Mantenha Qingdao MixC, que lucra 400M por ano, China Resources Commercial REIT aguarda a concretização da expansão de captação

OpiniãoNet O Centro Comercial Qingdao Viamall está cada vez mais fácil de visitar. A China Resources Huaxia Commercial REIT (adiante, “Huaxia Commercial REIT”), que tem nas mãos uma “vaca leiteira de caixa”, sente-se naturalmente mais tranquilo.

Atualmente, a situação no mercado nacional de retalho e comércio não é propriamente boa. Muitos projetos comerciais ficam limitados pelo agravamento da concorrência regional, por uma estrutura de inquilinos pouco diversificada ou por falta de capacidade de operação, com crescimento fraco das rendas, taxas de ocupação com oscilações e até risco de perda de inquilinos âncora.

Perante um contexto como este, os ativos capazes de alcançar crescimento nos indicadores-chave, sem dúvida, têm maior resiliência ao longo do ciclo.

No ano passado, o Viamall de Qingdao conseguiu precisamente esse desempenho.

Como o único ativo subjacente detido atualmente pela Huaxia Commercial REIT, este centro comercial, que abriu em 2015 e tem uma área de quase 300 mil metros quadrados, aparentemente não revelou sinais de fadiga no momento em que completou dez anos de operação.

Isso impulsionou a Huaxia Commercial REIT, que em 2025 alcançou crescimento de dois dígitos nos resultados.

Em termos de desempenho financeiro, a Huaxia Commercial REIT registou no ano passado uma receita operacional de 762 milhões de yuan, um aumento de 18,7%; EBITDA de 424 milhões de yuan; e lucro líquido de 300k de yuan, um crescimento superior face aos 55.73M de yuan do ano anterior.

No que toca à distribuição, o montante disponível para distribuição da Huaxia Commercial REIT foi de 365 milhões de yuan, e o montante efetivamente distribuído foi de 360 milhões de yuan. Ao longo de 2025, o fundo continuou a concretizar 4 distribuições de dividendos, com uma taxa de distribuição do fluxo de caixa de cerca de 3,72%.

Como suporte do desempenho, a Qingdao Jiashengruncheng Commercial Management Co., Ltd. (Viamall de Qingdao) alcançou um crescimento abrangente em 2025.

Fonte da imagem: relatórios financeiros da empresa, excerto do Commercial Ke

O projeto mantém a sua posição de M2 de topo (se for usada a designação mais recente, “líder da cidade”), com o desempenho correspondente: a receita operacional foi de 754 milhões de yuan, um aumento de 19,74%; o EBITDA atingiu 439 milhões de yuan, um aumento de 20,91%; ao mesmo tempo, a margem bruta subiu de 61,42% no período homólogo do ano anterior para 64,73%.

A taxa de ocupação é um indicador-chave para medir a saúde da operação de um centro comercial, e o mercado em geral considera que 95% é a linha saudável para projetos comerciais. Até ao final de 2025, o Viamall de Qingdao dispunha de 139,8 mil metros quadrados de área disponível para arrendamento, tendo a área efetivamente arrendada sido de 138,5 mil metros quadrados, com uma taxa de ocupação de 99,09%.

Quanto ao preço unitário das rendas, no período em análise, o Viamall de Qingdao apresentou um nível médio de 426,61 yuan por metro quadrado por mês. Tendo em conta que Qingdao é uma cidade de “segunda linha forte” em termos de nível de consumo, este preço unitário de renda já pertence ao grupo de topo.

Além disso, segundo o relatório do 4.º trimestre de 2025 da Huaxia Commercial REIT, o preço unitário médio das rendas do Viamall de Qingdao já foi efetivamente aumentado para 436,44 yuan por metro quadrado por mês. Em 2024, o preço unitário das rendas no conjunto do ano foi de 397,73 yuan por metro quadrado por mês.

Adicionalmente, o contrato de arrendamento, ponderado pela duração média remanescente no final do período, tem 2 anos, com estrutura saudável. E, atualmente, a concentração dos inquilinos do projeto mantém-se a um nível baixo: a soma das percentagens de receita de renda dos cinco maiores inquilinos é apenas 13,63%, com estrutura de inquilinos controlável.

O relatório financeiro também revela que, no ano passado, o Viamall de Qingdao alcançou um novo máximo histórico em volume de fluxo de visitantes, e o número de membros também cresceu 22% ano contra ano para 1,77 milhões. Em comparação, até ao final de 2024, a população residente da cidade de Qingdao era de cerca de 12.31M.

Por detrás de todos esses dados está o facto de que, no ano passado, o Viamall de Qingdao impulsionou uma atualização positiva tanto a nível de “soft” quanto de “hard”, trazendo benefícios para os resultados operacionais.

Sabe-se que, em agosto do ano passado, o Viamall de Qingdao concluiu e abriu antecipadamente por dois meses a remodelação da zona da área sul da primeira fase, abrangendo uma área de construção de cerca de 12,5 mil metros quadrados. O projeto também introduziu 15 lojas, incluindo, entre outras, marcas de retalho de vestuário como West Town Village Houses, marca de mobiliário e casa Harbor House e ainda marcas de restauração como Guima Xiang, Shiqiu, Yunjshanji, Cozinha Oriente Médio Asatin, Magzong Shaorou e 6 restaurantes Xiao Yan Yin.

Além disso, juntamente com a área parcial da fase 1 L4-L5 e da fase 2 L4-L5, que concluiu a remodelação em 2024, a área das zonas do Viamall de Qingdao que foram atualizadas e remodeladas nos últimos anos ultrapassa 25 mil metros quadrados.

Mas o que mais chama a atenção do exterior é a intensidade do ajuste de marca no Viamall de Qingdao. O relatório financeiro mostra que, em 2025, o projeto abriu 151 novas lojas; destas, 46 foram primeiras lojas a nível de Shandong e 12 foram primeiras lojas a nível de Qingdao.

Em termos concretos, o Viamall de Qingdao introduziu uma série de marcas, como a loja âncora a nível provincial de Shandong da Descente DESCENTE, a primeira loja âncora S de Shandong da Salomon Salomon, a primeira loja de Shandong da HOURGLASS, a primeira loja de Qingdao da DOCUMENTS, a primeira loja de Shandong da GROTTO, a primeira loja de Shandong da tea‘stone, a primeira loja de Qingdao do restaurante de hotpot Banu de barriga de cordeiro, a primeira loja de Shandong da Yunjshanji, a primeira loja de Shandong da Sìjì Yèlín, a primeira loja de Shandong da Guima Xiang, etc.

Muito especialmente, é de notar o efeito de concentração do projeto em marcas de desporto ao ar livre. Em 2025, marcas internacionais de desporto ao ar livre como Salomon, KEEN, MAMMUT e Haglofs entraram sucessivamente ou atualizaram as suas lojas, fazendo com que a matriz de marcas de outdoor do Viamall de Qingdao crescesse rapidamente.

De acordo com o que a parte do projeto revelou em setembro de 2025 na plataforma Xiaohongshu, a quantidade de marcas relacionadas com outdoor no local já está perto de 50, formando uma cobertura completa desde equipamento profissional até outdoor urbano. Este posicionamento acertou num ponto quente estrutural do mercado de consumo atual. Nos últimos anos, as categorias ligadas ao desporto ao ar livre têm mantido, de forma contínua, taxas de crescimento de consumo que lideram persistentemente o conjunto do mercado retalhista.

Atualmente, o Viamall de Qingdao continua a aperfeiçoar a sua riqueza no segmento de marcas de desporto e outdoor.

Sabe-se que, entre o 4.º trimestre de 2025 e o 1.º trimestre de 2026, aproximadamente durante meio ano, o projeto introduziu ainda marcas como a Skechers kids, a marca alemã de outdoor sustentável VAUDE, a marca infantil premium de outdoor Dodopoli e marcas leves de outdoor e para pais e filhos como ACMEITEM 爱棵米, continuando a fazer do Viamall de Qingdao o centro comercial com a seleção mais completa de marcas de desporto e outdoor em Qingdao.

Em simultâneo, o Viamall de Qingdao continua a ajustar e atualizar as marcas dentro do projeto, incluindo a introdução da primeira loja de Shandong da marca coreana de moda casual Mmlg, a marca feminina AIRIQI, a marca individual independente de vestuário MEIYANG.美洋, a marca feminina de gama média e alta ARIOSEYEARS, a marca britânica vintage de sapatos casuais WALSH, a marca de vestuário infantil PAW IN PAW, a Anta Campus Anta, a primeira loja de Shandong da marca de botas de chuva HUNTER Reino Unido, a Taiping Bird, e ainda marcas de vestuário em tendência como SMILEREPUBLIC;

bem como 嘉士利·黄油手信, HOOHOO creative cuisine, a marca de sobremesas rainbobo, a marca de novos pratos de Pequim 羲和·京致, a marca de novo retalho 番茄口袋, a marca de cozinha de Sichuan 马鸿兴 primeira loja de Shandong, a marca 铜锣烧 泽田本家, a marca de acessórios de “guo chao” 福录, a primeira loja de Qingdao da Sanrio Little Twin Stars, a primeira loja de Shandong da Hǎolìlì आदि, etc.

No entanto, mesmo que a operação de um único ativo seja feita da melhor forma, existe inevitavelmente um risco de concentração. Para a Huaxia Commercial REIT, a expansão do portefólio é um caminho obrigatório.

Em 2025, o gestor do fundo da Huaxia Commercial REIT já tinha lançado, sucessivamente, duas rondas de propostas de expansão.

A primeira foi anunciada a 25 de março, prevendo a compra e expansão do projeto Kunshan Viamall. A segunda foi anunciada a 9 de julho, prevendo a compra e expansão de três projetos: Hangzhou Xiaoshan Viamall, Shenyang Changbai Viamall e Zibo Viamall.

De acordo com o anúncio mais recente, as atividades relacionadas com a primeira ronda de expansão continuam a ser impulsionadas conforme o plano; enquanto, para a segunda ronda de expansão, ainda é necessário que seja apresentado para candidatura e recomendação junto da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma, que a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China aprove a alteração do registo do fundo, que a bolsa de Shenzhen aprove a análise do pedido de alteração do produto do fundo e dos pedidos relacionados com títulos de apoio a ativos, e só depois de, finalmente, ser aprovada por resolução na assembleia dos detentores de unidades do fundo é que poderá ser implementada.

A China Resources Land tem interesse em avançar. Olhando para o futuro, a concretização da expansão é apenas uma questão de tempo.

Segundo o plano mais recente da China Resources Land, durante o período do “15.º e 5.º” plano quinquenal, a empresa também impulsionará a dimensão dos REITs públicos para mais de 8B de yuan. Como reserva de recursos para expansão, até ao final de 2025, a China Resources Land tem 98 centros comerciais em operação próprios. E até ao final de 2030, os centros comerciais em operação passarão a 127.

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