O principal motor de transações no mercado continua a ser a necessidade de habitação própria.

Este artigo é reproduzido de: Diário de Libertação

O mercado de imóveis usados em Xangai reacende a expectativa de aumento de preços, alertando os profissionais para uma negociação racional

O principal volume de transações ainda é para moradia própria

Qi Yingpu

Repórter Qi Yingpu

O programador Xiao Yu, de Zhangjiang, que mora em um condomínio alugado na Ponte de Ouro, acompanha uma propriedade há quase um ano, com um preço total de mais de 7 milhões de yuans. Ele planejava visitar a casa durante o feriado de Qingming, mas ao abrir o aplicativo, viu: um aumento imediato de 50 mil yuans. “Como vamos negociar agora?”

Este não é um caso isolado. Após a implementação das “Sete Novas Regras” do mercado imobiliário de Xangai, o volume de vendas de imóveis usados em março atingiu o maior nível em cinco anos, com muitos compradores ansiosos para agir. Durante o feriado de Qingming, com a primavera em pleno vigor, era uma ótima época para visitar imóveis. Mas alguns compradores perceberam: as casas de interesse estão ou subindo de preço repentinamente ou simplesmente não sendo negociadas.

Preços de listagem aumentam silenciosamente

A senhora Xia viu uma casa antiga na zona suburbana, com menos de 100 metros quadrados, e, na noite anterior, negociou por 2 milhões de yuans, mas no dia seguinte o vendedor aumentou o preço para 2,05 milhões. Ela não conseguiu evitar uma expressão de surpresa e humor: “Pensei que, com o mercado atual, a maioria dos proprietários iria baixar o preço. Agora, eles estão aumentando, será que estão tentando proteger os vizinhos de uma venda rápida?” Depois, ela mudou de alvo e adquiriu uma casa construída em 1995, com uma área de 93 metros quadrados, por 1,9 milhão de yuans.

O Xiao Xu, que se formou há três anos e trabalha em Xangai, viu uma “pequena casa velha” em Putuo antes do Ano Novo, planejando negociar durante o feriado. Mas, antes que pudesse abrir a boca, o vendedor aumentou o preço em 15 mil yuans. Ela postou uma mensagem pedindo ajuda: “Diferença de 15 mil yuans entre minha expectativa e a do proprietário, há alguma técnica de negociação?”

Os dados também confirmam a mudança na mentalidade dos vendedores. Em março, o preço médio de imóveis usados listados em Xangai aumentou 0,08% em relação ao mês anterior, encerrando uma sequência de 33 meses de queda.

Muitos vendedores reacendem a esperança de aumento de preços. Alguns agentes imobiliários relataram que, desde março, várias áreas de Xangai têm visto vendedores aumentando os preços e relutando em vender. Preços negociados anteriormente foram revertidos, e vários condomínios populares aumentaram seus preços em 10 mil a 50 mil yuans, enquanto outros pausaram as listagens e aguardam o mercado.

A mentalidade dos vendedores é compreensível, mas os profissionais do setor geralmente acreditam que: neste momento, aumentar os preços não é a melhor estratégia.

A liberação concentrada de necessidades urgentes

Lu Wenxi, analista da CR Land em Xangai, afirmou que a recuperação do volume de transações nesta rodada se deve ao fato de que, com o apoio de novas políticas, foi possível liberar de forma concentrada as necessidades urgentes acumuladas, e não ao início de um ciclo de aumento generalizado de preços. Em março, mais de 70% das vendas de imóveis usados tiveram um preço total abaixo de 3 milhões de yuans. Do lado da demanda, o principal mercado ainda é composto por compradores que têm orçamentos limitados e são extremamente sensíveis aos preços.

Do lado da oferta, o volume total de imóveis listados em Xangai permanece em uma faixa razoável, sem escassez de opções. “O mercado atual está aquecido nas transações, não nos preços. Os preços apenas estabilizaram após uma queda, e aumentos drásticos podem afastar os compradores de primeira viagem, tornando os imóveis menos competitivos”, explicou Lu Wenxi.

Por exemplo, em Pudong, uma casa de dois quartos e uma sala, negociada por 5,8 milhões de yuans, teve um aumento temporário de 8 mil yuans pelo vendedor. O comprador desistiu e comprou uma unidade semelhante no mesmo condomínio. O vendedor esperou um mês por outro comprador e, no final, vendeu por 5,72 milhões de yuans, ganhando 8 mil yuans a menos do que antes, além de pagar um mês de custos de manutenção.

Segundo informações, uma propriedade de 94 metros quadrados na área de Huamu, Pudong, que o vendedor deseja vender de forma sincera, foi reduzida de 7 milhões para 5,8 milhões de yuans após três ajustes de preço em seis meses, e, durante o feriado de Qingming, foi visitada nove vezes. Uma propriedade de 131 metros quadrados na área de Changzheng, Putuo, que passou por quatro ajustes de preço em seis meses, caiu de 8,4 milhões para 7,68 milhões de yuans, e foi visitada 13 vezes apenas durante o feriado.

“Aproveitar a janela de oportunidade e negociar decisivamente é o melhor caminho”, aconselhou Lu Wenxi. Para os vendedores, a estratégia ideal é definir o preço próximo ao valor de mercado recente, sem aumentos impulsivos ou mudanças de última hora. Quando surgirem compradores sinceros, negociar rapidamente e concretizar a venda é a melhor opção. Vendedores que pretendem trocar de imóvel também devem agir com ritmo, vendendo rapidamente o antigo e comprando o novo, aproveitando o momento de maior atividade do mercado para realizar a liquidação de ativos, sem perder boas oportunidades esperando por aumentos de preço.

Se o preço sobe ou não, quem decide são os vendedores; se o comprador compra ou não, é uma questão de voto com os pés. Aqueles vendedores sinceros estão acelerando o ritmo das negociações.