Mercado imobiliário de Xangai confirma forte tendência de "trimestre de ouro": aumento simultâneo de volume e preços de imóveis usados, recuperação acelerada de imóveis novos

O repórter do nosso jornal Li Beibei relato de Xangai

Depois da implementação das “sete regras de Xangai”, em março o mercado imobiliário de Xangai recebeu uma “pequena primavera” com qualidade bem evidente: vários projectos de novas habitações registaram uma melhoria significativa tanto no fluxo de visitantes como nas vendas. O mercado de segunda mão destacou-se ainda mais; com 31.215 unidades negociadas, atingiu um máximo dos últimos 5 anos e o segundo maior registo para o mesmo período nos últimos 10 anos. Além disso, os preços terminaram uma tendência de queda que já durava 33 meses.

Uma fonte relacionada com a Poly Development disse ao repórter do “Huaxia Times”: “No caso da empresa da Poly Development em Xangai, em março o volume de visitas novas aumentou 74% face a janeiro e fevereiro, e as vendas cresceram 30% face ao período antes da nova política. As visitas e vendas médias por lote atingiram 1,7 vezes a dos concorrentes na cidade inteira; a tendência superou o quadro geral e a recuperação global acelerou de forma clara.”

O director-geral do departamento de investigação do Índice do China Index Research Institute, Cao Jingjing, analisou que, ao olhar para as principais cidades do país, a força de recuperação e a resiliência do mercado demonstradas por Xangai fazem dela a cidade com maior dinamismo no “momento de pequena primavera” deste ano.

Explosão das vendas do mercado de novas habitações

Em 25 de fevereiro, Xangai lançou a nova política “sete regras de Xangai”, que optimizou e ajustou a política imobiliária em sete dimensões, incluindo os limiares de compra com restrição, empréstimos do fundo de previdência (公积金) e a cobrança de imposto sobre imóveis.

Desde março, aproveitando os benefícios da nova política, as promotoras imobiliárias aproveitaram a janela de mercado para acelerar o lançamento e a venda dos imóveis; vários projectos de novas habitações em Xangai viram o volume de visitas e o volume de vendas subirem em simultâneo.

Um responsável da empresa China Resources em Xangai disse ao repórter que, em março, o projecto澐启滨江 (Binjiang Qi) da empresa, de sua propriedade, vendeu muito bem, com 112 unidades, uma área de venda de 30k metros quadrados e um valor de vendas que ultrapassou 4 mil milhões de renminbi. Em apenas 4 meses, o montante acumulado das vendas já atingiu 10,8 mil milhões de renminbi. Outro produto vendido com sucesso, a Era Yun Jing (produto da terceira fase de Shi Dai Zhi Cheng), também teve um desempenho notável: em março, vendeu com sucesso 180 unidades, com valor de vendas de 1,1 mil milhões de renminbi, mantendo-se em primeiro lugar na lista de vendas de novas habitações em Xangai por número de unidades em março. Segundo a China Resources em Xangai, de uma perspectiva global, o projecto do “Era Zhi Cheng” (grande lote) já vendeu mais de 2.000 unidades.

O desempenho da China Resources não é um caso isolado. No projecto建发海宸, situado em Yangpu, New Jiangwan City, o volume de visitas em março excedeu 1.500 grupos; as unidades vendidas passaram de 60; e o projecto ficou em primeiro lugar tanto na lista de vendas de março de Yangpu como no primeiro trimestre. Chen Feng, vice-director-geral do departamento de negócios de Xangai da Jende Real Estate, afirmou que o número médio diário de clientes efectivamente recebidos na central de vendas aos fins de semana ultrapassou 150 grupos, o dobro do nível antes da emissão da política. Ao mesmo tempo, o projecto瑞湖, também pertencente ao grupo e localizado em Jinshan New Town, viu o volume de visitas dos produtos em moradias geminadas aumentar 12% em cadeia.

Lu Yihua, director de marketing da empresa de Xangai da China Overseas Real Estate, disse que, após a implementação das “sete regras de Xangai”, os projectos do grupo registaram um aumento acentuado no volume de visitas e também uma ruptura no volume de vendas. Entre eles, Anlan Shangai, no primeiro fim de semana após a nova política, registou um crescimento de 10 vezes no volume de visitas na semana, com vendas muito quentes de cerca de 630 milhões de renminbi. Em Putuo Zhenru, China Overseas • Huan Yu Jiu Zhang, que lançou a segunda fornada após a nova política, o volume de visitas em março voltou a bater um recorde histórico, com expectativa de ultrapassar 1.300 grupos; em Yangpu, China Overseas • Yun Di Jiu Zhang, após a nova política, o volume de visitas cresceu 500% em cadeia face a fevereiro e o volume de vendas cresceu 254% em cadeia.

“Em relação ao volume de visitantes e ao volume de vendas, já tinham duplicado face ao período antes da nova política. Actualmente (no mercado), a actividade regressou para um nível próximo do mais alto desde março de 2025, no último ano.” A fonte relacionada com a Poly Development também explicou ao repórter. Este ano, em março, vários projectos em Xangai tiveram bom desempenho. Por exemplo, no projecto Poly Expo Tian Yue, o crescimento em relação ao período antes da nova política foi de cerca de 25% no volume de visitas; a média semanal de visitas foi de cerca de 110 grupos. O preço total das unidades vendidas aumentou; a velocidade de escoamento dos produtos da faixa de 50 milhões de renminbi subiu 50%, e a variação do preço total das unidades vendidas foi de 12,5%. No projecto Poly Junyuan, em Yangpu, New Jiangwan City, o volume médio diário de visitas ficou 30% acima do nível antes da nova política; com uma média semanal de cerca de 460+ grupos, etc.

O desempenho brilhante destas empresas é uma imagem viva da explosão nas vendas de novas habitações em março em Xangai. De forma geral, segundo dados do Centro Imobiliário Zhongyuan de Xangai, em março a área vendida de habitações residenciais comerciais recém-construídas em Xangai atingiu 563k metros quadrados, um aumento em cadeia de 251,6%, com um impulso de recuperação muito evidente. Particularmente nas zonas concentradas de procura para necessidades básicas e para melhorias iniciais, como Baoshan e Jiading, as áreas vendidas ultrapassaram todas 50k metros quadrados, tornando-se a força central que suporta a explosão das vendas de novas habitações.

Vale a pena notar que, com a recuperação contínua do mercado, começaram a surgir também sinais de estreitamento de ofertas e benefícios no mercado de novas habitações. Segundo reportagens publicadas publicamente, os projectos Poly Duihui e Xuhe anunciaram que, a partir de 9 de março, os preços de venda de moradias em altura (洋房) em oferta seriam ajustados integralmente para cima em 0,5%; e a partir de 23 de março seriam apertados ainda mais os descontos para compra de habitação. Vários outros projectos, como Jin Hai Yun Shu, Huafa Hai Shang Du Hui e Yi Jiang Zhen Di, também planeiam reduzir gradualmente os descontos de compra ao longo de abril.

No entanto, pessoas do sector demonstram uma atitude racional face aos ajustes de preços de alguns empreendimentos no momento. Um analista do mercado do Zhongyuan Real Estate em Xangai, Lu Wenxi, afirmou: “A subida de preços por parte de alguns promotores é, na maioria, uma acção de marketing; o objectivo principal é aumentar a pressão psicológica sobre os compradores para incentivá-los a entrar no mercado mais rapidamente.”

Vendas de segunda mão atingem máximo dos últimos 5 anos

Comparativamente ao tom de recuperação do mercado de novas habitações, a recuperação do mercado de segunda mão em Xangai foi ainda mais evidente, com um aumento conjunto de volume e preço. Desde a divulgação da nova política, o mercado de segunda mão passou por mudanças positivas em ambos os lados da oferta e da procura: a vontade de entrar no mercado dos compradores aumentou significativamente; o estado de espírito dos vendedores para listagem tornou-se mais activo; e a velocidade de escoamento das existências (habitações existentes) acelerou, apoiando continuamente a consolidação do “piso” do mercado.

De acordo com dados divulgados no site oficial de transacções imobiliárias de Xangai “Online Real Estate”, no mês de março, as vendas de habitações de segunda mão em Xangai (incluindo comerciais) somaram 31.215 unidades de assinatura online, estabelecendo de uma só vez o máximo de quase 5 anos desde março de 2021, confirmando de forma directa o forte regresso da confiança no mercado.

Li Gen, responsável do Instituto de Pesquisa Lianjia de Xangai, explicou que, em março, o volume de vendas do mercado de segunda mão em toda a cidade atingiu 31k unidades. Em comparação com março do ano passado, aumentou 6%; em relação a janeiro deste ano, cresceu de forma significativa 37%. Desde a divulgação da nova política “sete regras de Xangai”, a vontade de entrada dos compradores manteve-se positiva. Em junho de 2025, o ciclo médio de negociação do comprador foi de 49 dias; em março deste ano, o ciclo médio de negociação encurtou para 39 dias.

Segundo o iQiyiwojia (我爱我家) estatísticas, analisando dados semanais e diários, de 2 de março a 8 de março, as vendas semanais de segunda mão em Xangai foram de 5.709 unidades, e o mercado começou gradualmente a recuperar após o Ano Novo. De 9 de março a 15 de março, as vendas semanais de segunda mão foram de 7.233 unidades, e o ritmo de recuperação acelerou de forma clara. De 16 de março a 22 de março, o volume de vendas semanal voltou a renovar o recorde, atingindo 7.488 unidades. De 23 a 29 de março, as vendas acumuladas de segunda mão somaram 7.732 unidades, mantendo-se continuamente como o maior registo semanal dos últimos 5 anos.

Os dados de vendas diárias também foram muito impressionantes. Segundo o iQiyiwojia, em 28 de março (sábado) de 2026, as vendas de segunda mão em Xangai foram de 1.585 unidades, estabelecendo um máximo dos últimos 5 anos; no dia seguinte (domingo) foram 1.442 unidades, e as vendas totais de fim-de-semana somaram 3.027 unidades. Este volume de vendas também renovou com sucesso o pico de vendas de fim-de-semana dos últimos 5 anos. De acordo com monitorização do Instituto de Pesquisa 58 Anju (58安居客), “nos 30 dias após a implementação das sete regras de Xangai”, as vendas médias diárias de segunda mão em Xangai foram de 961 unidades; em comparação com a última ronda de implementação de políticas de 2024, isso representa um aumento de 22,9%. As vendas semanais mantiveram-se sempre a um nível elevado, reforçando ainda mais a continuidade da “febre” do mercado.

Do lado dos preços também foram libertados sinais positivos de estabilização e recuperação. Os dados do National Bureau of Statistics mostram que em fevereiro de 2026, após nove meses consecutivos de queda, os preços de venda de habitações de segunda mão em Xangai registaram pela primeira vez um aumento em cadeia de 0,2%. Com base nisso, os dados do Lianjia de Xangai indicam que em março o índice de preços aumentou 1% em cadeia. Os dados do China Index Research Institute também mostram que em março o preço médio das habitações de segunda mão foi de 55.075 renminbi por metro quadrado, um aumento ligeiro de 0,08% em cadeia, terminando uma tendência de queda que durava 33 meses.

A recuperação do mercado ainda precisa de avançar de forma estável

No sector, é amplamente considerado que a forte materialização da “pequena primavera” no mercado imobiliário de Xangai desta vez foi resultado de dois impulsos em simultâneo: orientação de políticas e optimização da oferta e da procura.

“Este conjunto de desempenhos reflecte plenamente a aplicação precisa e o papel de promoção da nova política.” Li Gen acredita que a nova política actua em múltiplas dimensões, como a optimização das restrições à compra e a redução dos custos de transacção, o que liga de forma eficaz a cadeia de substituição de habitação, libertando a procura tanto de necessidades rígidas como de melhoria. A fermentação contínua da política injectou liquidez no mercado, impulsionando o mercado de segunda mão de Xangai a entrar de forma estável, em meio a um aumento simultâneo de volume e preço, num caminho de recuperação de ciclo virtuoso.

A optimização contínua da estrutura entre oferta e procura do mercado injecta ainda mais impulso para a recuperação do momento. Por exemplo, no mercado de segunda mão, dados do China Index Research Institute de monitorização mostram que, desde agosto de 2025, o mercado de segunda mão em Xangai entrou no canal de redução de inventário; até fevereiro de 2026, o volume de listagem de existências em relação ao pico diminuiu 25,7%, e a relação entre oferta e procura continuou a melhorar.

Os entrevistados acreditam, de forma geral, que no futuro, se as emoções positivas do mercado conseguirem manter-se, Xangai deverá manter um nível elevado de actividade no período de “pequena primavera”.

Yan Yujin, vice-director-geral do Instituto de Pesquisa de Imobiliário da Eju (易居房地产研究院), considera que em março o volume de vendas de segunda mão de 30k unidades em Xangai está, no conjunto, num nível historicamente elevado. Com base no volume de transacções do fim do ano passado e do primeiro trimestre deste ano, o mercado de Xangai já estabilizou de forma essencial; isso também acumulou bastante procura potencial para futuras substituições de habitação. Se os dados de transacção do segundo trimestre conseguirem manter-se a um nível elevado, mantendo cerca de 25k unidades/mês, isso reflectirá ainda mais a actividade do mercado. Entrando na segunda metade de março e nos meses seguintes, a procura de melhoria de gama média-alta e o mercado de habitações de luxo também têm expectativa de impulsionar as transacções, pelo que o “calor” do mercado poderá expandir-se e propagar-se.

O iQiyiwojia (我爱我家) no seu instituto de pesquisa também acredita que o mercado imobiliário começou a avançar para uma nova fase. Os fundamentos das cidades de primeira linha de Xangai são relativamente bons; as necessidades rígidas de habitação e as necessidades de melhoria existem a longo prazo. Além disso, as políticas imobiliárias ainda têm espaço para optimização. Por isso, a tendência de “estabilizar e melhorar” deverá continuar, promovendo o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário de Xangai. Os dados do recente “Inquérito por questionário sobre a procura e expectativas no mercado imobiliário de Xangai” divulgados pela instituição também mostram que 41,4% dos entrevistados consideram que, nos próximos 1—2 anos, os preços do mercado imobiliário de Xangai irão subir.

Contudo, Cao Jingjing continua cautelosa. Na sua opinião, se as actuais emoções do mercado conseguirem manter-se, Xangai deverá manter um nível elevado de actividade no período de “pequena primavera” de março a abril: “Mas é necessário prestar atenção a que a estabilização do mercado ainda será um processo gradual; a continuidade posterior depende da melhoria substancial dos fundamentos macro, como as expectativas de rendimento dos residentes e a reparação das expectativas de preços das habitações.”

Responsável pela edição: Zhang Bei Chefe de redacção: Zhang Yuning