípios de investimento prudentes, equilibrando “quantidade com qualidade” e “escala de investimento”, apoiando-se na coordenação de áreas para realizar investimentos precisos com liderança estratégica.

De fato, com base nos investimentos de 2025 da China Resources Land, as cidades onde essa construtora atua estão altamente focadas. Em 2025, a empresa adquiriu 33 projetos, com um investimento de direitos de 67,37 bilhões de yuans, concentrando quase 80% em cinco cidades principais como Pequim e Xangai, com uma estrutura de reservas de terra continuamente otimizada.

A estrutura de investimento da China Overseas Land & Investment é semelhante à da China Resources Land.

O presidente do conselho da China Overseas Land & Investment, Yan Jianguo, afirmou na reunião de resultados que o sucesso de vendas da empresa se deve ao foco em cidades de alta segurança e maior certeza, especialmente nas primeiras linhas, aproveitando oportunidades estruturais em outras cidades-chave. Em 2025, a empresa alcançou vendas contratuais de 125,44 bilhões de yuans em Hong Kong e nas cinco principais cidades do norte, sul e centro do país, representando 57,3% do total. Em cidades como Pequim, Shenzhen, Tianjin e Jinan, ela lidera o mercado local.

Yan Jianguo afirmou que a China Overseas Land & Investment “vendeu o maior número de edifícios, comprou o maior número de terrenos, mantendo uma situação financeira estável e uma lucratividade líder no setor”. No último ano, a empresa adquiriu 35 novos terrenos, com aproximadamente 73,9% do valor de compra em Hong Kong e nas principais cidades do norte, sul e centro.

Até o final de 2025, a reserva de terras da China Overseas Land & Investment totalizava 25,28 milhões de metros quadrados de área construída, com 22,86 milhões de metros quadrados de área de direitos. Entre os ativos, cerca de 86,5% da área de terrenos de primeira e forte segunda linha de cidades estão incluídos.

Embora seja mais dispersa do que a China Resources Land, a China Overseas Land & Investment também já praticamente não investe em cidades abaixo da segunda linha forte. A outra grande construtora, a China Merchants Shekou, também segue a regra do foco.

Na reunião de resultados da China Merchants Shekou, a gestão afirmou que, em 2026, o mercado de terras deve continuar operando em níveis baixos, com focos pontuais de alta. A empresa seguirá rigorosamente o sistema de avaliação de investimentos “Seis Boas”, concentrando recursos nas áreas de primeira e segunda linha. “A estratégia de investimento de 2026 continuará sendo baseada na venda para orientar os investimentos em regiões e cidades-chave, com seleção criteriosa.”

Em 2025, cerca de 90% dos investimentos da China Merchants Shekou foram feitos nas “10 principais cidades”, com aproximadamente 63% em cidades de primeira linha, concentrando recursos nessas áreas.

Essa alta concentração de investimentos indica que, no médio prazo, o desempenho de escala das principais empresas imobiliárias provavelmente permanecerá estável. Tomando a China Resources Land como exemplo, ela afirmou que, nos próximos cinco anos, sua escala de desenvolvimento permanecerá entre 200 bilhões e 250 bilhões de yuans; a China Overseas Land & Investment e a China Merchants Shekou não divulgaram metas específicas, mas também permanecem cautelosas e otimistas quanto ao mercado futuro.

O presidente da China Merchants Shekou, Zhu Wenkai, acredita que a China está entrando em uma fase de transição entre o antigo e o novo modelo imobiliário, com a base institucional e as políticas de suporte sendo continuamente estabelecidas e aprimoradas. “Com a desaceleração do crescimento econômico e da urbanização, algumas variáveis macroeconômicas afetarão profundamente a demanda total e a estrutura do mercado imobiliário. A demanda do setor mudará de uma ‘expansão total’ para uma ‘contração total e diferenciação estrutural’.”

“Contração total e diferenciação estrutural”, o mercado de desenvolvimento imobiliário já mudou. Ao mesmo tempo, as principais empresas imobiliárias também estão direcionando recursos para segmentos com potencial de crescimento. Observando esses movimentos, há uma clara característica comum.

A China Resources Land aponta que, nos próximos cinco anos, a receita de negócios de aluguel de imóveis operacionais se manterá acima de 30 bilhões de yuans; os negócios de gestão leve, baseados em taxas, continuarão a crescer bem, com uma taxa de crescimento anual prevista superior a 10%, atingindo uma receita de mais de 20 bilhões de yuans.

Além disso, o presidente do conselho da China Resources Land, Li Xin, destacou que, com foco na qualidade e quantidade, e na elevação da lucratividade, a empresa irá aprofundar o desenvolvimento de alta qualidade de negócios de aluguel de imóveis operacionais. Isso inclui fortalecer ativos-chave, como centros comerciais e imóveis de alta qualidade, além de construir plataformas de gestão de ativos de múltiplas camadas e operações ativas, promovendo o ciclo eficiente de ativos e capital.

Yan Jianguo também afirmou que a China Overseas Land & Investment implementará uma estratégia de “ecossistema de dupla condução com especialização”. “Uma especialização” significa focar na operação e desenvolvimento de imóveis, sem diversificação; “dupla condução” refere-se ao equilíbrio entre aluguel e venda, fortalecendo o desenvolvimento residencial e os negócios operacionais; “ecossistema de alta qualidade” envolve usar o desenvolvimento imobiliário como plataforma para cultivar negócios de cadeia de suprimentos, planejamento, design, tecnologia digital, construção por contrato e outros setores upstream e downstream.

Embora os negócios operacionais da China Overseas Land & Investment ainda não sejam tão grandes quanto os da China Resources Land, eles estão em rápido crescimento. Em 2025, a receita de propriedades comerciais da empresa foi de 7,2 bilhões de yuans, incluindo 3,47 bilhões de yuans de escritórios, 2,39 bilhões de yuans de centros comerciais, 350 milhões de yuans de apartamentos de aluguel de longo prazo e 990 milhões de yuans de hotéis e outros imóveis comerciais.

A China Overseas Land & Investment afirmou que seus negócios operacionais focam em ativos de alta qualidade em cidades centrais, com capacidade de gestão de ativos ao longo de todo o ciclo de vida. Em 2025, a receita de operações comerciais cobriu totalmente os custos de juros totais, com os centros comerciais e escritórios contribuindo com 81% da receita total, enquanto a estrutura de ativos continua a ser otimizada.

A China Merchants Shekou também afirmou que, no futuro, a estratégia será de “transição de desenvolvimento centrado na construção para desenvolvimento equilibrado entre construção e operação, de ativos pesados para uma combinação de ativos pesados e leves, e de competição homogênea para diferenciação”.

Em 2025, a receita de propriedades sob gestão da China Merchants Shekou atingiu 7,63 bilhões de yuans, um aumento de 2,2% em relação ao ano anterior. Os seis principais setores — comercial, apartamentos, parques industriais, hotéis, centros de convenções e cruzeiros — tiveram 29 novos projetos no mercado ao longo do ano, totalizando 1,77 milhão de metros quadrados de área construída, com 828 mil metros quadrados de área de ativos leves adicionados; a taxa de ocupação de centros comerciais com mais de três anos, apartamentos de alta qualidade e parques industriais foi de 93%, 93% e 88%, respectivamente.

Não há dúvida de que a base para a rápida transformação da China Resources Land, China Overseas Land & Investment e China Merchants Shekou está na propriedade de ativos com valor operacional acumulado. Essa é a vantagem das principais empresas imobiliárias. No futuro, a escala de desenvolvimento pode se manter estável, e as receitas e lucros também deverão permanecer em níveis razoáveis; porém, os negócios de aluguel e ativos leves, operados de forma eficiente, terão mais espaço para crescer, o que certamente atrairá mais o mercado de capitais.

Observando mercados maduros, a maioria das empresas imobiliárias, ao atingirem o teto de suas operações de desenvolvimento, seguem caminhos semelhantes de transformação: operando e mantendo imóveis, entrando na cadeia produtiva de upstream e downstream de longo prazo, para manter o crescimento de lucros de forma estável e criar sua “muralha de proteção”.

As principais construtoras na China continental também estão aprendendo com os pioneiros e acelerando a abertura de novos capítulos de desenvolvimento.