O mercado de terras no primeiro trimestre implementou de forma ordenada o "controle do aumento" e a "melhoria da oferta"

王丽新

Este ano, o «Relatório de Actividade do Governo» propôs «envidar esforços para estabilizar o mercado imobiliário» e «aplicar políticas de acordo com a situação de cada cidade para controlar o aumento líquido, eliminar o inventário e assegurar uma oferta melhor orientada». Pelos dados mais recentes, no 1.º trimestre de 2026, o mercado de terrenos a nível nacional apresentou uma resposta de «redução do agregado, optimização da estrutura».

Segundo dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, no 1.º trimestre de 2026, a área de comercialização de terrenos residenciais em 300 cidades e o valor das receitas de concessão de terrenos caíram, respectivamente, 24% e 42% em termos homólogos. O autor considera que, no contexto da mudança nas relações oferta-procura no mercado imobiliário e do avanço progressivo na redução do inventário, estes dados não são um sinal de enfraquecimento do mercado; pelo contrário, comprovam que a estratégia de regulação «controlar o aumento líquido e oferecer uma oferta de melhor qualidade» está a ser aplicada de forma precisa e ordenada. A lógica central é «controlar o total, elevar a qualidade e gerir o inventário», promovendo que a indústria acelere a transição do crescimento em escala para o desenvolvimento de alta qualidade.

A orientação «controlar o aumento líquido» é clara, com o mercado de terrenos a mudar para «determinar a oferta pela necessidade».

No 1.º trimestre, a dimensão das transacções de terrenos residenciais recuou por vários motivos. Em várias regiões, a estratégia de regulação «aplicar políticas de acordo com a situação de cada cidade para controlar o aumento líquido, eliminar o inventário e assegurar uma oferta melhor orientada» é já executada há algum tempo. Além disso, a meio de Março, a «Notificação sobre Reforçar Ainda Mais a Garantia de Elementos dos Recursos Naturais», emitida conjuntamente pelo Ministério dos Recursos Naturais e pela Administração Estatal Florestal e dos Recursos das Ervas, esclareceu que se deve estabelecer e aperfeiçoar um mecanismo de ligação entre a reactivação de novos terrenos para construção e a reactivação de terrenos para construção já existentes, segundo o qual, em princípio, a área anual de novos terrenos para construção urbano-rural não deve exceder a área de inventário de terrenos reactivados. Esta política segue o princípio de «reactivar inventário, determinar a oferta pela necessidade e dar prioridade ao inventário», reduzindo a oferta de novos terrenos para construção e terminando com o modelo de desenvolvimento que dependia da expansão por aumento incremental. Além disso, algumas cidades estão a explorar um modelo de concessão de terrenos «determinar a oferta pela necessidade» de forma precisa, apoiando o reembolso do inventário de terrenos por meio de obrigações especiais.

Do ponto de vista do mercado, «controlar o aumento líquido» não é uma medida única e indiscriminada. Cidades centrais como Pequim e Hangzhou ajustaram proactivamente os planos de concessão de terrenos; no 1.º trimestre, Hangzhou concedeu apenas 3 lotes de terrenos residenciais. Cidades como Chengdu e Xiamen, por sua vez, «definem a quantidade de oferta em função do ritmo de escoamento», garantindo um emparelhamento preciso entre oferta de terrenos e procura do mercado. Esta operacionalização de «definir a oferta em função das vendas e manter estabilidade de preços com redução de volume» alivia de forma eficaz a pressão do inventário elevado no mercado habitacional e cria um ambiente relativamente favorável para as empresas acelerarem a recuperação de fundos. Por trás destas mudanças está a transição do mercado de terrenos de «inundação de liquidez de grande escala» para uma fase de equilíbrio entre oferta e procura de «irrigação precisa».

Os resultados de «oferta melhor orientada» começam a aparecer, com os terrenos de qualidade a serem muito procurados.

Em contraste marcante com a redução global do volume de oferta no mercado de terrenos, as cidades centrais de qualidade têm protagonizado um fenómeno de «febre localizada», sendo a diversificação no leilão o traço mais saliente do mercado de terrenos no 1.º trimestre. Por exemplo, um lote do Mercado de Ma Sangzhou no distrito de Baihaijinzhongxin em Cantão enfrentou 243 rondas de lances e foi vendido por 23,6 mil milhões de RMB; convertendo para preço do piso residencial, o valor foi de 8,5489 RMB/metro quadrado, atingindo o novo recorde de preço por metro quadrado do piso de lotes residenciais em Cantão. Em Xangai e Hangzhou, lotes nas zonas centrais frequentemente ultrapassaram a taxa de valorização de 10%; em cidades quentes, lotes de qualidade atraem um grande número de licitantes, incluindo empresas centrais, empresas estatais e empresas privadas de alta qualidade.

Esta diversificação é a expressão directa de «oferta melhor orientada». O enfoque da concessão de terrenos tem-se inclinado para as zonas centrais, ao longo dos corredores ferroviários (metro/linha de transporte) e para lotes com infra-estruturas e serviços já maduros. As cidades-chave dão prioridade ao fornecimento de terrenos para «casas melhores», aumentando a oferta de terrenos residenciais de melhoria com boa relação custo-benefício. Ao mesmo tempo, a reactivação do inventário de terrenos tornou-se uma das principais vias de oferta; a reconversão de terrenos de baixa eficiência e a actualização urbana surgem como novas vias para a disponibilização de terrenos. Os terrenos de qualidade, graças às vantagens de «baixo risco e elevada certeza», tornam-se a «primeira escolha para evitar riscos» das promotoras imobiliárias e também impulsionam a transição do mercado de terrenos de «competir por escala» para «competir por qualidade».

«Cautela» é a regra de investimento das promotoras imobiliárias; a segurança é a principal consideração.

Neste momento, o mercado global ainda está na fase de «envidar esforços para estabilizar». As promotoras imobiliárias mantêm uma atitude cautelosa no investimento. Do ponto de vista da lógica de investimento das empresas, observam-se características básicas: em primeiro lugar, a maior prioridade é dada ao «ciclo de retorno do fluxo de caixa», sendo a segurança dos fundos e a garantia de escoamento dos projectos a principal consideração do investimento; em consequência, opta-se primeiro por terrenos com pequena dimensão, alto escoamento e baixo preço total. Em segundo lugar, a maioria das empresas escolhe aprofundar actividades em cidades já abrangidas. Em terceiro lugar, as empresas privadas de qualidade com finanças sólidas, mantendo o limite inferior de segurança dos fundos, aproveitam oportunidades de investimento estruturais de forma precisa. Em quarto lugar, empresas centrais e empresas estatais locais de qualidade, com vantagens de financiamento, continuam a aprofundar-se em cidades centrais de 1.ª e 2.ª linhas, dando preferência a terrenos para melhorias, de modo a elevar as margens de lucro. Em quinto lugar, algumas empresas reduzem o risco de investimento por meio de modelos como o desenvolvimento conjunto.

Em termos gerais, no 1.º trimestre, o «controlo de quantidade e melhoria de qualidade» no mercado de terrenos lançou as bases para uma operação estável do mercado imobiliário em 2026. À medida que a reactivação do inventário se aprofunda, a oferta de qualidade é libertada e os efeitos das políticas continuam a tornar-se visíveis, o mercado habitacional irá receber mais certezas de desenvolvimento. A indústria acelera a transformação para direcções de alta qualidade e sustentáveis, entrando num novo ciclo de «habitação para arrendar e comprar em conjunto, prioridade ao inventário e qualidade acima de tudo».

(Editar: Wenjing)

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