O novo treinador, Lin Zhubo, apresenta o seu primeiro relatório de resultados. Yongsheng Service ganhou 437 milhões de yuan no ano passado, mas a queda na margem de lucro ainda precisa de ser resolvida.

问AI · 新帅林祝波如何引领永升服务实现利润增长目标？

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

图片来源：图虫创意

经历了2024年利润端短暂的修复后，上海本土物业公司永升服务再度交出一份“增收不增利”的成绩单。

3月30日，永升服务（01995.HK）发布2025年全年业绩公告。期内，该公司实现收入约6.87B元，创历史新高，较2024年约增长0.4%；公司拥有人应占溢利为约437M元，较2024年约减少8.5%。

截至2025年年底，永升服务在管项目数量为1524个，在管建筑面积约为252M平方米，较2024年同期增长约0.6%；永升服务签约项目数量为1824个，签约面积为354M平方米，较2024年同期增长约0.8%。

值得注意的是，上述财报亦是永升服务“新帅”林祝波上任后交出的首份年度成绩单。资料显示，2025年9月1日，林祝波接替周洪斌正式成为永升服务总裁。其于2025年6月获委任为永升服务集团非执行董事，此前为旭辉集团副总裁兼华西区域集团总裁。

在3月31日举行的2025年度业绩发布会上，林祝波表示，在这半年里，其主导推进了几项关键工作，其中就包含主持完成了2026年全面经营规划、预算及资源配置工作，这项工作已于2025年底完成。

他指出，2026年对永升服务的发展而言是承上启下的关键一年。内部已制定清晰的经营管理指引，确保利润增长大于收入增长、收入增长大于费用增长，围绕“利润两位数增长”这一核心目标推进，全年预计利润增长8%-10%。

二级市场方面，3月31日，永升服务股价迎来上涨。截至收盘，公司股价报收1.79港元/股，较前一交易日上涨6.55%，总市值约3.08B港元。

物管业务独撑增长

永升服务是一家物业管理公司，背靠房企旭辉控股（00884.HK），业务涵盖广泛的物业形态，包括住宅物业和非住宅物业，涵盖办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。

该公司营收主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务四大业务构成。其中，物业管理服务为该公司最重要的收入来源，收入占比常年维持在五成以上。

财报数据显示，2025年永升服务的增长得益于物业管理服务业务的表现。期内，该公司物业管理服务业务收入5.45B元，同比增长7.1%，占总营收的79.4%。

不过，除物业管理服务实现增长外，公司其余三大业务板块收入均出现下滑。其中，社区增值服务降幅最小，实现收入796M元，同比下降7.7%；城市服务实现收入233M元，同比下降18.7%；非业主增值服务收入降幅最大，实现收入382M元，同比下降36.2%，较2024年减少了217M元，占公司总营收的比重降至5.5%。

图片来源：永升服务2025年度业绩报告

对于非业主增值服务的大幅下滑，林祝波指出，过去该业务板块与旭辉控股强相关，如今随着市场化程度不断提高，关联度已不高。这反映出，该业务尚未形成独立的第二增长曲线。不过，他认为，当前已是非业主增值服务收入规模的历史最低点。

据林祝波介绍，对于非业主增值服务，永升服务正在积极调整，探索新方向。以空间改造业务为例，永升服务围绕“拎包入住—开火生活—无忧租售”打造全链条服务。春节前启动试点，3月27日样板房亮相，到30日晚上，仅三天便实现9单下定。此类业务依托专业能力，围绕房屋空间创造增量价值。此外，公司还在推进房屋维修维保等产品研发，来拓展非业主增值服务的产品线。

在他来看，虽然物业行业总量已达16k亿元，但未来仍有增长空间。随着需求释放，重点城市住宅物业的换手率已翻倍，每年约有20k个小区进入重新选聘周期；全国超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的企业而言，正是机会。

毛利率承压，管理层预期未来将维持在17%—20%区间

翻看财报可以发现，永升服务“增收不增利”主要是源于毛利的下降。

数据显示，2025年，该公司实现毛利为1.3B元，较2024年下降3.5%；毛利率为19.0%，同比下降0.7个百分点。

从各大业务来看，报告期内，非业主增值服务和城市服务分别实现毛利率7.1%、13.4%，较2024年分别增长0.7个百分点、2.5个百分点；

而拖累公司的毛利率的是物业管理服务和社区增值服务两大业务。其中，物业管理服务的毛利率为18.2%，较2024年下降1.1个百分点；社区增值服务的毛利率为31.4%，较2024年下降3.3个百分点。

对此，永升服务首席财务官周迪将两大业务毛利率下降归因于内外两方面。外部来看，宏观经济环境对物业行业带来挑战，收入突破与成本控制均受影响；而内部则是永升服务主动在品质提升上加大投入，如将部分委外员工转自营、提升园区品质等相关举措均增加了成本。

对于处于民生行业的基础物管业务，周迪认为，目前的毛利率仍处于合理区间。永升服务一贯不极致追求高毛利，反而愿意将毛利反哺在部分优质项目上进行品质提升。未来通过AI、人机协同、精益运营等手段，公司有信心在2026—2028年将基础物管毛利率维持在15%—18%的水平。

至于社区增值服务，他表示，仍是物业行业的重要支柱，具备社区壁垒。目前公司已整合大运营中心，推进“满意到生意”的落地举措，预计未来社区毛利率有望维持在30%—35%之间。

“总体来看，公司仍面临一定毛利承压，但我们将持续优化收入与毛利贡献结构，通过精益运营及新产品新服务的落地，力争将综合毛利率维持在17%—20%的合理区间。”周迪称。