Gestores desviaram mais de 100 mil milhões de yuan em fundos da empresa? Greentown China é denunciada a título nominal pelo parceiro; a empresa apresenta uma denúncia urgente à polícia

Pergunta ao AI · Como o novo CEO interino responderá às disputas atuais da empresa?

Denúncias públicas de parceiros, troca de altos executivos e queda de desempenho, Sun City China(03900.HK) neste primavera enfrenta uma pressão dupla de opinião pública e fundamentos.

De um lado, a disputa de longo prazo em torno do projeto de Tangshan reascende; do outro, o desequilíbrio na estrutura de lucros e o aperto nos dividendos fazem o mercado reavaliar a verdadeira situação operacional desta referência em residências de alto padrão.

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Denúncia oficial da Tianhong Real Estate

Em 5 de abril, Sun City China emitiu uma declaração sobre o mais recente incidente de denúncia, afirmando que as acusações relacionadas eram “informações falsas” e que já haviam acionado a polícia.

A empresa destacou que a controvérsia envolvendo o projeto “Tianhong Jiadi Guanlan” em Tangshan (nome de registro “Longxi Li Bihu Yuan”, anteriormente conhecido como “Sun City · Guiyu Jiangnan”) e seu controlador entrou em fase judicial, atualmente em tramitação no tribunal.

Essa resposta foi direcionada à coletiva de imprensa realizada em Pequim em 31 de março pelo presidente da Tianhong Real Estate Development Co., Ltd. (, aqui referida como “Tianhong Real Estate”), Wei Guoqiu.

Na ocasião, Wei Guoqiu acusou formalmente alguns altos executivos da Sun City China de, por meio de empresas externas, implementarem um “esvaziamento sistemático da companhia listada”, transferindo investimentos e lucros que deveriam ser realizados dentro do sistema da própria empresa listada para fora dela.

Wei Guoqiu também afirmou: “Estimo que mais de 100 bilhões de yuans tenham sido desviados por empréstimos e apropriações, mais de 10 bilhões de yuans de lucros tenham sido retidos, causando uma perda de ativos estatais superior a 3 bilhões de yuans.”

Segundo o portal 凤凰网财经, a Tianhong Real Estate já enviou uma carta de aviso de risco e evidências correspondentes à Ernst & Young, auditor da Sun City China, além de ter feito denúncias completas à Bolsa de Hong Kong, à Comissão de Valores Mobiliários de Hong Kong e ao Departamento de Finanças de Hong Kong, que já registraram oficialmente a denúncia.

O núcleo da controvérsia entre as partes remonta a 2019, quando ambas colaboraram em um projeto de uma área central no distrito de Lubei, em Tangshan.

Na época, Tianhong Real Estate adquiriu o terreno por cerca de 860 milhões de yuans, tentando criar a “primeira residência de luxo de Tangshan”, e convidou a principal incorporadora do setor, Sun City, para atuar como marca e gestora do projeto.

Inicialmente, as partes concordaram em adotar um modelo de “financiamento + construção por conta própria”, no qual Sun City forneceria um empréstimo de 600 milhões de yuans, com a Sun City Management Group responsável pela construção, prometendo uma taxa de vendas de cerca de 90% e um retorno de 2,18 bilhões de yuans em até dois anos.

No entanto, na fase de assinatura formal, a forma de cooperação mudou. O esperado “parceria direta com Sun City China” foi dividida em dois contratos: um de cooperação de construção entre Tianhong Real Estate e Sun City Management Group, e outro de cooperação de investimento com a “Shenyang Quanyun Village Construction Co., Ltd.”(, aqui referida como “Shenyang Quanyun”).

Dados públicos indicam que a Shenyang Quanyun foi registrada em março de 2011 e, atualmente, não possui relação acionária direta com a Sun City China.

No entanto, Li Jun, diretor executivo e vice-presidente atual da Sun City China, foi responsável pela Shenyang Quanyun anteriormente e deixou o cargo em dezembro de 2022.

Segundo o relatório anual de 2020 da Sun City China, a Shenyang Quanyun é uma joint venture da Sun City, na qual a Sun City detém 50% de participação.

De acordo com Wei Guoqiu, na assinatura, a Sun City afirmou que a Shenyang Quanyun era uma “entidade interna”, e por confiar na Sun City, Tianhong Real Estate aceitou a proposta de cooperação.

Em novembro de 2019, foi registrada a empresa do projeto “Sun City · Guiyu Jiangnan” — a Tangshan Hongke Real Estate Development Co., Ltd. (, aqui referida como “Tangshan Hongke”).

O portal Tianyancha mostra que a Tangshan Hongke é controlada por Tianhong Real Estate com 90% de participação, e 10% pertence à Shenyang Quanyun.

Apesar da participação minoritária, Wei Guoqiu afirma que, após a entrada, a Shenyang Quanyun detém a única cadeira de diretor executivo da empresa do projeto, tornando-se a principal decisora.

A Tangshan Hongke não possui conselho de administração; todas as decisões importantes são tomadas pelo diretor executivo designado pela Shenyang Quanyun. Segundo o Tianyancha, o atual diretor executivo é Zuo Wenhui, supostamente um gerente do setor financeiro da Sun City.

Quanto ao financiamento, o acordo prevê que a Shenyang Quanyun forneça um empréstimo de 600 milhões de yuans ao projeto, com uma taxa de juros anual de até 16%.

Wei Guoqiu afirma que, segundo seu entendimento, cerca de 500 milhões de yuans vêm de um empréstimo interno sem juros do grupo imobiliário Sun City, e 100 milhões de yuans de uma subsidiária de gestão.

Embora a intenção de cooperação seja positiva, o andamento do projeto não tem sido tranquilo.

Na primeira fase de vendas em 2020, os resultados ficaram abaixo do esperado. Até o final de 2021, o retorno total foi de apenas 93,93 milhões de yuans, menos de 5% do prometido.

A baixa venda e o endividamento de alto custo pressionaram rapidamente os recursos do projeto.

Em 2022, as tensões entre as partes explodiram. Em fevereiro, Tianhong Real Estate processou a Sun City em Tangshan, buscando reconhecimento da relação de empréstimo e responsabilização por má gestão na construção.

Em abril do mesmo ano, a Shenyang Quanyun entrou com ação em Shenyang, exigindo o pagamento antecipado de aproximadamente 390 milhões de yuans de saldo de empréstimo e juros, além de solicitar medidas cautelares.

Após o bloqueio dos ativos, o projeto “Sun City · Guiyu Jiangnan” ficou paralisado.

Wei Guoqiu revelou que a obra ficou parada por mais de um ano, centenas de unidades não foram entregues, e em 2023 foi incluída na lista de projetos prioritários de entrega supervisionados pelo Ministério da Habitação.

Quanto às acusações, a Sun City China nega, afirmando que a Shenyang Quanyun é uma entidade independente, que a construtora não é responsável pelos resultados de vendas, e que o desempenho abaixo do esperado se deve ao ambiente de mercado e à capacidade operacional dos parceiros.

Até o momento, os processos ainda estão em segunda instância nos tribunais de Hebei e Liaoning.

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Queda significativa no lucro atribuível aos acionistas

No mesmo dia em que Wei Guoqiu fez as denúncias públicas, a Sun City China divulgou seus resultados de 2025.

O relatório mostra que, em 2025, a receita foi de aproximadamente 154.97B de yuans, uma queda de cerca de 2,26% em relação ao ano anterior; o lucro líquido anual foi de cerca de 2.29B de yuans, uma redução de aproximadamente 44,86%.

Dentre esses, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 70,98 milhões de yuans, uma queda de cerca de 95,55%, atingindo o menor nível desde o início da listagem; o patrimônio de acionistas não controladores foi de 2.22B de yuans, uma redução de apenas 13,11%.

Vale destacar que o lucro líquido atribuível aos acionistas representa apenas 3,10% do lucro total do ano, enquanto o patrimônio de acionistas não controladores corresponde a 96,90%.

Ou seja, a Sun City China obteve mais de 20 bilhões de yuans de lucro líquido em 2025, mas os acionistas receberam apenas uma pequena parte, enquanto a maior fatia foi para os pequenos investidores dos projetos parceiros.

Na explicação do relatório, a Sun City China atribui a queda do lucro líquido atribuível aos acionistas principalmente à fase de ajuste do mercado imobiliário e ao esforço contínuo de reduzir o estoque antigo, o que reduziu a margem de lucro bruto sobre as receitas reconhecidas em 2025, além de registrar uma provisão de perdas de ativos e variações de valor justo de 4.92B de yuans, afetando o lucro dos acionistas.

Segundo o relatório, em 2025, o desempenho das joint ventures foi de prejuízo de 598 milhões de yuans, e o das empresas coligadas, de prejuízo de 536 milhões de yuans, totalizando uma perda de 1.13B de yuans, contra um prejuízo de 633 milhões de yuans em 2024, um aumento de 501 milhões de yuans na perda.

A Sun City aponta que o aumento das perdas se deve ao aumento da participação em novos projetos nos últimos anos, à redução de novas joint ventures e coligadas, e à queda na receita de vendas e na margem de lucro devido à desaceleração do setor imobiliário.

Na área de vendas, a Sun City mantém sua vantagem de escala. Em 2025, a receita de vendas contratadas foi de aproximadamente 251,9 bilhões de yuans, ocupando a segunda posição no setor, atrás apenas da Poly Developments(600048.SH).

Dessas, cerca de 153,4 bilhões de yuans vieram de projetos próprios, e aproximadamente 104,3 bilhões de yuans de vendas de participação, ambos na quinta colocação do setor.

Porém, como se observa, essa escala não se traduziu em melhora de lucros.

Ao mesmo tempo, a estrutura de caixa e dívidas da empresa apresentou certa otimização. Ao final de 2025, a Sun City possuía cerca de 63.24B de yuans em depósitos bancários e caixa, 2,6 vezes o valor de empréstimos a vencer em um ano, atingindo um recorde histórico.

Ao mesmo tempo, o total de dívidas era de 133.39B de yuans, com uma dívida líquida de 70.15B de yuans, e o saldo de empréstimos a vencer em um ano era de 24.74B de yuans, representando 18,6% do total de dívidas, o menor valor em anos.

No que diz respeito ao retorno aos acionistas, a postura da empresa é mais conservadora. Em 2025, foram distribuídos dividendos finais referentes a 2024 de 0,30 yuan por ação ordinária, totalizando cerca de 762 milhões de yuans, mas o conselho deixou claro que não recomenda o pagamento de dividendos finais referentes a 2025.

Antes e após a divulgação dos resultados anuais, ocorreram mudanças na gestão da Sun City China, coincidindo com o momento de publicação dos resultados e o aumento da pressão pública.

Em 30 de março, a Sun City China anunciou a renúncia do CEO Guo Jafeng, sendo substituído pelo diretor executivo Geng Zhongqiang como CEO interino. Na mesma data, ocorreram várias mudanças na diretoria, consolidando a reestruturação da alta gestão.

Segundo seu currículo, Guo Jafeng nasceu em 1965, completando 60 anos no ano passado. Entrou na Sun City em maio de 1999, saiu por um período, mas retornou em julho de 2019, e foi promovido a CEO em dezembro de 2020, sendo considerado um “velho conhecido” da empresa. Sua saída foi oficialmente explicada como aposentadoria.

O sucessor, Geng Zhongqiang, nasceu em agosto de 1972, atualmente com 53 anos. Entrou na China Communications Construction Company em julho de 1995, e entre setembro de 2018 e julho de 2019 foi CEO da China Communications Real Estate(000736.SZ).

Em julho de 2019, Geng Zhongqiang ingressou na Sun City China, assumindo os cargos de diretor executivo e CEO. Em abril de 2025, foi nomeado diretor não executivo e co-presidente do conselho da Sun City Management Group, e a partir de 30 de março de 2026, assumirá a presidência do conselho.

No mercado de capitais, até 2 de abril de 2026, as ações da Sun City China estavam cotadas a 8,41 dólares de Hong Kong, com valor de mercado de aproximadamente 21,358 bilhões de dólares de Hong Kong.

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Conclusão

Da disputa pelo projeto de Tangshan às mudanças na estrutura de lucros, os problemas atuais da Sun City China não decorrem de um único evento, mas são resultado da combinação de modelos de cooperação, ciclos do setor e governança interna.

Para esta construtora, reconhecida pela “qualidade”, reequilibrar escala, lucros e riscos será decisivo para seu próximo estágio de desenvolvimento.