De "zero incumprimento" à resolução de financiamento, o padrão de sobrevivência em condições adversas por trás do relatório anual da New City Holdings

No contexto de um ajustamento profundo do sector, New Town Holdings voltou a apresentar mais um relatório anual com significado de referência.

A 27 de março, New Town Holdings (601155.SH) divulgou oficialmente o seu relatório anual de 2025. No ambiente atual, New Town Holdings não só continua a manter a rentabilidade, como também conseguiu manter fluxos de caixa operacionais positivos de forma consecutiva há 8 anos.

O mais importante é que a sua dívida em mercados públicos continua a ser “zero incumprimentos”. Numa fase em que a confiança do sector ainda não foi totalmente restaurada, este desempenho já não é apenas “estável”; é um exemplo de como a indústria imobiliária atravessa ciclos.

Esta empresa imobiliária, conhecida por ser impulsionada por duas rodas — “imobiliário + comércio” — está a reconquistar a confiança do mercado através de fluxos de caixa mais estáveis, capacidades comerciais mais fortes e um desempenho de financiamento que continua a registar avanços. Do “zero incumprimentos” ao progresso no financiamento, da operação comercial como lastro à inovação em titularização de ativos, New Town Holdings desenha, com uma série de ações-chave, um caminho realista para a resolução de impasses na indústria imobiliária.

A resiliência dos lucros destaca-se: o segmento comercial continua a contribuir lucros estáveis

Numa fase em que a indústria imobiliária continua a proceder à liquidação em 2025, a demonstração de resultados tornou-se uma medida importante para testar a verdadeira capacidade operacional das empresas.

Com base nos dados do relatório anual, New Town Holdings alcançou uma receita operacional de 53.01B de yuan, um lucro líquido atribuível aos acionistas de sociedades cotadas de 680 milhões de yuan e um lucro líquido ajustado (sem considerar itens não recorrentes) de 614 milhões de yuan. Perante o facto de a maioria das promotoras privadas ainda se encontrar em perdas ou em lucro muito reduzido, este resultado é particularmente raro.

O que tem ainda mais valor está na melhoria da qualidade dos lucros. Em 2025, a margem bruta global da empresa atingiu 27,42%, um aumento homólogo de 7,62 pontos percentuais, evidenciando uma recuperação clara da capacidade de gerar lucros; ao mesmo tempo, o custo médio de financiamento desceu para 5,44%, uma queda homóloga de 0,48 pontos percentuais, refletindo o efeito de melhoria financeira resultante da otimização da estrutura de financiamento.

Do ponto de vista da indústria, o mercado imobiliário encontra-se ainda numa fase de ajustamento profundo, com persistência de pressões duplas — tanto na ponta das vendas como na ponta do financiamento. Neste contexto, conseguir gerar lucros de forma estável constitui uma validação direta da qualidade da operação da empresa e da sua capacidade de controlo de riscos. New Town Holdings, ao encolher proativamente as atividades de desenvolvimento com margens brutas mais baixas e ao reforçar a operação comercial com margens mais altas, concluiu uma “mudança ativa” na estrutura de lucros.

Este aspeto reflete-se de forma particularmente clara na estrutura dos negócios. O segmento de operação comercial continua a contribuir com fluxos de caixa e lucros estáveis, tornando-se o principal suporte do lado dos lucros da empresa. Em 2025, a receita total da operação comercial de New Town Holdings foi de 14,09 mil milhões de yuan, um aumento de 10% ano a ano, e a sua quota na receita global subiu para 25%; a margem bruta dos serviços de aluguer e gestão de propriedade atingiu 9.1B de yuan, elevando a quota do total da margem bruta de 48% para 63%, com uma margem bruta de 70%.

Percebe-se que New Town Holdings tem vindo a reduzir progressivamente a dependência das vendas de desenvolvimento, formando um sistema endógeno de geração de lucros centrado na operação comercial. Esta transformação não só reforça a capacidade de a empresa resistir a ciclos, como também estabelece base para a reestruturação futura do seu sistema de avaliação.

A capacidade de “gerar caixa” mantém-se: dupla materialização de “zero incumprimentos + alta entrega”

Se a capacidade de gerar lucros é o “corpo” da empresa, então o registo de crédito é a sua “linha vital” no mercado de capitais. Nos últimos anos, o sistema de crédito da indústria imobiliária passou por grandes oscilações, enquanto New Town Holdings se tornou uma das poucas promotoras privadas que manteve sempre o registo de “zero incumprimentos” em mercados públicos.

De acordo com o relatório anual, em 2025, New Town Holdings cumpriu, como previsto, o reembolso de 5.86B de yuan em obrigações de mercados públicos, tanto no mercado interno como no externo, continuando a manter o registo de “zero incumprimentos”.

Este resultado não foi acidental; assenta numa gestão contínua de fluxos de caixa e na otimização da estrutura da dívida. No final do período de reporte, New Town Holdings tinha saldo de caixa na mão de 6,8 mil milhões de yuan, com uma taxa de dívida líquida de 56,97%, mantendo-se numa faixa relativamente segura; em paralelo, o montante líquido dos fluxos de caixa das operações era de 1.43B de yuan e já se mantinha positivo há 8 anos consecutivos.

O indicador “fluxos de caixa das operações positivos por 8 anos consecutivos” significa que a empresa não depende de “injeções” de financiamento para sustentar as operações, mas sim possui capacidade de “gerar o próprio caixa”; este é também o motivo fundamental para conseguir cumprir continuamente os seus compromissos de dívida.

Ao mesmo tempo, New Town Holdings também demonstrou elevada capacidade de execução na área de “garantia de entrega”. Em 2025, New Town Holdings entregou durante todo o ano mais de 38 mil unidades habitacionais; nos últimos três anos, o volume acumulado de entregas já ultrapassou 278 mil unidades.

Embora a ponta das vendas tenha sofrido contração devido ao setor, o desempenho de recebimentos continua robusto. Em 2025, New Town Holdings alcançou um montante de vendas contratuais de 19,27 mil milhões de yuan, com área de vendas de aproximadamente 2,5358 milhões de metros quadrados; alcançou ainda um montante de recebimentos de 38k de yuan, com taxa de recebimento de 110,41%. Uma taxa de recebimento elevada significa eficiência de rotação do financiamento do projeto, proporcionando uma garantia importante para a segurança dos fluxos de caixa da empresa.

Pode dizer-se que a dupla materialização de “zero incumprimentos + alta entrega” fez com que New Town Holdings formasse um rótulo de crédito distinto na indústria atual. Isto não só aumenta a confiança de instituições financeiras e investidores, como também abre espaço para o seu financiamento futuro.

Quebra de financiamento e evolução: construção de capacidade total do ciclo “investir-financiar-construir-gestionar-sair”

Na indústria imobiliária, a recuperação da capacidade de financiamento costuma ser vista como um sinal-chave de que a empresa está a sair das dificuldades. Em 2025, New Town Holdings alcançou repetidas melhorias nos mercados de capitais, tanto internos como externos, libertando um sinal claro de recuperação.

No que toca ao financiamento no estrangeiro, em junho de 2025, New Town Development conseguiu emitir com sucesso obrigações não garantidas de seniority no valor de 300 milhões de dólares; trata-se da primeira promotoras privada a retomar o financiamento externo nos últimos três anos. Em setembro, a empresa emitiu, através de subsidiária, notes de garantia prioritária no valor de 160 milhões de dólares. No financiamento no mercado interno, a empresa emitiu várias vezes notas de médio prazo ao longo do ano, com montantes de 1.000 milhões, 900 milhões e 1,75 mil milhões de yuan, respetivamente, tendo todas obtido garantia integral por parte da ChinaBond Credit Enhancement Co., Ltd. e classificação “duplo AAA”; a taxa de juro do cupão foi a mais baixa de apenas 2,68%.

No ambiente de financiamento atual da indústria, “ser capaz de angariar dinheiro” por si só já se tornou um sinal importante. As quebras de financiamento através de múltiplos canais e múltiplas emissões de New Town Holdings reforçam ainda mais a perceção do mercado de que o seu crédito se encontra a ser restaurado.

O que tem também significado estratégico é a inovação de New Town Holdings no domínio de titularização de ativos. Em novembro de 2025, New Town Holdings emitiu com sucesso “WuYue Plaza intercapital REITs” (REITs entre instituições), com uma escala de emissão de 616 milhões de yuan, e com contratos complementares de 410 milhões de yuan em parte de créditos. Este produto é ainda o primeiro caso nacional de “consumo” em REITs entre instituições, bem como o primeiro produto do tipo emitido por uma promotora privada cotada em A Shares; possui relevância demonstrativa evidente para a indústria.

Este REITs utiliza como ativo subjacente um ativo comercial de qualidade — o Shanghai Qingpu WuYue Plaza —, ativando ativos existentes através de titularização para complementar os fluxos de caixa da empresa e otimizar a estrutura de ativos e passivos. Esta inovação também marca um aprofundamento da transição de New Town Holdings de uma tradicional desenvolvedora para uma “operadora de ativos + gestora de ativos”.

Em torno desta direção de transição, New Town Holdings está a construir capacidade total do ciclo “investir-financiar-construir-gestionar-sair”: na ponta “investir”, seleciona ativos comerciais de qualidade; na ponta “financiar”, amplia os canais de financiamento; na ponta “angariar”, realiza a captação de fundos através de ABS e futuros REITs; na ponta “construir” e “gerir”, melhora a eficiência operacional; na ponta “sair”, concretiza a libertação do valor dos ativos e o reinvestimento em ciclo.

A escala e a qualidade dos ativos comerciais fornecem uma base sólida para este modelo. Até ao final de 2025, New Town Holdings já tinha implantado 207 projetos de complexos integrados em 141 cidades em todo o país; a área em operação do WuYue Plaza atingiu 278k de metros quadrados, com taxa de ocupação estável numa posição elevada de 97,86%.

O mercado de capitais também deu uma resposta positiva a esta transição de New Town Holdings.

No quarto trimestre de 2025, o conhecido banco de investimento internacional Morgan Stanley anunciou a subida da classificação de New Town Holdings para “overweight” (“excesso de peso”) e aumentou o seu preço-alvo. No seu relatório de pesquisa, refere que New Town Holdings obtém um crescimento de rendas superior ao esperado ao aumentar a quota de mercado, e mantém uma perspetiva positiva para o futuro da titularização de ativos de New Town Holdings. Com base nisto, a Morgan Stanley aumentou o preço-alvo de New Town Holdings em 25% para 19,7 yuan, e também elevou as previsões do lucro por ação de 2026 a 2027 em 3-5%.

No relatório de pesquisa, a Morgan Stanley indica que, apesar de o desempenho do mercado retalhista global ser medíocre, New Town Holdings registou um crescimento da receita de 11% nos primeiros nove meses de 2025, mantendo-se também as vendas na mesma loja a aumentar de forma sustentada; “atribuímos isto à forte posição da empresa ao posicionar-se em áreas centrais das cidades e estimamos que, durante o processo de integração de recursos, ganhe ainda mais quota de mercado. Combinando com o plano do governo para impulsionar o consumo no mais recente planeamento ‘15-5’, prevemos que a receita de rendas aumentará a uma taxa de crescimento anual composta de cerca de 8%, atingindo 2.54M de yuan até 2027”.

Além dos excelentes desempenhos na área comercial, a Morgan Stanley assinalou ainda no relatório de pesquisa que a contribuição negativa da atividade de desenvolvimento imobiliário para os resultados globais de New Town Holdings está a diminuir de forma contínua. “Embora, devido à limitação de recursos vendáveis, as vendas contratuais de 2026 da New Town possam voltar a encolher, acreditamos que isso é positivo para os lucros. À medida que, nos próximos anos, as reservas de propriedade reduzirem, prevemos que a contribuição negativa do desenvolvimento imobiliário para os lucros diminuirá significativamente, podendo fazer com que os lucros da empresa recuperem de forma substancial. Prevemos que o lucro central em 2027 possa recuperar para 2,6 mil milhões de yuan (taxa composta anual de crescimento de 45% entre 2024-27)”.

Com base nisso, a Morgan Stanley aumentou as previsões de lucro por ação de New Town Holdings para 2026 a 2027 em 3-5%, e elevou o preço-alvo em 25% para 19,70 yuan, em resposta a rendas mais fortes, melhorias na liquidez e libertação de valor de propriedades para investimento.

Na verdade, para além da Morgan Stanley, New Town Holdings continua a ganhar reconhecimento do mercado de capitais: mais de 20 casas de corretagem mostraram-se favoráveis e recomendaram ativamente a empresa, incluindo a Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, China Citic Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Huarong, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Xingye Securities, Yangtze Securities, CCB Securities, entre outras. Muitas destas instituições atribuem à empresa classificações de “recomendação” ou “compra”.

Num relatório de pesquisa recente, a Yangtze Securities analisou que as expetativas de políticas para o setor estão a aumentar gradualmente; somando-se a isso o facto de a fase de pico de pagamento de dívidas de New Town Holdings já ter passado e a capacidade de financiamento continuar a ser restaurada, a preferência do mercado por risco deverá aumentar progressivamente. Ainda assim, a existência de reservas de terrenos disponíveis em quantidade relativamente folgada oferece alguma garantia para as vendas; o aumento do suporte dado pela posse própria comercial eleva a margem bruta, tornando-se uma fonte importante de lucros e de financiamento para a empresa. O valor da empresa poderá, por isso, ser reavaliado. Mantém a classificação de “compra”.

Da recuperação da capacidade de gerar lucros, ao compromisso com o sistema de crédito, passando pela reconstrução dos canais de financiamento e a atualização do modelo de ativos, New Town Holdings apresentou em 2025 uma linha principal de desenvolvimento clara: durante o ajustamento profundo do sector, mantém uma operação prudente com base no “espírito do camelo” para atravessar o ciclo; e abre espaço de longo prazo através da transformação estrutural. Isto também significa que, no contexto de liquidação do sector, as promotoras privadas de qualidade ainda têm capacidade de sobreviver e desenvolver-se. A resiliência e o caminho de evolução demonstrados por New Town Holdings estão a fornecer uma base real para que o mercado volte a ganhar confiança.

(Este artigo provém de Primeira Finança (第一财经))