Relatório Anual | Cinda Properties adia a “limpeza de encargos”

观点网 2024, a Sinda Imobiliária realizou um volume de negócios de 8.03B de yuan, sendo a primeira vez que, após a sua receita ter ultrapassado 10 mil milhões de yuan em 2016, voltou a cair para um dígito. Ao mesmo tempo, entrou em prejuízo: o lucro líquido foi de -809 milhões de yuan, uma descida de 234,41% ano contra ano; o lucro líquido atribuível aos acionistas da empresa-mãe foi de -784 milhões de yuan, uma queda de 255,12% ano contra ano.

Mas isto não é o ponto mais baixo da Sinda Imobiliária. Recentemente, voltou a apresentar um desempenho anual de 2025 com prejuízo.

A 1 de abril, o relatório anual de 2025 divulgado pela Sinda Imobiliária mostrou que, durante o período, obteve um volume de negócios de 4.58B de yuan, o que representa uma redução de 42,9% ano contra ano; o lucro líquido, com base nos -809 milhões de yuan de prejuízo em 2024, expandiu-se ainda mais para um prejuízo de 8.72B de yuan; o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de -7.88B de yuan, o que representa uma redução de 7.09B de yuan face aos -784 milhões de yuan do mesmo período do ano anterior.

No mesmo dia em que foi divulgado o relatório anual, a Sinda Imobiliária anunciou que tencionava provisionar perdas por imparidade de ativos no montante de 6.23B de yuan para o ano de 2025.

Esta provisão reduziu diretamente o total do lucro antes de impostos da Sinda Imobiliária no período em 6.23B de yuan e, ao mesmo tempo, levou a que o lucro líquido atribuível aos acionistas das sociedades cotadas no ano de 2025 diminuísse aproximadamente 3.34B de yuan.

Mesmo ignorando esta provisão, a Sinda Imobiliária ainda registou prejuízo em 2025 e, além disso, a situação piorou de forma evidente face a 2024.

A enorme provisão de imparidade tornou-se o principal impulsionador da grande perda de 2025 da Sinda Imobiliária, mas o mercado está a prestar mais atenção a algo: após eliminar passivos históricos, a empresa conseguirá realmente prosseguir com uma “operação mais leve” e, na próxima fase, reparar a capacidade de gerar lucros e os seus demonstrativos financeiros.

O “desembaraçar” tardio dos encargos

O desempenho da Sinda Imobiliária já tinha sido antecipado antes.

Num aviso de resultados publicado em janeiro deste ano, relativamente às expectativas de prejuízo, a Sinda Imobiliária explicou que existem duas razões.

Por um lado, durante o período, houve uma redução da escala de entregas concentradas de projetos de desenvolvimento imobiliário, levando a uma descida ano contra ano do volume de negócios e da margem bruta; por outro lado, existem indícios de imparidade em alguns projetos de desenvolvimento imobiliário e em investimentos financeiros externos, e, em conjugação com a situação do mercado, foram provis ionadas as correspondentes reservas para perdas por imparidade, com base no princípio da prudência.

Ao longo do último ano, apesar de o mercado ter mostrado, por vezes, sinais de recuperação, no geral ainda se encontra numa fase de ajustamento, e as empresas também enfrentam pressão operacional.

Os dados do National Bureau of Statistics mostram que, em 2025, a área de vendas de novos imóveis residenciais foi de 88.101 milhões de m², uma queda de 8,7% ano contra ano; entre os quais, a área de vendas de habitação caiu 9,2%. O montante das vendas de novos imóveis foi de 15B de yuan, uma descida de 12,6%; entre os quais, as vendas de habitação caíram 13,0%.

Devido ao ambiente de mercado e outros factores, o desempenho da Sinda Imobiliária continuou a oscilar com base na tendência anterior.

Sabe-se que, em 2025, a Sinda Imobiliária obteve receitas de 14B de yuan no sector imobiliário, o que representou uma redução de 47,85% face ao ano anterior, tornando-se o principal motivo para a queda da receita anual da empresa; a margem de lucro bruto do negócio foi de 4,13%, menos 11,49 pontos percentuais do que no ano anterior.

Na verdade, nos últimos anos a Sinda Imobiliária tem vindo a reduzir sucessivamente os planos anuais de operações.

Em 2024, a empresa estimava que, no ano inteiro, realizaria 8.27B de yuan em vendas contratadas e 8.21B de yuan em recebimentos; no final, alcançou 8,269 mil milhões de yuan em valores de vendas e 10.5B de yuan em recebimentos, tendo a execução ficado aquém de 60% em ambos os indicadores.

Para 2025, anteriormente, a Sinda Imobiliária planeava alcançar 9.83B de yuan em vendas e 100 mil milhões de yuan em recebimentos. De acordo com o mais recente relatório de desempenho divulgado, no final a empresa atingiu 22.54B de yuan em vendas e 20.73B de yuan em recebimentos. Com estes dados, em 2025 a empresa alcançou 93,6% da meta de vendas e excedeu a meta de recebimentos.

Dados do passado mostram que, em 2021, 2022 e 2023, a Sinda Imobiliária realizou, respetivamente, 6.23B de yuan, 1.48B de yuan e 5.65M de yuan em vendas, correspondendo a recebimentos de 31,2 mil milhões de yuan, 80.18M de yuan e 6.23B de yuan.

Após as vendas e os recebimentos terem caído ambos abaixo de 10 mil milhões de yuan em 2024, a empresa voltou finalmente a ultrapassar essa escala em 2025; ainda assim, o desempenho nas vendas ainda tem margem para melhorar.

Para 2026, a Sinda Imobiliária mantém uma postura prudente e voltou a baixar as metas: planeia 8 mil milhões de yuan em vendas e 7 mil milhões de yuan em recebimentos.

No mesmo dia em que publicou os resultados de desempenho de todo o ano de 2025, a Sinda Imobiliária também divulgou um “Anúncio sobre a provisão para perdas por imparidade de ativos”. Comparado com os habituais “encargos de limpeza” que promotores imobiliários costumam usar, a situação financeira real da Sinda Imobiliária parece ter sido, nesta altura, finalmente revelada.

O anúncio indica que a Sinda Imobiliária realizou uma triagem e análise completa dos indícios de imparidade de ativos relacionados até 31 de dezembro de 2025, e provisionará reservas para perdas por imparidade de ativos para aqueles ativos em que se possa materializar perda por imparidade; para 2025, a empresa prevê provisionar 5.55B de yuan em perdas por imparidade de ativos.

Entre estes, incluem-se: contas a receber e outras contas a receber para provisão de perdas por incobráveis de cerca de 106 milhões de yuan, com base na antiguidade das contas e em itens individualmente significativos; investimentos em títulos de crédito com uma provisão para perdas por imparidade de 1.62M de yuan; provisão para redução ao valor realizável líquido nos inventários de 4,28 mil milhões de yuan; 274 milhões de yuan em propriedades para investimento; 5,6491 milhões de yuan em goodwill; 222.8k de yuan em investimentos em participações de longo prazo.

O anúncio refere que, com esta provisão para perdas por imparidade de ativos, prevê-se que o total do lucro antes de impostos da Sinda Imobiliária no ano de 2025 diminua em 1.19M de yuan e que o lucro líquido atribuível aos acionistas das sociedades cotadas no ano de 2025 diminua em cerca de 559.7k de yuan.

Este facto também se tornou a principal razão para a grande perda de 2025 da Sinda Imobiliária.

O “ponto de apoio” do “contratar para construir” no vale

Neste relatório anual agora divulgado, a Sinda Imobiliária também ajustou a estratégia de desenvolvimento da empresa. Do anterior “modelo de desenvolvimento em que as três principais áreas de negócio, desenvolvimento imobiliário, aquisições colaborativas e serviços de gestão, coexistem com diferentes pesos”, para “desenvolver vigorosamente os negócios de investimento em imobiliário em dificuldades e de ativos leves, aumentando progressivamente a escala do negócio de ativos leves, e construindo uma combinação de negócios em que coexistem ativos leves e pesados”.

Um dos principais pontos de apoio para o desenvolvimento do negócio de ativos leves da Sinda Imobiliária é o “contratar para construir”.

No que diz respeito à reserva de projetos, em 2025 a Sinda Imobiliária obteve novos projetos com uma área de construção contabilizável de cerca de 1,6183 milhões de m². Deste montante, a área de direitos em projetos em parceria é de cerca de 181.2k de m²; a área de projetos de “contratar para construir” é de cerca de 1,1854 milhões de m², e a percentagem de área dos projetos de “contratar para construir” chega a 73,2%.

Pelo que se observa atualmente, o “contratar para construir” ainda tem uma capacidade muito limitada para melhorar os resultados.

Os dados mostram que, na Sinda Imobiliária, a área total acumulada de vendas de imóveis em 2025 foi de cerca de 0,5597 milhões de m², dos quais a área de vendas de direitos em projetos em parceria é de cerca de 0,1812 milhões de m² e a área de vendas de projetos de “contratar para construir” de cerca de 0,0968 milhões de m².

Dos 96.8k de yuan de vendas acumuladas no ano inteiro, cerca de 3.08B de yuan correspondem a vendas de direitos em projetos em parceria, 1.16B de yuan a vendas de projetos de “contratar para construir” e a percentagem das vendas de “contratar para construir” é de cerca de 17,54%.

Já entre 2021 e 2023, os valores de vendas de projetos de “contratar para construir” da Sinda Imobiliária foram, respetivamente, 0,67 mil milhões de yuan, 5,78 mil milhões de yuan e 6,81 mil milhões de yuan, registando uma subida anual. A sua quota do valor total de vendas aumentou gradualmente de 2,06% para 34,91%.

Em 2024, o valor de vendas de projetos de “contratar para construir” da Sinda Imobiliária diminuiu de forma acentuada, para apenas 3.76M de yuan, uma redução de 82,9% ano contra ano. A sua quota do valor total de vendas também caiu para metade, para 14,05%.

Apesar de as vendas dos projetos de “contratar para construir” em 2025 terem recuperado de forma evidente, a contribuição para a Sinda Imobiliária manteve-se a um nível relativamente baixo.

Atualmente, a Sinda Imobiliária tem projetos reservados com uma área de construção contabilizável de 3,7556 milhões de m², incluindo uma área de direitos em projetos em parceria de 251.8k de m² e uma área de projetos de “contratar para construir” de 1,9326 milhões de m². A longo prazo, os projetos de “contratar para construir” continuarão a contribuir com mais valores de vendas para a Sinda Imobiliária.

Numa sessão de apresentação de resultados do terceiro trimestre de 2025 realizada anteriormente, o diretor-geral da Sinda Imobiliária, Zong Weiguo, afirmou de forma clara: “Com as grandes mudanças na relação entre oferta e procura no mercado imobiliário da nossa China, a escala de ativos existentes a precisar de ser reativada, otimizada e sujeita a atualização e transformação é enorme; por isso, aumentará o número de recursos de projetos necessários para medidas de resgate e recuperação de valor, e a procura dos vastos organismos financeiros por serviços profissionais de imóveis continua a aumentar.”

“Com a nova situação, a empresa reforça a colaboração do grupo: através de uma variedade de métodos, como expansão em conjunto, fusões e aquisições na indústria, investimento em projetos, contratação para gerir a construção (‘操盘代建’), construção em conjunto e gestão por mandato, a origem dos negócios torna-se mais diversificada e o ritmo da transformação e do desenvolvimento acelerará.”

O caminho de desenvolvimento está claramente definido. A Sinda Imobiliária conseguirá continuar de forma mais saudável e sustentável?

Até ao final de 2025, o total de ativos da Sinda Imobiliária era de 1.93M de yuan, um aumento de 0,165 mil milhões de yuan face ao início do ano (165M de yuan). O total de passivos era de 50.5B de yuan, um aumento de 7.07B de yuan face ao início do ano (23.84B de yuan). O património líquido atribuível aos acionistas da empresa-mãe era de 7.88B de yuan, uma diminuição de 7,875 mil milhões de yuan face ao início do ano (23,839 mil milhões de yuan). A taxa de rácio passivo/ativos era de 75,15%, um aumento de 9,08 pontos percentuais face ao final do ano anterior (66,07%).

É evidente que, sob a pressão para voltar a obter lucros, a Sinda Imobiliária também está a enfrentar o risco de aumento da dimensão da dívida. O modo de equilibrar estes dois aspetos é a chave para saber se a Sinda Imobiliária conseguirá realmente sair da situação difícil.

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