Alternância entre o antigo e o novo modo, o setor imobiliário passa a ser a "base de estabilidade da vida" e entra na fase de transformação e superação

Jornal Huaxia Times (www.chinatimes.net.cn), repórter Li Beibei, Xangai

No passado ano, as políticas do setor imobiliário chegaram gradualmente ao “ponto mínimo” e também o mercado começou, de forma progressiva, a tornar-se mais claro na sua base. O trabalho de entrega de imóveis garantiu resultados em fases. Construir habitação de elevada qualidade tornou-se, já, um consenso da indústria. Em 2026 — o ano de arranque do “15º plano quinquenal” —, com a aceleração das etapas de transformação e modernização da estrutura económica doméstica, o setor imobiliário entrou no período-chave de ajustamento profundo e de esforços decisivos para a transformação.

No dia 2 de abril, no Fórum Anual de Perspetivas de 2026, o consenso e a prática dos profissionais do setor mostram que, embora o caminho da ofensiva de transformação traga desafios, também encerra oportunidades. Da “otimização da oferta” a nível de políticas, passando pela “inovação da qualidade” a nível das empresas, da criação de “boas casas” à atualização urbana, à transformação digital e às explorações diversificadas de operações com ativos ligeiros, a indústria imobiliária está, passo a passo, a libertar-se da dependência tradicional de crescimento em escala, regressando à dimensão de servir a subsistência das pessoas e transformando-se para a competição pela qualidade.

O marco histórico da transição entre os modelos antigo e novo

No que toca ao tema central da transformação da indústria, especialistas, académicos e representantes de empresas têm vindo, em uníssono, a apresentar perspetivas, interpretando as orientações de políticas e o rumo do desenvolvimento.

O presidente da Associação da Indústria Imobiliária da província de Guangdong, Wang Shao, apontou que, em comparação com o “14º plano quinquenal”, as políticas imobiliárias centrais do “15º plano quinquenal” deixaram de “aumentar a oferta e manter o desenvolvimento estável” para passar a “otimizar a oferta, desenvolver com elevada qualidade e adotar um novo modelo de desenvolvimento”, assinalando a mudança do imobiliário de uma expansão em escala para a melhoria da qualidade, e de “ferramentas de estímulo económico” para a “base da estabilidade da vida das pessoas”.

Perante o novo estádio de desenvolvimento, o imobiliário também enfrenta exigências de significado para o desenvolvimento de elevada qualidade: o núcleo consiste em alcançar a unidade multidimensional de “estabilidade do crescimento, equilíbrio do desenvolvimento, sustentabilidade ambiental e equidade social”, ao mesmo tempo que se equilibra a relação entre estabilidade no curto prazo e desenvolvimento saudável no longo prazo.

Wang Shao sublinhou que o objetivo último de uma boa casa é regressar à sua dimensão de servir a vida das pessoas, garantindo que todos desfrutem de habitação adequada: “Fazer com que o espaço urbano sirva melhor o desenvolvimento de pessoas e de empresas de todos os setores do país está altamente alinhado com o objetivo último da construção das pessoas urbanas modernas.” As promotoras imobiliárias precisam de converter simultaneamente o valor de “boas casas” e de “bons serviços” em motor do crescimento económico, estimulando o consumo e apoiando o investimento efetivo; criar espaços e cenários de produção e de vida com elevada qualidade, libertando de forma contínua o valor de longo prazo da detenção de “boas casas”. Deve-se avançar de forma sistemática e profunda na construção de “boas casas, bons pequenos bairros, boas comunidades e boas cidades”, ajudando o setor imobiliário a regressar à dimensão de subsistência das pessoas e tornando-se uma via importante de apoio ao desenvolvimento com elevada qualidade.

O secretário do comité do Partido e presidente da China CITIC City Development and Operation Co., Ltd., Yang Jin, afirmou diretamente que, atualmente, a indústria imobiliária se encontra num marco histórico de transição entre modelos antigos e novos; “garantir caixa” ou “garantir lucro” tornou-se uma escolha dúbia que as empresas têm de enfrentar.

Yang Jin considera que os desafios atuais do setor são, na essência, o resultado inevitável da transição macroeconómica e da iteração do estádio de desenvolvimento urbano. O modelo passado de crescimento baseado em escala do setor imobiliário deixou de funcionar; o foco do setor passou para fazer melhor o aumento incremental e reativar ativos existentes. Atualmente, áreas como atualização urbana, renovação de aldeias urbanas, construção de habitação garantida e a criação de boas casas, fortemente apoiadas por políticas nacionais, são tanto corredores-chave que o Estado promove como também se tornarão o principal campo de batalha de valor futuro da indústria imobiliária.

Com base neste julgamento do setor, a CITIC Chengkai atualmente estabeleceu um padrão de “desenvolvimento + operação” com dupla propulsão. Apoiada nas vantagens de colaboração entre finanças e indústria do grupo CITIC (“finanças + economia real”), a empresa centra-se em corredores nucleares como a resolução de riscos e a atualização urbana. Ao mesmo tempo, constrói ativamente um modelo de “quatro novas transformações”: explorar novos modelos, criar novos produtos, aplicar novas tecnologias e construir um novo ecossistema, traçando um caminho de desenvolvimento transformacional com características próprias.

Caminho de inovação e desenvolvimento das empresas

Num ponto-chave em que a indústria se transforma de “mudança quantitativa em mudança qualitativa”, de acordo com a tendência do desenvolvimento do setor e com o caminho de inovação, isso tornou-se a tarefa central das atuais promotoras. As principais promotoras estão a apostar na melhoria da qualidade, a explorar modelos de desenvolvimento que correspondam às exigências do novo ciclo, e a impulsionar a indústria para avançar rumo à era da competição pela qualidade.

O diretor do Instituto de Pesquisa Urbana da China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., Meng Wei, revelou que a China Merchants Shekou está a promover a exploração do “Good Homes 2.0”. O foco central está na integração de tecnologia e na inovação. Já foi montado o “laboratório de boas casas” na sede em Shenzhen, para realizar a descoberta de novos problemas, a exploração de novas tecnologias e o trabalho de validação pela perceção do cliente.

O Grupo Greentown Living Technology também está a explorar formas concretas de construir “boas casas”. O vice-presidente executivo do Grupo Greentown Living Technology e diretor-geral do Greentown Architectural Technology Group, Zhu Kuai, apontou que muitas promotoras entram em dificuldades de operação porque, na generalidade, utilizam modelos de desenvolvimento baseados em montagem e junção.

“Nos próximos tempos, a competição no setor imobiliário é, essencialmente, a competição de habitação inteligente de ‘tecnologia + humanismo’, e esta é precisamente a principal razão pela qual o modelo tradicional de desenvolvimento por montagem não consegue adaptar-se nem consegue construir boas casas.” Zhu Kuai explicou que, atualmente, o sistema técnico relacionado com boas casas da Greentown já foi implementado em vários projetos. No futuro, a Greentown continuará a colocar a tecnologia e o humanismo no centro, permitindo que mais pessoas vivam em boas casas que cumpram a norma “6633” da Greentown Technology.

Como um dos principais representantes do setor de construção por encomenda (gestão por contrato), a Gemdale Management também estabeleceu um conjunto de modelos exclusivos para construir “boas casas”. O vice-diretor-geral da Gemdale Group Development Management Company, Wang Xin, afirmou que, no campo do “construção por encomenda comercial” (ou seja, não habitacional), a Gemdale já construiu um sistema de serviços de gestão de ponta a ponta, cobrindo integralmente todas as etapas, desde decisões de investimento preliminares, planeamento de indústria, fase de desenvolvimento até operação posterior.

Face à situação atual do setor, a Gemdale Management lançou dois modelos: “construção por encomenda +” e “construção por encomenda -”. Por um lado, perante a concorrência intensa em construção por encomenda tradicional padronizada e a diversidade das necessidades dos clientes, a Gemdale Management, apoiando-se nas suas capacidades em áreas como operação de parques industriais, aluguéis de longa duração, consultoria financeira, serviços de propriedade e cuidados de saúde e desporto, fornece serviços de valor acrescentado “construção por encomenda +”. Por outro lado, considerando que há saturação de profissionais no setor imobiliário, plataformas de investimento urbano (chengtou), empresas de tecnologia conseguem recrutar mais facilmente talentos profissionais, e as necessidades dos proprietários se deslocam para segmentos localizados ou serviços específicos; a Gemdale Management constrói capacidades de negócio de forma modular, criando o modelo “construção por encomenda -” para se adaptar a essas necessidades. Além disso, a Gemdale Management tem explorado em vários locais modelos de consultoria de ativos ligeiros, alargando os limites do negócio.

A indústria caminha para estabilizar no fundo

A “Behaojia”, sob a plataforma Keystore, aproveita a vantagem de plataforma e tem elevada capacidade de perceção do mercado. O diretor-geral do centro de inovação C2M da Behaojia, Wu Bin, afirmou que, atualmente, o mercado imobiliário está a sofrer uma grande mudança na sua estrutura: a quota de transações de imóveis usados nas principais cidades supera 70%, e a sua tendência de preços reflete ainda melhor a situação real do mercado. Ao mesmo tempo, a relação entre oferta e procura no mercado inverteu-se: o inventário de segunda mão continua a subir. Desde 2021, a indústria entrou numa fase de “muitos imóveis, poucos clientes”; os compradores tornam-se cada vez mais cautelosos na tomada de decisão.

Wu Bin considera que, neste contexto, a essência do “enrolar-se em produtos” por parte do setor é satisfazer com precisão as necessidades de clientes específicos. Com base nisso, o núcleo do modelo C2M (Customer to Manufacturer, do consumidor para o fabricante) lançado pela Behaojia reside, na verdade, em “tudo gira em torno de C”. Com o desenvolvimento da tecnologia, com base em grandes volumes de dados e na utilização de tecnologias de big data e de IA, bem como em capacidade de contacto preciso com clientes, torna-se possível encontrar de forma exata quais são as necessidades do C e, com isso, realizar julgamentos sobre terreno, posicionamento de produto, design, marketing, etc. A Behaojia transformou esta capacidade em soluções e já obteve validação suficiente em mais de uma dúzia de projetos em parceria com promotoras como a China Merchants e a Yuexiu, e a Binhjiang, entre outras.

O diretor-geral do departamento do setor de construção e imobiliário do Grupo Kingdee China, Yan Qiong, analisou o impasse da transformação digital das promotoras e propôs uma solução para desbloquear o caminho: passar de “o melhor de um único produto” para “o melhor da arquitetura”. Disse que, atualmente, a maioria das promotoras cai, no processo de transformação digital e de aplicações de IA (inteligência artificial), num dilema profundo de “deixar o CEO ansioso e tornar o CIO/CTO infeliz”. A origem desse dilema está intimamente ligada à ideia inerente de, no passado, ao selecionar opções digitais, se perseguir o modelo de “melhor de um único produto”. Por isso, ao selecionar plataformas digitais, as promotoras precisam de quebrar o conceito tradicional de “melhor de um único produto”, passando para a nova ideia de “melhor da arquitetura”.

De forma concreta, deve-se priorizar a escolha de uma plataforma digital abrangente que reúna “plataforma, dados, aplicações e agentes inteligentes”. Este tipo de plataforma consegue tanto satisfazer as necessidades de chamada multi-modo da empresa, como apoiar o desenvolvimento autónomo de agentes inteligentes personalizados internamente; também permite a governação de dados da empresa. Além disso, pode reutilizar diretamente as aplicações SaaS e agentes de IA incluídos na plataforma, acelerando significativamente a velocidade de implementação de IA, melhorando efetivamente a eficiência operacional e ajudando as promotoras a romper o gargalo da transformação digital, atravessando o ciclo.

Além das empresas focadas na atualização de produtos, o vice-presidente de Modern Capital Management Co., Ltd., Di Nan, presta mais atenção ao desenvolvimento do setor de ativos problemáticos e ao estado atual de quem nele trabalha. Na sua perspetiva, no início, os ativos problemáticos e as reestruturações de dívida eram apenas departamentos periféricos do setor imobiliário. Com a evolução da indústria, os profissionais de ativos problemáticos passaram a entrar no núcleo do imobiliário, e muitos profissionais de investimento e de operação imobiliária também entraram no campo de ativos problemáticos. Para Di Nan, em 2026 as quatro perspetivas de promotoras, credores, compradores e governo é que, pela primeira vez, convergem, abrindo-se a verdadeira janela de reorganização e reestruturação.

Ao mesmo tempo que as promotoras recuperam do ponto mais baixo, o mercado também apresenta sinais de “estabilizar e firmar no fundo”. De acordo com Xia Yifeng, analista-chefe adjunto e vice-presidente do setor imobiliário no Banco CITIC Securities, a situação atual do mercado imobiliário mostra uma tendência de diferenciação: as principais cidades vão estabilizando gradualmente, enquanto as cidades não nucleares apresentam desempenho mais fraco. Os preços imobiliários nas quatro grandes cidades de primeira linha têm características próprias, mas no geral tendem para a estabilidade. Por exemplo: em Pequim, o preço dos imóveis usados teve crescimento positivo em termos homólogos mensalmente (em variação em relação ao mês anterior) de 0,2%; em Xangai, após uma sequência de 9 meses de queda desde maio de 2025 até janeiro deste ano, já regressou a valores alinhados com Pequim; quanto às cidades não nucleares, as condições do mercado são ligeiramente mais fracas do que nas cidades nucleares.

Xia Yifeng enfatizou que, uma vez que os preços dos imóveis usados têm caído durante bastante tempo, a relação preço-custo de alguns locais começa a destacar-se, gerando um certo efeito de compressão da procura dos novos imóveis na zona. Assim, para além de localização e ambiente, os promotores precisam de depender da capacidade de produto e de melhorias na qualidade para competir.

Explorar o caminho ascendente da indústria

No painel de discussão do tema do fórum, Zhang Xiaoduan, vice-diretora do Instituto de Pesquisa da DTZ, atuou como moderadora e, logo no início, referiu-se ao tema central “o caminho para cima”. Afirmou que, embora o mercado imobiliário tenha libertado sinais positivos localizados, a confiança do mercado no seu conjunto ainda se encontra numa fase de recuperação lenta, sendo a tendência de desenvolvimento da indústria o foco principal para os profissionais do setor.

Perante as grandes tendências do mercado e o ponto de viragem no desenvolvimento, que indicadores-chave os profissionais costumam observar?

Em resposta, o diretor-geral Long Guixin, da Desken Group, afirmou que, para prever tendências de mercado, é necessário prestar atenção a vários tipos de indicadores, mas os dois indicadores centrais para a estabilização real são: primeiro, o número de pessoas e a quantidade de empresas que atualmente estão dispostas a investir e a empreender, porque são a força motriz central para a melhoria de indicadores como rendas e transações; segundo, a quantidade de nascimentos de talentos de tecnologia nas cidades de 1ª e 2ª linha (as 20 primeiras cidades da China). Long Guixin acrescentou ainda que o desenvolvimento urbano deve dar mais importância à introdução de recursos de inovação tecnológica e de população de novas tecnologias, pois é isso que constitui a chave para o mercado estabilizar.

O gerente-geral da Guangzhou Company da World Class (Company?), Guo Rui, apresentou dados específicos que corroboram as mudanças positivas do mercado. Apenas olhando para o mercado de residências de alto padrão em Guangzhou, em 2025 o “pequeno sol primaveril” já tinha começado. Em termos de dados, este “pequeno sol primaveril” concentrou-se nas duas últimas semanas de março: “o número de visitas e o número de unidades transacionadas aumentaram 80%, e o montante subiu 1,5 vezes (em termos homólogos); as transações de casas mais caras melhoraram de forma evidente.”

Guo Rui afirmou que a razão fundamental para a melhoria nas transações está na atualização do produto. No futuro, as boas casas vão continuar a gerar mais transações; mas “boas casas” não significam apenas atualização de produto. É mais uma consideração estratégica: ao melhorar, a partir do lado da oferta, promove-se a procura total do mercado e a recuperação da confiança.

Meng Wei, diretor do Instituto de Pesquisa Urbana da China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., informou que, em 2024 e 2025, as boas casas estiveram sobretudo na fase de orientação por políticas e na construção de sistemas pelas várias promotoras. No início de 2026, cada promotor avançou de forma abrangente para implementação e execução, alcançando um avanço central na mudança do marketing e comunicação para o lado da cadeia de fornecimento. Por exemplo, na China Merchants Shekou: em 2025, foram construídos apenas 6 projetos-piloto de boas casas; do final de 2025 ao início de 2026, já existiam mais de 30 projetos em implementação. A empresa passou de protótipos experimentais para implementação total, promovendo de forma sólida a construção de “boas casas”, de modo a satisfazer melhor as necessidades de uma vida melhor por parte das pessoas.

Para além da construção de “boas casas”, o presidente da IWG China, Hu Mao, estendeu o olhar ao nível das comunidades e dos apoios. Na sua opinião, “boas casas” precisam de acrescentar boas comunidades e bons serviços complementares para formar um ambiente de vida altamente atrativo.

Hu Mao apontou que, para otimizar o ambiente habitacional, aumentar a vitalidade e a atratividade das comunidades, além de aperfeiçoar a jardinagem e os serviços comerciais, também se deve complementar com espaços de escritório para acolher grupos de pessoas de indústrias diversificadas que se instalem na comunidade. “É precisamente porque vimos que dentro das comunidades também existe procura por escritórios flexíveis, por isso hoje os nossos tentáculos também se aprofundam nessas áreas de escritório não convencionais, dentro das comunidades, para desenvolver centros de escritório flexível. Isto é, na verdade, complementar ao esforço de criar boas comunidades e bons ambientes habitacionais, complementando a componente de integração de indústrias e a parte do desenvolvimento sustentável.”

Esta abordagem que rompe com o convencional é aplicável tanto ao mercado incremental como à atualização urbana. Zhou Zhipeng, diretor-geral da Guangzhou de avaliação e consultoria profissional da First Pacific Davis, acredita que o modelo de desenvolvimento “de tomar terreno e desenvolver” replicável sem limites chegou ao fim. No futuro, os projetos que conseguirão abrir caminho irão focar-se em explorar rendas diferenciais de terrenos (diferenciais). E esses projetos tendem a seguir dois tipos de direção: um é, com base no património cultural do local, criar características que não possam ser replicadas; o outro é, para projetos sem uma posição geográfica única, construir competitividade através da inserção contínua de conteúdos.

Zhou Zhipeng enfatizou que a competitividade central dos projetos de atualização urbana assenta na diferenciação, na personalização e na inserção de conteúdo: “A atualização urbana está numa fase de transição entre o antigo e o novo; o modelo tradicional de aquisição de terreno e desenvolvimento chega ao fim, e a indústria passará do desenvolvimento extensivo para o desenvolvimento refinado.”

Responsável pela edição: Zhang Bei; Editor-chefe: Zhang Yuning