As consequências das fusões e aquisições: Lucro líquido da Country Garden Services cai mais de 60% | Observação dos resultados financeiros

Perguntar à IA · Porque é que a imparidade do goodwill dos serviços da Country Garden explode de forma concentrada nos ativos adquiridos?

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Espera-se que nos próximos 3 anos haja uma estabilização e recuperação dos mínimos.

Repórter do China Real Estate News, 曾冬梅丨Reportagem de Guangzhou

As grandes operações de compra e venda e consolidações de anos atrás continuam a influenciar profundamente as demonstrações financeiras das empresas cotadas do setor de gestão patrimonial.

No dia 27 de março, os resultados anuais divulgados pela Country Garden Services Holdings Company Limited (a seguir, “Country Garden Services”, 06098.HK) mostraram que, em 2025, a receita da empresa aumentou 9,9% ano contra ano para 48.35B de yuan, enquanto o lucro líquido não só não cresceu como caiu 68% ano contra ano para 0,6 mil milhões de yuan; a variação percentual homóloga do lucro atribuível aos acionistas foi de -67%.

Um fator de impacto importante para a diminuição do lucro líquido é que a Country Garden Services reconheceu integralmente a imparidade do goodwill no saldo contabilístico de滿国环境, num montante de aproximadamente 0,97 mil milhões de yuan. Em 2020, a Country Garden Services adquiriu 70% do capital da满国环境 por um preço que não excedeu 2,45 mil milhões de yuan, entrando na via da higiene e saneamento urbano. Nos últimos dois anos, como o desenvolvimento da满国环境 não correspondeu às expectativas, a Country Garden Services teve de proceder ao reconhecimento de imparidades do goodwill. Até ao final de 2025, o valor contabilístico líquido do goodwill resultante de aquisições e fusões ainda tinha 14,45 mil milhões de yuan.

As contas a receber também enfrentam pressão de imparidade. Durante o período, a Country Garden Services limpou contas a receber comerciais de longa antiguidade; as perdas por imparidade do crédito aumentaram, afetando o lucro em cerca de 0,66 mil milhões de yuan.

Nos 4 exercícios contabilísticos de 2022 a 2025, a Country Garden Services registou queda acentuada do lucro líquido em 3 anos. A administração da empresa disse, na conferência de resultados, que a pressão sobre os lucros em fases resulta de uma ação proativa de saneamento financeiro; nos próximos três anos, espera manter crescimento de dígitos baixos tanto na ponta da receita como na ponta dos lucros.

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Imparidade acumulada do goodwill superior a 5 mil milhões de yuan

A满国环境 foi criada em 2015 e dedica-se à gestão integrada e operação de saneamento ambiental urbano e rural, com uma cobertura de mais de 20 províncias, regiões autónomas e cidades na China, tendo qualificação nacional de nível um na indústria de limpeza. Na altura, a Country Garden Services afirmou que a aquisição desta empresa-líder da indústria é favorável à construção estratégica para entrar na área de serviços urbanos, ajudando a criar uma marca de serviços urbanos diversificada e aprofundada.

Segundo se sabe, esta aquisição envolveu acordos de desempenho; a满国环境 deve, após o fim do período de ajuste de valorização de 3 anos, alcançar uma receita operacional acumulada não inferior a 4,53 vezes a do ano de 2020 e um lucro líquido acumulado excluindo itens não recorrentes não inferior a 4,37 vezes o do ano de 2020. Por sua vez, a Country Garden Services assumiu o compromisso de listar a divisão de saneamento (环卫) até 31 de dezembro de 2027, através de cisão.

Até ao momento, a Country Garden Services ainda não divulgou os dados de desempenho da满国环境, mas os comunicados relacionados com imparidade do goodwill já conseguem explicar muitos pontos. Por exemplo, no exercício de 2024, a administração considerou que a expansão de negócios da满国环境 nos anos anteriores não foi realizada conforme esperado; foram realizados ajustes em parte dos negócios existentes, o que levou à queda da receita e dos lucros. Além disso, o período de recebimento de alguns clientes tornou-se mais longo, o que resultou em um fluxo de caixa pouco satisfatório. Por isso, a Country Garden Services reconheceu uma imparidade de goodwill de 0,99 mil milhões de yuan para a满国环境.

Em 2025, o desempenho da满国环境 continuou a não ser satisfatório; o fluxo de caixa das atividades operacionais não apresentou melhorias significativas e os negócios relacionados também foram reduzidos de forma estratégica, o que, por sua vez, diminuiu o seu montante recuperável. Assim, o saldo contabilístico restante de cerca de 0,97 mil milhões de yuan do goodwill da empresa foi reconhecido integralmente como imparidade, levando à redução do lucro líquido da Country Garden Services em 0,97 mil milhões de yuan em 2025. Em apenas dois anos, a满国环境 acumulou 1,96 mil milhões de yuan de imparidade do goodwill.

Meia mês depois de anunciar a aquisição da满国环境, a Country Garden Services também revelou a intenção de adquirir, por 375M de yuan, 60% do capital da福建东飞 em conjunto. A福建东飞 é igualmente uma empresa de serviços urbanos, e as partes comprador e vendedor assinaram também acordos de desempenho com cláusula de earn-out. Segundo se soube, a福建东飞 não conseguiu cumprir as promessas de desempenho constantes do acordo de transferência de ações; de 2021 a 2023, a diferença entre a receita operacional acumulada realizada e o objetivo acordado foi de 0,71 mil milhões de yuan, e a diferença no lucro líquido excluindo itens não recorrentes foi de aproximadamente 0,11 mil milhões de yuan. Assim, a Country Garden Services reconheceu uma imparidade do goodwill de cerca de 0,4 mil milhões de yuan para a empresa.

Com base em informação pública, no final de 2019, o valor contabilístico líquido do goodwill da Country Garden Services era de 1,22 mil milhões de yuan. Nos dois anos seguintes, a empresa iniciou aquisições e consolidações em grande escala; apenas o montante de aquisições de 2021 excedeu 20 mil milhões de yuan. O goodwill cresceu rapidamente devido a isso; até ao final de 2021, o valor contabilístico do goodwill já atingia 19,29 mil milhões de yuan. Com a arrefecimento do mercado imobiliário, a indústria de serviços de gestão patrimonial foi regressando gradualmente à racionalidade. Muitos alvos adquiridos através de aquisições e fusões passaram, em sequência, a enfrentar pressões de imparidade por não alcançarem o desempenho esperado. Até ao final de 2025, a imparidade acumulada do goodwill da Country Garden Services atingiu 5,03 mil milhões de yuan, tornando-se um dos elementos de impacto importantes para a queda do lucro líquido nos últimos anos.

No fim do período do relatório, o valor contabilístico líquido do goodwill da Country Garden Services ainda era de 14,45 mil milhões de yuan. A administração afirmou que, nos projetos sob gestão provenientes de compras e fusões no passado, de facto ainda existiam alguns projetos com prejuízo; espera-se que, além da满国环境, o risco de imparidade adicional dos saldos de goodwill provenientes das aquisições e fusões históricas de outras empresas seja controlável.

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Risco de imparidade de contas a receber ainda não resolvido

Além do goodwill, a constituição de imparidade dos itens a receber também penalizou as métricas de lucro líquido da Country Garden Services. De acordo com a administração, em 2025, a empresa adotou políticas de constituição de provisões mais rigorosas, limpando proativamente contas a receber comerciais de longa antiguidade, o que levou ao aumento das perdas por imparidade do crédito das correspondentes contas a receber comerciais.

O relatório de desempenho indica que, à medida que a escala de desenvolvimento aumentou, as contas a receber comerciais da Country Garden Services aumentaram em paralelo; até ao final de 2025, o valor contabilístico total era de cerca de 18,8 mil milhões de yuan, um aumento de 1,1 mil milhões de yuan em relação ao ano anterior. A imparidade acumulada por perdas era de cerca de 3,93 mil milhões de yuan. Pela sua composição, pode verificar-se que o risco das contas a receber comerciais de partes relacionadas já se encontrava na fase final de resolução; até ao final de 2025, a imparidade acumulada era de 1,57 mil milhões de yuan, e o valor contabilístico remanescente era de cerca de 0,57 mil milhões de yuan. Já as contas a receber comerciais de terceiros acumularam uma imparidade de 2,36 mil milhões de yuan, e o valor contabilístico ainda era elevado, em 18,23 mil milhões de yuan.

Alguns investidores afirmaram que, após a digestão dos últimos 3 anos, as grandes imparidades do goodwill da Country Garden Services e os problemas das contas a receber de partes relacionadas estão fundamentalmente resolvidos; porém, no futuro ainda existe mais um grande obstáculo: as contas a receber de terceiros terão de ser ultrapassadas. Até ao final de 2025, o total das contas a receber comerciais da empresa com antiguidade de 2 a 3 anos e de mais de 3 anos era de 3.52B de yuan, um aumento de cerca de 35% ano contra ano. A cobrança de contas a receber de longa antiguidade ainda pode gerar provisões por créditos incobráveis, o que exerce pressão sobre a demonstração de resultados.

Na perspetiva da administração da Country Garden Services, as amortizações de ativos intangíveis, a imparidade do goodwill e outras imparidades de ativos intangíveis provenientes de compras e fusões constituem fatores não operacionais. No conjunto, em 2025, a empresa atingiu, nos fundamentos da operação, os objetivos fixados no início do ano. Por exemplo, a receita operacional cresceu em quase 10 pontos percentuais e o fluxo de caixa manteve-se estável.

Especificamente, os serviços de gestão de propriedades continuam a ser a base: a receita anual foi de cerca de 27,93 mil milhões de yuan, um aumento de aproximadamente 7,3%, representando cerca de 57,8% da receita total. Também houve crescimento nas receitas dos serviços de valorização de comunidade e nos negócios de “três abastecimentos e um serviço” (“三供一业”). Já a receita de serviços de valorização não pertencentes aos proprietários, a receita de negócios ambientais e a de serviços de operações comerciais caíram ano contra ano.

A margem bruta total encontra-se numa tendência descendente; caiu 1,6 pontos percentuais ano contra ano para cerca de 17,5%. A razão é a mudança da estrutura de negócios, que levou a ajustes em fases nas margens brutas dos serviços de valorização da comunidade, nos negócios ambientais e em “três abastecimentos e um serviço”. Por exemplo, a margem bruta dos serviços de valorização da comunidade, que têm alta margem de lucro, caiu 9,5 pontos percentuais ano contra ano para 28,9%. No caso de “três abastecimentos e um serviço”, a margem bruta da gestão de propriedades e de outros serviços relacionados caiu 2,1 pontos percentuais ano contra ano para 7,9%; a margem bruta do negócio ambiental caiu 4,8 pontos percentuais ano contra ano para 9,8%. A margem bruta da divisão de gestão de propriedades, que desempenha a função de “lastro”, melhorou: aumentou 0,6 pontos percentuais ano contra ano para 20,6%.

Para 2026, a administração da Country Garden Services divulgou expectativas positivas quanto ao desempenho operacional e revelou que prevê que, em 2028, a empresa conclua basicamente o ajuste da estrutura e a construção de capacidades dos negócios principais.

No entanto, os riscos da Country Garden Services também provêm de infrações e de sanções por parte dos reguladores. Nos últimos dois anos, várias subsidiárias locais foram punidas por autoridades governamentais devido a motivos como falhas no cumprimento de padrões de serviço e operações em violação de regulamentos. Em 23 de maio de 2024, a comunidade de Zhangqiu Country Garden servida pela filial de Jinan do Grupo de Serviços de Vida da Country Garden foi investigada pelo Departamento de Supervisão do Mercado do Distrito de Zhangqiu, em Jinan, e multada em 30 mil yuan, por falhas frequentes na operação dos elevadores do conjunto habitacional, manutenção insuficiente e ausência de garantia de operação segura dos elevadores; além disso, não foram tratadas de forma atempada e conforme as normas posteriores.

Em 23 de setembro de 2025, cinco conjuntos habitacionais servidos pela filial de Tongzhou do Grupo de Serviços de Vida da Country Garden, por não “fornecer serviços de acordo com a regulamentação e cobrar taxas”, apresentaram condutas ilegais como a redução dos serviços e a não correspondência entre preço e qualidade; a autoridade de supervisão do mercado do Distrito de Tongzhou de Nantong aplicou uma multa de 90 mil yuan.

A Rede de Divulgação Pública de Informações sobre Execuções Chinesas também mostra que mais de 10 subsidiárias sob o Grupo de Serviços de Vida da Country Garden foram incluídas na lista de pessoas/entidades sujeitas à execução; nas últimas 1 ano, houve 23 registos em que passaram a estar sujeitas à execução. Entre eles, em 19 de agosto de 2025, o montante executado foi de 523 milhões de yuan, pelo Tribunal Popular Intermediário nº 2 de Xangai. Em 22 de janeiro de 2026, o montante executado foi de 138.6k yuan, pelo tribunal de Lípǔ do condado de Guìlín, província de Guangxi.

Além disso, os tribunais decretaram o congelamento do capital próprio de 11 subsidiárias detidas pela empresa, no valor total de mais de 967 milhões de yuan.

Comissário em serviço de direção editorial: 苏志勇

**Editor responsável: 李红梅 温红妹 **