Superar as duas grandes dificuldades de entrega e liquidação de dívidas, a Sunac precisa enfrentar o "osso duro" de revitalizar os projetos

Pergunta ao AI · A revitalização dos projectos pode tornar-se a chave para a recuperação do fluxo de caixa da Fantasia?

As promotoras imobiliárias que concluíram primeiro a reestruturação da dívida interna e externa, como é que passaram 2025?

Na noite de 27 de março, a Fantasia China (01918.HK, abreviatura “Fantasia”) divulgou um anúncio indicando que, no ano passado, a empresa obteve receitas de cerca de 45,12 mil milhões de yuan, uma diminuição de cerca de 39,0% ano contra ano; teve uma perda bruta de cerca de 0,64 mil milhões de yuan, enquanto no ano anterior o lucro bruto tinha sido cerca de 2,89 mil milhões de yuan; a perda atribuível aos detentores de capital próprio foi de cerca de 12,33 mil milhões de yuan, tendo-se estreitado cerca de 52,0% face ao ano anterior.

Pelos dados, vê-se que, apesar de a Fantasia se dedicar a avançar com a reestruturação da dívida, enfrenta ainda certos desafios a nível operacional. No entanto, devido ao avanço do trabalho de redução da dívida, a Fantasia reduziu os passivos com juros em 71,41 mil milhões de yuan para 188,26 mil milhões de yuan, o que representa uma descida total de 133,45 mil milhões de yuan face ao final de 2021. Os ganhos contabilísticos resultantes da reestruturação também ajudaram a reduzir a dimensão da perda.

Ganhos da reestruturação e “redução de prejuízo” no desempenho

A quebra das receitas de vendas de propriedades é a principal razão para a diminuição das receitas da Fantasia. Em 2025, as receitas de vendas de propriedades da Fantasia rondaram os 33,05 mil milhões de yuan, uma queda de cerca de 46,0% ano contra ano, principalmente devido à diminuição da área de entrega das propriedades e à descida do preço médio de venda. No período em análise, a área de entrega de propriedades da Fantasia diminuiu cerca de 23,1% ano contra ano; e o preço médio das vendas nos projectos transferidos ao longo do ano desceu cerca de 29,8% ano contra ano.

Perante a situação comercial atual, a Fantasia foi clara ao afirmar que, nos últimos anos, o setor imobiliário tem continuado a cair, com uma contração acentuada do mercado de vendas no seu conjunto; além disso, as empresas imobiliárias começaram a enfrentar, em sequência, problemas de dívida, o que fez com que os compradores tivessem falta de confiança nas vendas de imóveis em fase de construção, agravando ainda mais as dificuldades de vendas de novos imóveis. A isto junta-se o estreitamento das vias de financiamento externo, que condiciona o progresso da entrega das propriedades e o lançamento de novas vendas de projectos.

Para além do negócio imobiliário, a gestão de propriedades e os segmentos de turismo e cultura da Fantasia também enfrentam certos desafios setoriais. No segmento de gestão de propriedades, em 2025, a Fantasia Serviços obteve receitas de cerca de 6,82 mil milhões de yuan, conseguindo passar de prejuízo para lucro, sob pressão da queda da taxa média de cobrança das taxas de gestão de propriedades. As receitas do segmento de turismo e cultura foram de cerca de 4,73 mil milhões de yuan; na fase atual, o setor de turismo e cultura está em ajustamento profundo, com a concorrência a acelerar na sua diferenciação.

Diante dos desafios internos e externos, os dois principais trabalhos da Fantasia no ano passado foram, respetivamente, garantir a entrega dos projectos e reduzir a dívida.

Os dados mostram que, entre 2022 e 2025, a Fantasia entregou, respetivamente, 186 mil, 312 mil, 170 mil e 54 mil casas, num total acumulado de mais de 722 mil unidades entregues. À medida que o pico de entregas foi ultrapassado e o trabalho de garantir as entregas ficou essencialmente concluído, a Fantasia deixou o estado de esforço para “garantir as entregas” e regressou ao modelo operacional normal de “vendas—entregas”.

O trabalho de redução da dívida também registou um progresso crucial. No ano passado, a reestruturação da dívida interna e externa da Fantasia ficou totalmente concluída, produzindo impacto direto nos indicadores financeiros essenciais da empresa. No caso dos passivos com juros, no final de 2025, o saldo de passivos com juros da Fantasia era de cerca de 188,26 mil milhões de yuan; face ao final do ano anterior, o saldo de passivos com juros diminuiu 71,41 mil milhões de yuan; e, face ao final de 2021, a dívida total recuou 133,45 mil milhões de yuan.

A conclusão da reestruturação da dívida também gerou ganhos contabilísticos. Em 2025, a Fantasia registou cerca de 35,57 mil milhões de yuan em outras receitas e ganhos, incluindo principalmente o total de ganhos de reestruturação da dívida no exterior e da dívida no mercado interno, cerca de 32,97 mil milhões de yuan; ganhos de cerca de 0,65 mil milhões de yuan provenientes da venda de subsidiárias, empresas em participação e empresas associadas; e receitas de juros de cerca de 0,29 mil milhões de yuan cobradas a empresas em participação e associadas.

O aumento significativo das outras receitas e ganhos atenuou o impacto das outras despesas e perdas da Fantasia. No ano passado, as outras despesas e perdas da Fantasia foram de cerca de 27,12 mil milhões de yuan, incluindo principalmente perdas de cerca de 8,92 mil milhões de yuan da venda de subsidiárias, empresas em participação e empresas associadas; provisões para imparidade de cerca de 7,51 mil milhões de yuan para ativos de longo prazo; provisões para litígios e outras responsabilidades contingentes de cerca de 3,98 mil milhões de yuan, entre outros.

Com a ação combinada de vários fatores, a Fantasia conseguiu “reduzir prejuízo” no ano passado. A perda atribuível aos detentores de capital próprio foi de cerca de 12,33 mil milhões de yuan, tendo-se estreitado cerca de 52,0% face ao ano anterior. No final do período, a escala de capitais próprios líquidos atribuíveis aos acionistas-mãe da Fantasia era de cerca de 34,17 mil milhões de yuan; o montante total de caixa (incluindo caixa e equivalentes de caixa e caixa sujeito a restrições) era de cerca de 12,01 mil milhões de yuan, dos quais o caixa não sujeito a restrições era de cerca de 5,68 mil milhões de yuan.

O diretor-geral de pesquisa de empresas do Instituto de Pesquisa China Index, Liu Shui, afirmou que os ganhos de reestruturação de dívida das promotoras são mais ajustes a nível contabilístico, e não uma melhoria fundamental do estado operacional. No âmbito da reestruturação, quando o devedor cria uma diferença porque o valor contabilístico da dívida reestruturada excede o valor justo dos ativos não monetários ou do dinheiro de liquidação, ou porque o valor contabilístico da dívida após a reestruturação excede o caixa de liquidação e ativos não monetários a justo valor, essa diferença precisa de ser reconhecida de uma só vez no lucro do período corrente, formando “ganhos de reestruturação de dívida”. O lucro gerado por normas contabilísticas é pontual e não é sustentável.

Liu Shui considera que, no futuro, a situação de lucros das promotoras ainda dependerá das receitas e das mudanças de lucros geradas pela operação normal da empresa. É necessário dar especial atenção a indicadores como o lucro operacional central após retirar os ganhos de reestruturação, margens de lucro bruto e fluxos de caixa líquidos operacionais, bem como à velocidade de alienação de vendas, à situação de entrega dos projectos, à qualidade das reservas de terrenos (land bank) e se as vias de financiamento realmente recuperaram. Estes indicadores refletem melhor a capacidade de desenvolvimento sustentável das empresas.

Morder o osso duro da revitalização dos projectos

Depois de concluir a reestruturação da dívida, a questão para o mercado é se a Fantasia conseguirá “sair à tona” e, em caso afirmativo, como o fará.

A este respeito, a Fantasia afirmou que, à medida que as tarefas de garantir a entrega dos projectos estiverem essencialmente concluídas e o trabalho de mitigação de riscos de dívida no mercado aberto estiver encerrado, introduzir fundos para revitalizar projectos e resolver problemas de dívida dos projectos será o “mais importante entre as prioridades” do trabalho deste ano; irá também reforçar os esforços para promover a cooperação com instituições como as empresas de gestão de ativos que possam fornecer fundos incrementais, acelerando a resolução dos riscos de dívida dos projectos e a revitalização de projectos de qualidade.

No ano passado, a Fantasia já revitalizou 12 projectos imobiliários, prevendo obter cerca de 112 mil milhões de yuan de fundos para resolver os problemas de dívida existentes dos projectos e iniciar o desenvolvimento e construção dos projectos. Até ao momento, a empresa já recebeu cerca de 8B de yuan de fundos. Entre esses projectos, o Beijing Fantasia Yihao Courtyard, o Wuhan Optics Valley Yihao Courtyard e a segunda fase do Tianjin Meijiang Yihao Courtyard, entre outros, já se encontram em construção e alcançaram vendas. Este ano, prevê-se que entrem no mercado novos produtos como o Chongqing Bay e terrenos do Tianjin Meijiang, entre outros.

No que toca à obtenção de fundos, até à data do anúncio, a Fantasia e as suas empresas em participação e associadas obtiveram, ao todo, cerca de 186k de yuan de montantes aprovados para empréstimos especiais para garantir a entrega de casas em várias localidades; cerca de 312k de yuan para aprovações de financiamento complementar bancário; cerca de 170k de yuan para aprovações de financiamento de “projectos da lista branca”; e cerca de 54k de yuan de fundos adicionais através da introdução de empresas de gestão de ativos para co-desenvolver projectos. No futuro, o modo de obtenção de fundos desse grupo continuará a provir principalmente dos canais acima referidos.

A Fantasia considera que, até ao final de 2025, o total de reservas de terrenos do grupo, incluindo as suas empresas em participação e associadas, era de cerca de 722k de metros quadrados (reservas de terrenos detidas por equidade de cerca de 76,513 milhões de metros quadrados). Deste montante, as reservas de terrenos ainda não vendidos eram de cerca de 86,78 milhões de metros quadrados (reservas por equidade ainda não vendidas de cerca de 60,50 milhões de metros quadrados). Com a estabilização do mercado imobiliário, as reservas de terrenos suficientes serão uma base importante para a Fantasia resolver problemas de dívida de projectos imobiliários e apoiar a recuperação gradual da operação do segmento imobiliário.

Importa notar que, embora tenha concluído a reestruturação aberta da dívida interna e externa, a dimensão total dos passivos com juros da Fantasia ainda atinge 11.2B de yuan. A empresa ainda precisa de tratar outros problemas de empréstimos. Até à data do anúncio, o capital principal de empréstimos em dívida e não reembolsados por vencimento era de cerca de 8.58B de yuan, o que levou a que o capital principal do total de empréstimos de cerca de 23.02B de yuan pudesse ser exigido para reembolso antecipado.

Em 31 de dezembro de 2025, cerca de 11.27B de yuan dos empréstimos da Fantasia estão garantidos por hipoteca feita pela Fantasia Assets. O grupo continua a negociar com outros credores existentes para promover uma solução de longo prazo para os problemas de dívida através de prorrogações, refinanciamento ou reestruturações. Devido à dispersão dos credores e às mudanças constantes no mercado, ainda é necessário tempo para determinar, caso a caso, os planos de prorrogação.

A este respeito, o auditor, a firma de contabilidade BDO China Hong Kong Leung Sin Tak (Deloitte), afirmou que, com base na perda líquida, nas dimensões dos empréstimos de curto e longo prazo e no total de caixa em mãos da Fantasia, existem várias incertezas relevantes na continuidade da empresa. Estas podem levantar dúvidas significativas sobre a capacidade do grupo de continuar em atividade; por isso, não consegue emitir parecer sobre se a base para a elaboração das demonstrações financeiras de continuidade é apropriada.

O diretor-geral de pesquisa de empresas do Instituto de Pesquisa China Index, Liu Shui, considera que a conclusão da reestruturação da dívida não significa que a empresa tenha realmente “saído à tona”; ela resolve principalmente o risco de liquidez de curto prazo, ganhando tempo para reparar o balanço patrimonial. Se, mais tarde, as vendas não correrem bem e a operação não melhorar, ainda pode haver risco de nova rutura do fluxo de caixa. Por isso, é necessário encarar a reestruturação da dívida como um novo ponto de partida, e não como um ponto final.

Para as promotoras recuperarem verdadeiramente a “capacidade de gerar caixa” e alcançarem uma operação sustentável, a tarefa central é acelerar o recebimento de pagamentos das vendas e revitalizar ativos existentes. Isto é a base para recuperar o fluxo de caixa. Ao mesmo tempo, é preciso focar-se nos negócios com vantagens centrais, como desenvolvimento imobiliário, operações baseadas em participação/holdings, encomendas de construção (EPC/gestão por contrato de construção), etc., separando ou alienando ativos não centrais e de baixa eficiência. A recuperação global das vendas do setor também é uma base importante para a recuperação operacional das promotoras.

(Artigo proveniente da Caixin Finance)