UHOMES REITF vs UPDC REITF: Qual oferece melhor valor em 2026?

UHomes Fundo de Investimento em Trusts de Propriedades Imobiliárias (REIT) e UPDC Fundo de Investimento em Trusts de Propriedades Imobiliárias (REIT) estão entre os REITs cotados na NGX. Ambos divulgaram os seus resultados financeiros de 2025, reportando um desempenho forte.

Em termos de valorização pelo preço, o desempenho tem sido relativamente impressionante. Em 2025, o UH REIT superou o UPDC REIT com um ganho de 42% no YtD (ganho de preço).

A subida continuou em 2026, com 39,83% face aos 18,84% do UPDC, à hora do fecho da sessão de negociação a 2 de abril de 2026

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No entanto, a capitalização bolsista do UPDC é ligeiramente superior, a N21,8 mil milhões, face aos N18,13 mil milhões da UHome.

Mas antes de avançarmos para os números, o que está a impulsionar fundamentalmente esta superação do desempenho alinha-se com a valorização pelo preço. Qual é a empresa que oferece o melhor valor?

Que REITs oferecem aos investidores

O Union Homes REIT e o UPDC REIT são estruturados para reunir fundos dos investidores e investir em propriedades geradoras de rendimento, como urbanizações residenciais, centros comerciais, espaços de escritórios e armazéns.

Em contrapartida, distribuem uma parte dos seus ganhos como dividendos pelos investidores. Em termos simples, os REITs dão aos investidores acesso aos retornos do imobiliário sem o ónus de possuir ou gerir diretamente propriedades.

Os investidores podem participar quer comprando unidades na bolsa, quer investindo através de fundos mútuos de imobiliário.

De acordo com o relatório semanal da SEC sobre Collective Investment Schemes (Planos de Investimento Coletivo) a 23 de janeiro de 2026, existem seis fundos mútuos de investimento em trusts de propriedades imobiliárias (REIT) — incluindo os associados à Union Homes e à UPDC.

Outros incluem o Housing Solution Fund, o Ministério das Finanças Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), o Nigeria Real Estate Investment Fund e o SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Estes fundos são geridos por gestores profissionais de fundos e proporcionam exposição indireta a ativos imobiliários.

Em 2025, os seis fundos mútuos de REITF entregaram um retorno médio de 19,7%, com fundos associados ao UPDC geridos pela Stanbic IBTC Asset Management Limited, oferecendo 30% de YtD — o mais elevado do grupo.

No entanto, isto continua aquém do ganho de 38% em termos de YtD registado pela UPDCREIT na NGX, realçando uma divergência-chave entre os retornos dos fundos mútuos orientados por NAV e o desempenho dos preços das ações orientado pelo mercado.

**Desempenho financeiro **

Ao longo dos últimos cinco anos (2021–2025), ambos os REITs demonstraram uma geração consistente de receitas e rentabilidade.

Embora o UH REITF se tenha mantido lucrativo durante todo o período, acumulando mais de N20 mil milhões em lucro total, o UPDC REITF registou apenas uma perda em 2021 antes de voltar à rentabilidade, com ganhos acumulados de cerca de N13 mil milhões no mesmo período.

**Rentabilidade em 2025 **

O rendimento líquido das UHomes (excluindo ganhos de swap e de reavaliação) aumentou 8,5% para N1,147 mil milhões, enquanto o rendimento líquido do UPDC, excluindo ganhos de swap e de reavaliação, aumentou cerca de 30% para N2,3 mil milhões

No entanto, incluindo swap e reavaliação sobre propriedades, o rendimento líquido do UHomes REITF situou-se em N18,218 mil milhões, face a N1,045 mil milhões em 2024.

Por outro lado, o lucro do UPDC com swap e reavaliação diminuiu 7,7% para N4,335 mil milhões.

Do que precede, embora a UHOMES tenha entregue ganhos “headline” mais fortes impulsionados por ganhos de reavaliação, o UPDC superou em rentabilidade subjacente, registando crescimento mais rápido e maior rendimento core.

**Resultados por ação **

Quer impulsionado por fundamentos ou por perceções, o impacto já se refletiu nos ganhos por unidade (EPS).

O EPS do UHOMES REITF cresceu para N96,84, face aos N1,62 do UPDC REITF, evidenciando o impacto dos ganhos de reavaliação. Esta divergência é importante, pois afeta diretamente os retornos dos investidores, em particular os pagamentos de dividendos.

**Pagamento de dividendos **

A UHOMES REITF propôs um pagamento de dividendos de N1,032 mil milhões para 2025, o que reflete 7,7%; N4,13 por ação.

Em contraste, o UPDC REITF pagou um dividendo intercalar de 22 kobo por unidade e propôs um dividendo final de 33 kobo por unidade, que é 55 kobo.

Assim, a UHOMES oferece um payout muito mais elevado em comparação com a UPDC, embora o payout estivesse ligado a ganhos de valorização e não ao rendimento core.

**Sustentabilidade em 2026 **

Um ponto-chave que os investidores devem acompanhar é quem está a gerar mais rendimento a partir das suas propriedades, porque um forte crescimento de ativos é bom, mas é o cash flow que sustenta os pagamentos de dividendos e a expansão.

• O investimento do UPDC em propriedades está em N29,56 mil milhões (acima de 8,64% YoY) e o rendimento de rendas de N1,74 mil milhões (acima de 21% YoY), sugerindo que gerou uma rentabilidade de rendas de 5,9% na sua carteira de propriedades.
• Por outro lado, as UHomes geraram uma rentabilidade de rendas de 2,8%, com base no seu investimento em propriedades de N26,21 mil milhões (+163% YoY) e rendimento de rendas de N723,6 milhões (+17,06%).

Outra medida importante de sustentabilidade é a eficiência operacional; quanto da receita é consumida por despesas operacionais.

• No caso do UPDC REITF, a relação de despesas para receitas aumentou para 14,09% face aos 14,10% em 2024, sugerindo consistência na eficiência operacional.
• Para o UHomes REITF, a relação entre despesas e receitas diminuiu para 1,33% face aos 17,26% em 2024.
• Isto é uma melhoria significativa, mas é em grande parte impulsionada pelo aumento na receita reportada, impulsionado pela reavaliação

**Balanço: **

O UPDC REIT tem a maior carteira de propriedades, de N29,595 mil milhões (+8,64%) em propriedades de investimento, o que representa quase 82% dos seus N36,290 mil milhões de ativos totais.

A Union Homes REIT detém cerca de N26,215 mil milhões (+163%) em propriedades de investimento face aos seus N29,178 mil milhões (+131,1% YoY) em ativos totais, o que corresponde a cerca de 90% do total de ativos.

Embora ambos os REITs operem com carteiras de dimensão considerável no contexto do mercado de REITs da Nigéria, a base de ativos continua modesta face ao enorme défice habitacional do país. Os investimentos de N30 mil milhões em propriedades da empresa são sólidos, mas no mercado habitacional da Nigéria ainda são pequenos.

Valorização:

O tamanho sozinho não conta toda a história; o que importa é quanto valor cria cada REIT para os investidores.

• Lucro por unidade: Union Homes – N96,84 | UPDC – N1,62
• Rácio P/E: Union Homes – 0,75x | UPDC – 5,06x
• Rácio P/B: Union Homes – 0,65x | UPDC – 0,57x
• Rácio P/S: Union Homes – 0,0039x | UPDC – 3,65x

Aqui, a UHOME parece mais barata na maioria das métricas de valorização:

• Um P/E de 0,75x sugere que a ação está a ser negociada por menos de 1x os lucros
• Um rácio P/S extremamente baixo reforça a ideia de subavaliação profunda

Estes múltiplos baixos são em grande parte impulsionados por lucros com forte peso de reavaliação, que inflacionam o rendimento reportado.

Por outro lado, o UPDC:

• Negocia com um P/E mais elevado de 5,06x
• Tem um rácio P/S mais “normal” de 3,65x

Isto reflete lucros que são mais impulsionados operacionalmente e menos distorcidos por ganhos de reavaliação

No geral, o UPDC ganha mais com o que possui, enquanto a UHOMES possui mais do que atualmente ganha. E em 2026, a melhor escolha depende de os investidores darem prioridade a rendimento estável ou ao potencial de crescimento.