Por trás do lucro coletivo dos relatórios financeiros das construtoras em risco: lucros fictícios, perdas reais, trocando tempo por espaço

Por que o lucro fictício na reestruturação de dívidas é considerado uma falsa aparência de lucro real?

A janela de divulgação dos relatórios anuais está aberta, e as principais empresas imobiliárias estão apresentando suas contas de 2025, com Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group e Oceanwide Group, impulsionadas pela reestruturação de dívidas, alcançando lucros e revertendo prejuízos, com um lucro líquido consolidado superior a 80B de yuans.
Embora esse lucro derive principalmente de ganhos flutuantes decorrentes da redução do valor contábil da dívida, sem gerar fluxo de caixa real, para as empresas imobiliárias em dificuldades, eliminar uma pesada carga de dívidas já representa uma conquista importante em fase transitória.
A dívida não paga da CIFI Holdings para 2025 foi reduzida para 50.4B de yuans, uma diminuição de mais de 36B em relação ao ano anterior;
Country Garden reduziu sua dívida com juros em 42% em relação ao ano anterior, para 1,48 trilhão de yuans.
Especialistas do setor apontam que a suposta reversão de desempenho ainda é essencialmente uma “troca de tempo por espaço”, adiando a pressão de pagamento de curto prazo para o futuro.
Para essas empresas, o verdadeiro desafio é se suas operações futuras poderão retornar à normalidade — avançar de forma estável na entrega de projetos, recuperar a capacidade operacional e pagar as dívidas existentes de forma ordenada —, pois esses são os fatores-chave para alcançar um desenvolvimento sustentável e sólido.

Reestruturação de dívidas como garantia, lucro conjunto de quatro empresas imobiliárias supera 800 bilhões de yuans

À medida que as empresas imobiliárias divulgam suas demonstrações financeiras de 2025, várias delas que estavam em crise de dívida conseguiram, por meio da reestruturação, reverter prejuízos e obter lucros líquidos consolidados, aliviando a pressão de suas dívidas.
A Oceanwide Group foi a primeira a divulgar seus resultados de 2025, registrando um lucro líquido consolidado de 148B de yuans, após um prejuízo de 80B de yuans em 2024, com um crescimento de 136,28% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Depois, Country Garden, Kaisa e CIFI Holdings divulgaram seus resultados, com lucros líquidos de 6.76B, 18.62B e 3.26B de yuans, respectivamente, crescendo 109,93%, 284,18% e 349,66% em relação ao ano anterior.
Essas quatro empresas imobiliárias tiveram um lucro líquido consolidado de 52.55B de yuans em 2025.
A reversão de prejuízo para lucro tornou-se uma característica comum das empresas em risco em 2025.
As razões apresentadas pelas empresas foram unânimes: reestruturação de dívidas.
CIFI Holdings, Kaisa e Oceanwide divulgaram em seus relatórios que os benefícios da reestruturação de dívidas em 2025 foram aproximadamente 17.67B, 80.24B e 41.43B de yuans, respectivamente.
Além disso, a reestruturação da dívida de 85.37B de dólares de Country Garden no exterior entrou em vigor em 30 de dezembro de 2025;
e todos os planos de reestruturação de nove títulos domésticos, totalizando 13,77 bilhões de yuans, foram aprovados.

O diretor de pesquisa da China Real Estate Research Institute, Liu Shui, afirma que, na reestruturação de dívidas, a diferença entre o valor contábil da dívida reestruturada e o valor de liquidação em dinheiro, ativos não monetários justos ou o valor contábil da dívida após a reestruturação deve ser registrada de uma só vez como lucro na conta do período, formando assim um “benefício de reestruturação de dívidas”.
O analista Xie Yifeng, do China Urban Real Estate Research Institute, aponta que a realização de lucro na reestruturação de dívidas por parte das empresas imobiliárias, revertendo prejuízos, envia múltiplos sinais positivos para a gestão de riscos do setor imobiliário:
não só oferece uma via viável e exemplar para empresas em risco avançarem na reestruturação de dívidas e resolverem riscos existentes, mas também fornece medidas eficazes para que as empresas revertam prejuízos e promovam uma operação mais sustentável.
Xie Yifeng afirma que a resolução dos riscos de dívida no setor imobiliário está, aos poucos, chegando ao fim.
Para as empresas que tiveram sucesso na reestruturação, a resolução do risco de dívida está quase concluída, enquanto a limpeza geral do setor continua acelerando, apresentando uma tendência de melhora gradual.

Os benefícios da reestruturação não se limitam aos dados superficiais

A recuperação contábil é uma aparência da reestruturação de dívidas.
O impacto mais profundo é a recuperação dos indicadores de dívida das empresas imobiliárias e a otimização da estrutura de endividamento, o que dá às empresas tempo para ajustes futuros e espaço para melhorar suas operações.
A Country Garden tinha uma dívida total de 7,678 trilhão de yuans em 2025, contra 9,845 trilhões de yuans em 2024, uma redução de 2,167 trilhões em um ano;
o endividamento passou de 2,535 trilhões de yuans no final de 2024 para 1,48 trilhão em 2025, uma diminuição de 1,055 trilhão, ou 42%.
Com a redução do tamanho da dívida, a estrutura de endividamento da Country Garden também foi ajustada.
O relatório mostra que, no final de 2025, os empréstimos que vencem em até um ano representam 1,071 trilhão de yuans, uma redução de 302,29 bilhões em relação a 2024, diminuindo a pressão de pagamento de curto prazo.
A redução da dívida de curto prazo não ocorre do nada: parte dela é liquidada diretamente por reestruturação de dívidas, enquanto outra parte é postergada para pagamento futuro.
O relatório indica que a dívida que a Country Garden deverá pagar em cinco anos aumentou de zero em 2024 para 46.87B de yuans em 2025.
Várias empresas em risco adotaram operações semelhantes.
CIFI Holdings, em 2025, reduziu em 77,68% suas dívidas bancárias, títulos prioritários, dívidas corporativas, notas intermediárias e títulos conversíveis que vencem em um ano, totalizando 14,29 bilhões de yuans, enquanto os valores a vencer em um ano aumentaram de 17.7B de yuans no final de 2024 para 36,15 bilhões.
Xie Yifeng afirma que a redução significativa da dívida de curto prazo das empresas imobiliárias cria condições para a recuperação operacional, usando o tempo como espaço, permitindo a reabilitação do balanço patrimonial, estabilizando o fluxo de caixa e apoiando a recuperação da capacidade de geração de caixa, prolongando efetivamente o ciclo de recuperação, e reservando espaço para ajustes estratégicos e recuperação de negócios.

De entrega garantida à auto-sustentação

A “atualização estrutural” financeira das empresas imobiliárias é, na essência, uma troca de tempo por espaço, adiando a pressão de pagamento de curto prazo, sem eliminar completamente as dívidas, mas ganhando tempo para ajustes internos.
Em 2025, a entrega de projetos será o ponto-chave para a saída das empresas imobiliárias.
Kaisa entregou 18 projetos em cidades como Shenzhen, Guangzhou, Chengdu e Chongqing, totalizando cerca de 8.592 unidades habitacionais;
Country Garden entregou 170k unidades em 2025, e quase 1,15 milhão de unidades nos três anos de 2023 a 2025;
CIFI Holdings entregou mais de 22k unidades em 2025;
Oceanwide Group (incluindo empresas associadas e joint ventures) entregou mais de 120k unidades residenciais entre 2023 e 2025.
Yan Yuejin, vice-presidente do Shanghai E-House Real Estate Research Institute, afirma que a entrega garantida é uma etapa crucial na gestão imobiliária.
Se não for possível garantir a entrega dos imóveis, a operação dos projetos futuros e o retorno de capital ficarão comprometidos.
A entrega garantida é a base para a continuidade dos negócios, e só com a entrega efetivada a operação pode ser sustentável.
O mercado de capitais também está altamente atento ao progresso na entrega de imóveis, considerando isso uma tarefa central na gestão atual das empresas.
Por outro lado, do ponto de vista operacional, a verdadeira recuperação da capacidade de gerar receita ainda é o principal desafio para 2026.
As vendas contratadas de Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa e Oceanwide em 2025 foram, respectivamente, 33,01 bilhões, 16,1 bilhões, 984.59B e 26,31 bilhões de yuans, caindo 30,06%, 52,2%, 17,9% e 25% em relação ao ano anterior.
Liu Shui afirma que as empresas imobiliárias devem aproveitar o período de janela de políticas (como a otimização de restrições de compra em cidades-chave), melhorar a qualidade dos produtos, intensificar o marketing, acelerar as vendas dos projetos existentes e recuperar rapidamente o capital.
Utilizar ativamente ferramentas políticas para revitalizar ativos, como a aquisição de terrenos ociosos por meio de dívidas especiais de governos locais ou a compra de imóveis existentes, transformando ativos parados em fluxo de caixa;
e coordenar com órgãos governamentais para ajustar planos de uso de terras, trocar terrenos ou obter compensações, a fim de recuperar fundos ou trocar por ativos mais fáceis de vender.
Liu Shui analisa que a conclusão da reestruturação de dívidas não significa que a empresa esteja “resolvida”.
Se as vendas futuras não forem boas ou a operação não melhorar, ainda há risco de ruptura de fluxo de caixa.
A reestruturação de dívidas deve ser vista como um novo começo, não como o fim.
Ela resolve principalmente riscos de liquidez de curto prazo, ganhando tempo para reabilitar o balanço, mas para recuperar de fato a “capacidade de gerar receita” e alcançar uma operação sustentável, é necessário esforço contínuo.
Xie Yifeng acredita que, atualmente, as empresas imobiliárias, ao utilizarem a reestruturação de dívidas, aliviam efetivamente a pressão de curto prazo.
Além de acelerar o recebimento de vendas, a melhora na capacidade de gerar receita pode vir de várias frentes:
disposição de ativos problemáticos e não essenciais, recuperação de fundos;
aumentar a venda de ativos de alta qualidade;
explorar novas fontes de financiamento, como REITs de imóveis comerciais e empréstimos de propriedades operacionais, para revitalizar ativos e reforçar o fluxo de caixa;
e, apoiando-se em propriedades comerciais de aluguel, serviços imobiliários e outros setores, criar fontes de renda sustentáveis e fortalecer a capacidade de operação a longo prazo.

Relatório do Beijing Business, Li Han