Com a Qingdao Vanguarda de 400 milhões de yuan por ano, o China Resources Commercial REIT aguarda a concretização da expansão de captação

Perspectiva.net O centro comercial Vanguarda de Qingdao está cada vez mais agradável para passear, e a REIT de Comércio da China Huaxia Huaren (doravante referida como Huaren Commercial REIT) que detém uma “vaca leiteira” em mãos naturalmente fica mais calma.

Atualmente, a situação do mercado de comércio varejista doméstico não é das melhores, muitos projetos comerciais enfrentam competição regional acirrada, estrutura de inquilinos monótona ou capacidade operacional insuficiente, crescimento de aluguel fraco, flutuações na taxa de ocupação, e até risco de perda de inquilinos principais.

Nesse contexto, ativos capazes de alcançar crescimento de indicadores-chave certamente possuem maior resiliência cíclica.

No ano passado, o Vanguarda de Qingdao apresentou esse tipo de desempenho.

Como o único ativo subjacente atualmente detido pela Huaren Commercial REIT, esse centro de compras inaugurado em 2015, com uma área de quase 300 mil metros quadrados, parece não mostrar sinais de fadiga ao completar dez anos de operação.

Isso impulsionou a Huaren Commercial REIT a alcançar um crescimento de dois dígitos em seu desempenho até 2025.

Do ponto de vista financeiro, a Huaren Commercial REIT atingiu uma receita operacional de 762 milhões de yuans no ano passado, um aumento de 18,7% em relação ao ano anterior; EBITDA de 424 milhões de yuans; e lucro líquido de 55,73 milhões de yuans, um crescimento significativo em relação aos 12,31 milhões de yuans do ano anterior.

No que diz respeito à distribuição, a Huaren Commercial REIT teve um valor disponível para distribuição de 365 milhões de yuans, com uma distribuição real de 360 milhões de yuans, realizando quatro dividendos em 2025, com uma taxa de fluxo de caixa de aproximadamente 3,72%.

Como suporte ao desempenho, a Qingdao Jiasheng Runcheng Commercial Management Co., Ltd. (Vanguarda de Qingdao) alcançou crescimento integral em 2025.

Fonte da imagem: Relatório financeiro da empresa, captura de tela de clientes comerciais

O projeto mantém sua posição de liderança M2 (ou, na classificação mais recente, de bandeira da cidade), com desempenho correspondente, receita operacional de 754 milhões de yuans, um aumento de 19,74%; EBITDA de 439 milhões de yuans, um aumento de 20,91%; além disso, a margem de lucro bruto subiu de 61,42% no mesmo período do ano anterior para 64,73%.

A taxa de ocupação é um indicador central para medir a saúde operacional de centros comerciais, e o mercado geralmente considera que uma taxa de ocupação de 95% é o limite saudável para projetos comerciais. Até o final de 2025, a área disponível para aluguel no Vanguarda de Qingdao é de 139,8 mil metros quadrados, com uma área efetivamente alugada de 138,5 mil metros quadrados, atingindo uma taxa de ocupação de 99,09%.

Quanto ao preço médio do aluguel, o período de relatório do Vanguarda de Qingdao registrou uma média de 426,61 yuans por metro quadrado por mês. Considerando o nível de consumo de Qingdao, uma cidade de segunda linha forte, esse valor já está na elite do setor.

De acordo com o relatório do Q4 de 2025 da Huaren Commercial REIT, o preço médio do aluguel do Vanguarda de Qingdao aumentou para 436,44 yuans por metro quadrado por mês. Em 2024, o nível do preço do aluguel anual foi de 397,73 yuans por metro quadrado por mês.

Além disso, a média ponderada do prazo restante dos contratos de locação até o final do projeto é de 2 anos, indicando uma estrutura saudável. Atualmente, a concentração de inquilinos permanece baixa, com os cinco maiores inquilinos respondendo por apenas 13,63% da receita de aluguel, o que demonstra uma estrutura de inquilinos controlada.

O relatório financeiro também revelou que, no ano passado, o fluxo de visitantes do Vanguarda de Qingdao atingiu um recorde histórico, e o número de membros cresceu 22% em relação ao ano anterior, chegando a 1,77 milhão de pessoas. Em comparação, até o final de 2024, a população residente de Qingdao é de aproximadamente 10,44 milhões.

Por trás de todos esses dados, está a promoção de melhorias ativas em hardware e software do Vanguarda de Qingdao no ano passado, beneficiando seu desempenho operacional.

Sabe-se que, em agosto do ano passado, o Vanguarda de Qingdao concluiu com dois meses de antecedência a reforma da primeira fase na zona sul, envolvendo uma área de aproximadamente 12.5 mil metros quadrados, e introduziu 15 lojas, incluindo marcas de varejo de roupas como Xichangcunwu, marcas de móveis e utensílios como Harbor House, além de restaurantes como Fuma Xiang, Shiqiu, Yanshan Ji, pratos do Oriente Médio como Asar, churrascarias como Mozong, e lojas de conveniência como Koyan Yin.

Além disso, as áreas reformadas na primeira fase (L4-L5) e na segunda fase (L4-L5) em 2024 totalizaram mais de 25 mil metros quadrados de melhorias recentes.

Mas o que mais chama atenção é o esforço de renovação de marcas no Vanguarda de Qingdao. Os relatórios indicam que, em 2025, o projeto abriu 151 novas lojas, das quais 46 são primeiras lojas em Shandong e 12 são primeiras lojas em Qingdao.

Especificamente, o Vanguarda de Qingdao trouxe marcas como a flagship de Descenté DESCENTE em Shandong, a primeira loja S Salomon em Shandong, HOURGLASS, a primeira loja em Qingdao, a primeira loja da DOCUMENTS, GROTTO, tea‘stone, a primeira loja de Ba Nu Hotpot, a primeira loja de Yanshan Ji, lojas de temporada como Siji Yelin, e a primeira loja de Fuma Xiang em Shandong, entre outras.

De particular interesse é o efeito de aglomeração de marcas de esportes ao ar livre. Em 2025, marcas internacionais como Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs abriram ou renovaram suas lojas, fortalecendo rapidamente a matriz de marcas de esportes ao ar livre do Vanguarda de Qingdao.

Segundo informações divulgadas pelo projeto na plataforma Xiaohongshu em setembro de 2025, o número de marcas relacionadas ao ar livre dentro do centro já se aproxima de 50, formando uma cobertura completa desde equipamentos profissionais até atividades ao ar livre urbanas. Essa estratégia aproveita uma tendência de consumo estrutural do mercado atual, com crescimento contínuo na categoria de esportes ao ar livre nos últimos anos, liderando o mercado de varejo como um todo.

Atualmente, o Vanguarda de Qingdao continua aprimorando sua variedade de marcas de esportes ao ar livre.

Sabe-se que, entre o quarto trimestre de 2025 e o primeiro trimestre de 2026, aproximadamente meio ano, o projeto também introduziu marcas como Skechers Kids, VAUDE (marca alemã de esportes ao ar livre sustentável), Dodopoli (marca de esportes ao ar livre de alta qualidade para crianças), e ACMEITEM (marca de atividades ao ar livre leve e familiar), consolidando sua posição como o shopping mais completo de marcas de esportes ao ar livre em Qingdao.

Ao mesmo tempo, o Vanguarda de Qingdao também continua a reformar e atualizar suas marcas internas, incluindo a introdução de marcas de moda coreanas como Mmlg (primeira loja em Shandong), marcas de moda feminina como AIRIQI, marcas de roupas independentes como MEIYANG, marcas de moda feminina de alta e média gama como ARIOSEYEARS, marcas de calçados vintage britânicos como WALSH, marcas de roupas infantis como PAW IN PAW, marcas de esportes escolares como Anta Campus, a primeira loja de Hunter (botas de chuva britânicas) em Shandong, além de marcas como Peacebird, SMILEREPUBLIC, e outras.

Também há marcas de alimentos e bebidas, como Butter Hand Gift da Jialili, culinária criativa HOOHOO, doces Rainbobo, nova culinária de Beijing Xihe, marcas de varejo de alimentos como Tomato Pocket, restaurantes de Sichuan como Ma Hongxing em Shandong, marcas de dorayaki Ze Tianbenjia, acessórios de moda chinesa Fulu, lojas da Sanrio em Qingdao, e a primeira loja de Holiland em Shandong.

No entanto, por mais que um ativo único seja bem operado, há sempre risco de concentração. Para a Huaren Commercial REIT, a expansão de captação de recursos é uma necessidade.

Em 2025, o gestor do fundo da Huaren Commercial REIT lançou duas rodadas de captação adicional.

A primeira foi anunciada em 25 de março, com planos de adquirir o projeto Vanguarda de Wuxi, em Kunshan. A segunda, em 9 de julho, com planos de adquirir os projetos Vanguarda de Xiaoshan, Hangzhou, Changbai, Shenyang, e Zibo.

De acordo com o último anúncio, os trabalhos da primeira rodada ainda estão em andamento conforme o cronograma; enquanto a segunda rodada aguarda aprovação do Conselho de Desenvolvimento e Reforma Nacional, autorização da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China para alteração do registro do fundo, aprovação da Bolsa de Valores de Shenzhen para alteração do produto do fundo, além de outras aprovações de títulos lastreados em ativos, e só será implementada após aprovação em assembleia de cotistas.

A China Resources Land está empenhada em avançar, e, olhando para o futuro, a concretização dessas captações é apenas uma questão de tempo.

Segundo o plano mais recente da China Resources Land, durante o período do 14º Plano Quinquenal, a empresa pretende impulsionar a escala de REITs públicos para mais de 600 bilhões de yuans. Como reserva de recursos para expansão, até o final de 2025, a China Resources Land terá 98 centros comerciais próprios em operação, e até o final de 2030, esse número deve subir para 127.

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