Legislação sobre casas móveis no Arizona: custos de utilidade, regras de abandono e formação de gestores

Durante anos, os proprietários de parques de casas pré-fabricadas por todo o estado do Arizona restringiram que tipos de aparelhos de ar condicionado ou dispositivos de refrigeração as pessoas podiam usar nas suas casas móveis, porque eram barulhentos ou pouco atraentes. Isso só mudou em 2024, quando uma coligação de grupos alterou a lei estadual para tornar essa prática ilegal.

Agora, uma nova sessão legislativa está a decorrer em pleno, e com ela as esperanças de novas ferramentas para melhorar as experiências dos residentes de casas móveis no Arizona.

Kath Noble é a presidente da Arizona Association of Manufactured Home Owners, um dos grupos envolvidos na alteração da lei de 2024.

Este ano, ela e outras partes interessadas por todo o estado passaram meses em conversas para decidir que projetos de lei pareciam mais urgentes para apresentar.

“Fizemos muitas, muitas reuniões com todo o tipo de pessoas”, disse Noble.

Realizaram oito sessões de auscultação com residentes, empresas de utilities e grupos como o organizador contra a pobreza Wildfire AZ para ajudar a redigir projetos de lei que não só mudassem a lei estadual, como também acrescentassem mais fiscalização.

A Arizona Association of Manufactured Home Owners redigiu um projeto de lei que exigia mais formação para os gestores dos parques e trabalhou com a Wildfire para redigir dois projetos de lei sobre utilities que impediriam os proprietários dos parques de cobrarem aos residentes mais do que pagam por gás, eletricidade e água, juntamente com uma taxa administrativa máxima de $8.

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Então, viram os projetos de lei lutarem o seu caminho através do labirinto da Legislatura do Arizona.

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“Tem de encontrar um patrocinador republicano. Se encontrar um patrocinador democrata, isso vai morrer na comissão”, diz Noble. “E a maioria dos projetos de lei morre na comissão.”

O maior custo do grupo durante a sessão legislativa é também o seu maior lutador no ringue: um lobista.

O assessor de ligação legislativa é a maior parte do orçamento anual de $62.000. “Agora que já não possuímos um edifício, então não temos despesas de escritório nem uma secretária a tempo inteiro ou nada disso, a nossa maior despesa é a ligação legislativa”, disse Noble.

Estarão na sala com representantes e lobistas de organizações de proprietários, empresas de utilities e uma série de outras entidades que têm interesse no que acontece nas casas móveis do Arizona.

Alguns meses após o início da sessão legislativa, foram apresentados oito projetos de lei relacionados com casas móveis (incluindo os apoiados por Noble), mas apenas alguns avançaram para fora da câmara onde tiveram origem.

Noble está especialmente esperançada com o projeto de lei agora chamado SB1805, que impediria senhorios de repassarem aos inquilinos custos excessivos de utilities de gás, eletricidade e água, restringindo-os a cobranças impostas pelo fornecedor de utilities e fixando as taxas administrativas num limite de $8.

“Se conseguirmos aprovar este projeto de lei, isso ajudaria tantas pessoas”, disse Noble. “Muitas pessoas não percebem que estão a pagar mais do que deveriam.”

Ainda assim, ao observar o que a legislação apresentada revela, isso é um indicador das questões mais importantes enfrentadas, este ano, pelos residentes de casas móveis: faturas de utilities invulgarmente altas, conflitos com a gestão do parque e o que acontece a uma casa móvel após uma expulsão.

Alguns dos projetos de lei, incluindo os apoiados por Noble, também tentaram introduzir soluções, como vários projetos de lei que queriam usar fraude do consumidor como ferramenta para os residentes quando os proprietários dos parques podem não estar a cumprir a lei aplicável aos inquilinos, ou criar uma via para que queixas dos inquilinos sobre faturas altas sejam ouvidas por um juiz.

Eis os projetos de lei relacionados com habitação fabricada que estão agora a avançar na Legislatura do Arizona:

SB1805 Este projeto de lei é um “striker”, o que significa que foi inicialmente apresentado sob outro número de projeto de lei ( HB2459 ), mas quando esse projeto de lei não ganhou força, o conteúdo foi transferido para o SB1805. O projeto de lei altera a forma como os senhorios podem cobrar pelos serviços de utilities de gás, água ou eletricidade. Em vez de limitar os senhorios à cobrança da tarifa residencial base, o projeto diz que os senhorios só podem recuperar as cobranças impostas pelo fornecedor de utilities e fixa as taxas administrativas num limite de $8.

As Manufactured Housing Communities of Arizona, que representa os proprietários dos parques, foi nomeada como um dos opositores do projeto de lei. O grupo não respondeu a um pedido de comentário.

HB2199 Exigiria que os gestores dos parques concluíssem pelo menos quatro horas de formação no prazo de seis meses após começarem o trabalho, partilhassem prova de conclusão e fizessem a formação de dois em dois anos. Os inquilinos podem apresentar uma queixa formal junto do Arizona Department of Housing se um gestor não for capaz de produzir essa prova.

HB2852 Cria uma forma para um inquilino levantar uma preocupação sobre cobrança excessiva de utilities, dando ao senhorio uma notificação por escrito. Se o litígio não for resolvido no prazo de trinta dias a partir da notificação por escrito, o inquilino poderia apresentar uma queixa cível. O projeto também permitiria ao procurador-geral investigar casos em que os senhorios possam estar a cobrar acima da cobrança regular de uma habitação unifamiliar.

SB1393 Altera detalhes sobre a situação de abandono de uma casa móvel, incluindo exigir que uma casa móvel seja examinada antes de ser removida de um espaço para garantir que ninguém está a viver lá ou que não existem restos humanos ou de animais.

HB2713 Tornaria uma violação, por parte de um senhorio, da Mobile Home Landlord Tenant Act um caso de fraude do consumidor.

HB2300 Sugere alterações ao contrato de arrendamento entre um parque e os residentes que estão a arrendar um lote. Exigiria que um contrato de arrendamento por escrito passasse a incluir, de forma a abranger novos casos, o número de telefone, o endereço de email e o endereço físico que podem ser visitados por um inquilino de um gerente de propriedade e pelo proprietário da propriedade. O senhorio também seria obrigado a divulgar o montante total da renda e quaisquer taxas ou despesas obrigatórias, bem como a respetiva data de vencimento. Se um inquilino não pagar a renda quando esta for devida, o senhorio fornecerá uma notificação de quatro dias por falta de pagamento da renda. O projeto também suspenderia o período de quatro dias de notificação se um inquilino puder pagar pelo menos 50% da sua renda em atraso dentro do período de notificação.

SB1558 Exigir que as faturas dos inquilinos especifiquem o montante total do consumo de utilities, o total das cobranças de utilities que o senhorio tem de pagar por cada período de faturação, qualquer taxa administrativa e as informações de contacto para pedidos relativos à faturação. Um inquilino pode levantar uma preocupação sobre cobranças excessivas de utilities, dando ao senhorio uma notificação por escrito. Se o litígio não for resolvido no prazo de trinta dias a partir da notificação por escrito, o inquilino poderia apresentar uma queixa cível.

HB2850 Clarifica que uma casa móvel é considerada abandonada se um inquilino estiver ausente pelo menos 30 dias sem informar o senhorio e não tiver pago renda por pelo menos 30 dias, e não existirem provas razoáveis de que um inquilino vive na casa sete dias após um senhorio ter entregue uma notificação de despejo. Uma casa móvel também seria considerada abandonada se a casa permanecer nas instalações após uma decisão judicial de despejo. Um senhorio não pode tentar vender a casa até que esta seja considerada abandonada de acordo com a secção acima. Se o senhorio vender a propriedade, tem de pagar ao antigo proprietário uma parte do produto após pagar os custos de venda e o custo de manter a propriedade.

Esta história foi originalmente publicada pela Arizona Luminaria e distribuída através de uma parceria com a The Associated Press.