As seis grandes instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes em 0,7 triliões de yuan, ainda é necessário fazer pagamentos antecipados do empréstimo?

Cada repórter da 每经｜赵景致    Cada editor da 每经｜魏官红

O “vento” dos reembolsos antecipados do empréstimo à habitação já terminou?

Desde a segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos para habitação própria aceleraram o reembolso antecipado dos empréstimos, e foi-se formando, ao longo de algum tempo, uma “onda de reembolso antecipado”.

Mas hoje, as cenas de reservar senhas ao amanhecer e de ficar em fila durante meses já não são comuns. O “vento” de reembolsar antecipadamente ainda está a continuar? O repórter da 《Diário Económico》, após organizar os dados, descobriu que o montante total de empréstimos à habitação para pessoas singulares em carteira nos seis maiores bancos estatais é de cerca de 24,48 biliões de yuans, o que representa uma diminuição de cerca de 0,71 biliões de yuans face ao ano anterior.

“Agora, ainda há reembolsos antecipados do empréstimo à habitação, mas em comparação com os anos anteriores certamente já não se pode chamar de ‘onda’.” O analista-chefe da Bocom Consulting, Wang Pengbo, afirma que a queda do saldo dos empréstimos hipotecários decorre conjuntamente da antecipação dos reembolsos por parte dos residentes e de uma menor vontade de compra de casa no ano passado.

Vale notar que este ano, no primeiro trimestre, o mercado imobiliário registou uma espécie de “pequeno optimismo” (small spring). Para Zhou Yiqin, especialista sénior em políticas de finanças, desta vez não se trata de uma recuperação brusca após uma queda acentuada no curto prazo; trata-se, antes, de uma recuperação gradual da confiança do mercado à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, havendo ainda a possibilidade de essa tendência se manter no segundo trimestre.

Saldo dos empréstimos à habitação das pessoas singulares a cair em 2025

O repórter organizou os dados e verificou que o saldo dos empréstimos à habitação pessoais dos bancos continua a descer.

Em 2024, como principal força na concessão de empréstimos para habitação, os seis maiores bancos estatais reduziram em 0,62 biliões de yuans os empréstimos à habitação para pessoas singulares; já em 2025, a diminuição líquida anual foi de 0,71 biliões de yuans, com uma queda maior do que em 2024.

Vale notar que, no primeiro semestre de 2025, a diminuição conjunta dos seis maiores bancos estatais foi de 244.8k de yuans, claramente inferior aos 7.1k de yuans do primeiro semestre de 2024; no entanto, no segundo semestre de 2025, a diminuição foi fortemente de cerca de 6.2k de yuans, fazendo com que a retração total dos empréstimos à habitação em carteira em 2025 se ampliou ainda mais face a 2024.

À medida que o saldo dos empréstimos à habitação em carteira continua a encolher, actualmente, o saldo dos empréstimos à habitação dos seis maiores bancos estatais já se despediu da “era dos 6 biliões de yuans”.

Do panorama nacional, o saldo dos empréstimos à habitação das pessoas singulares também segue em baixa. Os dados do banco central mostram que, no final de 2025, o saldo nacional de empréstimos à habitação para pessoas singulares foi de 37,01 biliões de yuans, uma queda homóloga de 1,8%. Isto indica que o saldo de alguns bancos dos empréstimos à habitação das pessoas singulares chegou mesmo a aumentar, e que os empréstimos à habitação dos bancos entraram numa fase de concorrência mais “fina”.

Na opinião do sector, a queda do saldo dos empréstimos à habitação em carteira, na verdade, resulta do confronto entre duas forças: por um lado, quanto foi “retirado” pelos reembolsos antecipados; por outro, quanto foi “reposto” pelos novos empréstimos à habitação concedidos.

“Agora, ainda há reembolsos antecipados do empréstimo à habitação, mas em comparação com os anos anteriores certamente já não se pode chamar de ‘onda’.” Wang Pengbo afirma que a conjugação do reembolso antecipado com a fraca vontade dos residentes de comprar casa no ano passado levou a que, em conjunto, estes dois factores fizessem o saldo dos empréstimos à habitação pessoais dos bancos diminuir.

Yang Haiping, investigador convidado da Associação da Indústria de Gestão de Património de Pequim, diz que o imobiliário ainda está numa fase de ajustamento; existem muitos clientes com procura real, mas também existem muitos clientes em observação, pelo que, no geral, o crescimento dos empréstimos hipotecários está com pouca força.

Pequeno optimismo no sector imobiliário no primeiro trimestre

No primeiro trimestre, o mercado de transacções de segunda mão no interior da China viveu um “pequeno optimismo”. Segundo o relatório da China Index Academy (KeRui), em Março, a área de transacções de habitação de segunda mão nos 20 centros urbanos-chave foi de cerca de 7.1k de metros quadrados, com um aumento de 117% em cadeia e também um crescimento de 6% em termos homólogos; no acumulado do primeiro trimestre, a área transaccionada foi de cerca de 107.8B de metros quadrados, com um aumento de 4% em termos homólogos.

E, nesta fase de “pequeno optimismo”, Pequim, Xangai e outras cidades de primeira linha têm desempenhado o papel de “motor principal”.

“o ‘pequeno optimismo’ no mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2026 será impulsionado principalmente pela recuperação do mercado de habitação de segunda mão nas cidades de primeira linha; neste momento, encontra-se numa fase de recuperação moderada, e o seu movimento de aquecimento poderá ter alguma continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter que, com a chegada da fase de “pequeno optimismo”, o impacto positivo no saldo dos empréstimos à habitação para pessoas singulares dos bancos comerciais irá também surgindo gradualmente.

“Embora ainda não se tenha concretizado uma inversão total, penso que não se trata de uma recuperação brusca após uma queda acentuada no curto prazo; é, antes, que, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo progressivamente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, a confiança do mercado está a recuperar de forma estável. Penso que existe esperança de que isso se mantenha no segundo trimestre.” Zhou Yiqin apontou que a actividade das transacções de habitação de segunda mão irá, de forma directa, aumentar o volume de pedidos de empréstimo à habitação, abrandando gradualmente a amplitude da descida do saldo. No futuro, espera-se que isso dê suporte positivo ao saldo dos empréstimos à habitação, e que, em termos globais, o mercado imobiliário avance na direcção de “aumento de volume e estabilidade de preços”.

O vice-director-executivo do Instituto de Estudos Imobiliários de E-Hoo (Easy/Leju) de Xangai, Yan Yuejin, disse ao repórter que “o pequeno optimismo” se concentra mais nas transacções de habitação de segunda mão das cidades-alvo. Actualmente, ainda se está no estágio inicial da recuperação do mercado imobiliário nacional. No segundo trimestre, o mercado de transacções deverá melhorar ainda mais, o que oferece também um apoio positivo ao mercado de crédito. “Mas alguns clientes fazem empréstimos do fundo de previdência (公积金) e isso não é contabilizado nos dados de empréstimos dos bancos comerciais; além disso, pode também afectar o saldo dos empréstimos comerciais.”

Há bancos que dizem que já se verificou um aumento claramente evidente do volume de submissões de pedidos de crédito hipotecário

Relativamente à situação dos empréstimos à habitação pessoais este ano, o repórter notou que várias administrações de bancos também se pronunciaram nas conferências de divulgação de resultados. Entre elas, a avaliação do Bank of Communications sobre o negócio de empréstimos à habitação pessoais é relativamente optimista.

Na conferência de divulgação dos resultados do ano fiscal de 2025, o vice-presidente do Bank of Communications, Zhou Wanfu, explicou que, desde Março de 2026, o volume de submissão de pedidos de empréstimo hipotecário do banco aumentou claramente. “Isto deve ser um sinal de que o mercado imobiliário está a estabilizar.” Zhou Wanfu afirma que, se esta tendência continuar, o negócio de empréstimos à habitação em 2026 passará progressivamente a apresentar crescimento positivo e também ajudará a alcançar o objectivo de crescimento esperado do Bank of Communications para a carteira total de empréstimos a retalho.

O vice-presidente do Industrial and Commercial Bank of China, Wang Jingwu, respondeu à taxa de incumprimento (NPL) do crédito ao consumo individual. Wang Jingwu afirmou que a qualidade dos activos das suas carteiras de crédito pessoal tem mantido, ao longo do tempo, um nível excelente; nos últimos dois anos, devido a factores como a transformação da economia, o ajustamento do mercado imobiliário e um desequilíbrio temporário entre oferta e procura, a taxa de incumprimento subiu ligeiramente no curto prazo, o que está em linha com a tendência global do sector.

“a base da economia chinesa está estável, com resiliência forte e potencial elevado; as condições de suporte a longo prazo para um rumo favorável e a tendência fundamental não mudaram. No futuro, o risco dos empréstimos pessoais será controlável.” Wang Jingwu julga que, à medida que a implementação acelerada de um conjunto de políticas avance e que os benefícios das políticas continuem a ser libertados, a base do mercado de crédito aos particulares irá melhorando progressivamente e a qualidade dos activos dos empréstimos pessoais também voltará a níveis razoáveis.

Embora o Estado continue a introduzir políticas para o sector imobiliário e o mercado também mostre sinais de recuperação, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção dos empréstimos hipotecários na alocação de activos dos bancos poderá ser uma tendência de descida.

Com base nos dados actuais, o repórter observa que os grandes bancos viram um aumento significativo em empréstimos ao consumo pessoais e em empréstimos destinados a actividades empresariais pessoais. Entre eles, os empréstimos ao consumo pessoais do Industrial and Commercial Bank of China aumentaram 778,19 mil milhões de yuans, um crescimento de 18,5%; os empréstimos a actividades empresariais pessoais aumentaram 2522,38 mil milhões de yuans, um crescimento de 15,0%; e o Bank of China atingiu um crescimento de 28% nos empréstimos ao consumo pessoais na China continental.

Vale a pena reembolsar antecipadamente o empréstimo à habitação?

Antes, a “onda de reembolso antecipado” dos empréstimos à habitação tinha como principal motivação a parte dos mutuários. Por um lado, devido a flutuações económicas; por outro, devido ao agravamento da volatilidade do mercado financeiro chinês, com preços de acções, fundos, etc., a cair acentuadamente, fazendo com que as receitas de investimento dos residentes comuns diminuíssem de forma evidente e a aversão ao risco se tornasse mais conservadora. Além disso, parte das taxas de juro dos empréstimos à habitação em carteira eram relativamente altas; em alguns casos, a taxa de juro do empréstimo em carteira dos mutuários ultrapassava 5%. Com a conjugação de todos estes factores, parte das verbas originalmente destinadas a investimento passou a ser utilizada para reembolsos antecipados.

Contudo, à medida que a taxa de juro dos empréstimos à habitação em carteira é reduzida, o custo das taxas de juro dos empréstimos à habitação pessoais vai diminuindo gradualmente. De acordo com dados do banco central, em Fevereiro deste ano, a taxa de juro média ponderada das novas concessões de empréstimos à habitação pessoais foi de cerca de 3,1%, já cerca de 10 pontos base abaixo do mesmo período do ano anterior, mantendo-se as taxas de juro dos empréstimos em níveis baixos.

Com as taxas de juro em níveis baixos, reembolsar antecipadamente o empréstimo pessoal ainda compensa?

“Se compensa ou não, depende do nível de retorno do investimento ou da poupança do consumidor neste momento, e da diferença entre as taxas de juro do empréstimo após a redução.” Wang Pengbo afirma. “Se a taxa de retorno do investimento for superior à taxa de juro do empréstimo, pode considerar alocar mais fundos para investimento; caso contrário, pode considerar reembolsar parcial ou totalmente o empréstimo. Além disso, é necessário deixar fundos suficientes para despesas quotidianas de vida e para pensões e cuidados médicos no futuro.

Além disso, do ponto de vista do método de reembolso, de forma geral o método de reembolso com capital em parcelas iguais (等额本金) faz com que, no início, o capital reembolsado seja maior e os juros menores; em comparação, o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso. No método de reembolso com parcelas iguais (等额本息), no início são pagos mais juros e menos capital; se o pagamento já tiver ultrapassado metade, também se pode deixar de considerar o reembolso antecipado.”

Fonte da imagem de capa：Reservatório de meios da 每经