Aceleração da redução de inventário: 22 províncias reduzem a proporção de entrada inicial para imóveis comerciais

Fonte: 21st Century Business Herald | Autor: Zhang Min

A 16 de março, a Direção do Banco Popular da China em Xangai divulgou um aviso, segundo o qual a percentagem mínima de entrada dos empréstimos para compra de imóveis comerciais de Xangai (incluindo “imóveis multifuncionais para fins comerciais e residenciais”) foi ajustada para não ser inferior a 30%. Este movimento visa promover a redução acelerada de inventários no mercado imobiliário comercial e de escritórios, e reforçar ainda mais a dinamização das transações no mercado.

A 15 de janeiro deste ano, o porta-voz do Banco Popular da China e vice-governador Zou Lan afirmou que, em conjunto com a Administração Estatal de Regulamentação Financeira, a percentagem mínima de entrada dos empréstimos para compra de imóveis comerciais seria reduzida para 30%, para apoiar a redução de inventários no mercado imobiliário comercial e de escritórios. Dois dias depois, as duas entidades em conjunto publicaram o “Aviso sobre a Política de Ajuste da Percentagem Mínima de Entrada dos Empréstimos para Compra de Imóveis Comerciais”, clarificando que a percentagem mínima de entrada dos empréstimos para compra de imóveis comerciais foi ajustada para não ser inferior a 30%.

Antes disso, a percentagem mínima de entrada dos empréstimos para compra de imóveis comerciais era de 50%. Na execução concreta, alguns bancos podem definir 60% ou até valores mais elevados. Por isso, este ajustamento é visto como um sinal importante para reduzir inventários de imóveis comerciais.

De acordo com uma contagem não exaustiva do repórter do 21st Century Business Herald, até ao momento, 22 divisões administrativas ao nível provincial já reduziram a percentagem mínima de entrada de imóveis comerciais. Algumas províncias e cidades também introduziram outras medidas para promover a redução de inventários do imobiliário comercial.

Diversos movimentos indicam que o ritmo da redução de inventários no imobiliário comercial está a acelerar.

Período de “descongestionamento” mais longo do que o de habitação

Imóveis comerciais referem-se genericamente a edifícios de escritórios, lojas e outros imóveis com direitos de propriedade comerciais. Diferentemente das habitações, os imóveis comerciais normalmente têm direitos de propriedade por 40 ou 50 anos, e a carga dos seus impostos e taxas tende a ser superior à das habitações.

Devido a múltiplas razões, a escala de inventário de imóveis comerciais no meu país é relativamente grande. De acordo com os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, até ao final de fevereiro deste ano, a área de imóveis imobiliários comerciais ainda por vender era de cerca de 800 milhões de metros quadrados, dos quais 190 milhões de metros quadrados correspondem a edifícios de escritórios e a imóveis comerciais para atividades comerciais, cerca de 23,9%. No mesmo período, cerca de 710 milhões de metros quadrados de edifícios de escritórios e de imóveis comerciais para atividades comerciais encontravam-se ainda em construção.

Como as medidas restritivas são mais numerosas do que no caso das habitações, o patamar para comprar imóveis comerciais é relativamente mais elevado, e o período de “descongestionamento” também é mais longo do que o das habitações. Considerando a velocidade média de vendas nos últimos 12 meses, o período de “descongestionamento” dos edifícios de escritórios (calculado com base na área por vender até ao final de fevereiro deste ano, e o mesmo critério aplica-se adiante) é de cerca de 28 meses, enquanto o período de “descongestionamento” de imóveis comerciais para atividades comerciais é superior a 30 meses.

No mesmo período, o período de “descongestionamento” das habitações é apenas de cerca de 7 meses.

Uma estatística de uma instituição de serviços de imobiliário comercial, a CBRE, também referiu que este ano, em dez cidades do país, a oferta adicional prevista de edifícios de escritórios deverá atingir 4,7 milhões de metros quadrados, um ligeiro aumento de 7% em termos homólogos. Em 2027 e 2028, a oferta deverá diminuir gradualmente para 4,2 milhões de metros quadrados e 3,5 milhões de metros quadrados, respetivamente. No segmento de propriedades de retalho, espera-se que, nos próximos dois anos, em oito cidades principais do país, a oferta adicional de propriedades de retalho de qualidade seja de 4,39 milhões de metros quadrados e 3,56 milhões de metros quadrados, respetivamente, mantendo-se abundante. A área de oferta adicional em Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Tianjin deverá aumentar em relação aos dois anos anteriores.

Nos últimos anos, têm surgido continuamente apelos para reforçar a intervenção por via de políticas e promover a redução de inventários no imobiliário comercial.

Durante as duas sessões deste ano, o membro da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês, Liu Yonghao, presidente do Grupo New Hope, sugeriu otimizar a disposição e o planeamento, reduzindo a proporção de novas terras comerciais. Apoiar a reativação de ativos comerciais e de escritórios existentes, otimizar a política de “converter comercial em residencial” (商改住) e alargar de forma moderada as restrições quanto à entrada em escolas e ao registo domiciliário para apartamentos.

Liu Yonghao disse que, com mudanças na estrutura populacional e o crescimento gradual das compras online, o papel do comércio presencial tem vindo a enfraquecer. Salientou que, além de adotar várias medidas para absorver o inventário existente, “o novo planeamento tem de ter em conta que a forma económica está a mudar, fazer algumas correções adequadas e não planear tanto comércio”.

Benefícios de políticas vão sendo libertados sucessivamente

Antes deste ajustamento da percentagem mínima de entrada, as políticas sobre a redução de inventários do imobiliário comercial já tinham sido introduzidas de forma gradual.

Em setembro de 2025, o Conselho de Estado emitiu um documento do Gabinete intitulada “Opiniões sobre a Libertação do Potencial do Consumo Desportivo e o Avanço Adicional da Melhoria da Qualidade do Desenvolvimento da Indústria Desportiva”, que indicava que se incentivava a utilização legal de instalações industriais, imóveis comerciais e armazéns, entre outros, para criar espaços de atividades desportivas.

A 28 de novembro de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China colocou em consulta pública, com carácter de recolha de opiniões, a proposta-piloto de Fideicomissos de Investimento para Imóveis Comerciais (REITs) para imóveis comerciais. O núcleo desta experiência-piloto reside em abrir o canal de financiamento baseado em direitos para imóveis comerciais, fornecendo soluções financeiras padronizadas para reativar ativos existentes.

Desde o início deste ano, os sinais positivos têm continuado a ser libertados.

A 5 de março, o Ministério dos Recursos Naturais e a Administração Florestal e das Pastagens do Estado publicaram o “Aviso sobre a Melhoria Adicional das Garantias para Elementos dos Recursos Naturais”, que clarificou que a nova construção de terrenos para uso efetivo deve priorizar o desenvolvimento de projetos de grande importância e de iniciativas relacionadas com o bem-estar das populações, e que, em princípio, não se destina ao desenvolvimento de imobiliário com fins lucrativos.

No “Planeamento Quinquenal Quinze e Cinco” (纲要) publicado este mês, refere-se a promoção de tratamento por categorias para terrenos fornecidos mas não desenvolvidos e para projetos em construção, bem como o avanço na reativação e utilização de habitações comerciais existentes e de escritórios comerciais desocupados. O “Planeamento Quinquenal Quinze e Cinco” também menciona a promoção, de forma legal, prudente e adequada, do trabalho relativo à renovação do direito de uso de terrenos para fins industriais e comerciais.

Analistas consideram de forma geral que isto não só significa que é preciso ajustar no lado da oferta, como também que a reativação e a utilização de edifícios comerciais desocupados poderão acelerar.

No nível dos governos locais, muitas cidades também têm vindo a emitir recentemente várias políticas de apoio, para promover a redução de inventários no mercado de comércio e escritórios.

Por exemplo, em Xangai, permite-se que edifícios empresariais sejam compatíveis com funções como hotéis comerciais, inovação e desenvolvimento em I&D, cultura e desporto, serviços médicos, formação educacional e habitação para aluguer (incluindo apartamentos para talentos); em Hangzhou, foram emitidas políticas relacionadas com a reforma de terrenos para fins industriais e comerciais, clarificando a reforma e a melhoria de mecanismos para reativar de forma eficiente espaços existentes, permitindo a alteração temporária do uso de habitações.

No que toca à concessão de subsídios, em Wuhan, para a compra de imóveis comerciais e de escritórios novos, é atribuído um subsídio de 50% com base no montante efetivamente pago do imposto de selo de contratos (契税); em Nanning, para a compra de projetos comerciais e de escritórios com área superior a 100 metros quadrados, é atribuído um subsídio de 10 mil yuans para aquisição de habitação.

O Instituto Zhongzhi (中指研究院) apontou que explorar vias de reativação para imóveis comerciais e de escritórios desocupados será um ponto de enfoque importante das políticas deste ano, prevendo-se que os locais venham a realizar mais tentativas.

Relativamente à grande redução da percentagem mínima de entrada, a instituição afirmou que, no curto prazo, ajudará a aliviar a pressão do inventário de comércio e escritórios e a melhorar o fluxo de caixa das promotoras imobiliárias; no médio e longo prazo, proporcionará apoio financeiro à reativação de ativos existentes.

Mas o Instituto Zhongzhi também indicou que este movimento não é um sinal de inversão total do mercado. Em comparação com os empréstimos hipotecários de habitações, os empréstimos de imóveis comerciais ainda apresentam diferenças evidentes em termos de percentagem do montante financiado (loan-to-value), taxas de juro e prazos. Além disso, ao nível da execução, os bancos determinarão com prudência a percentagem concreta de entrada em função de fatores como o perfil de risco dos clientes. Mais importante ainda, a dinamização da atividade comercial do imobiliário comercial depende fundamentalmente do estado de saúde da economia real; para realmente “desbloquear” ativos silenciosos, é necessário que a confiança dos agentes de mercado e a vitalidade da economia real regressem em simultâneo.

(Ed.: Wenjing)

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