Análise aprofundada do relatório anual｜Decodificando o relatório anual da Yuexiu Property de 2025: Três habilidades para atravessar ciclos

A aceleração da “reorganização do sector” está a intensificar-se, e a separação entre os grupos das promotoras imobiliárias é cada vez mais evidente. Segundo o Centro de Estudos Zhongzhi (China Index Academy), em 2025, o número de promotoras em cada um dos grupos continua a encolher claramente.

No entanto, isto reflecte exactamente a enorme diferença na capacidade de resistência ao risco entre as promotoras durante o período de ajustamento do sector: ainda há um conjunto de empresas excelentes que, graças à sua resiliência forte, atravessam o ciclo, tornando-se nos “alunos de excelência” com tendência continuamente positiva no mercado de diferenciação.

A 31 de Março, a Yuexiu Property divulgou o relatório de resultados anuais de 2025. No período em análise, a Yuexiu Property obteve um volume de vendas contratadas acumuladas de 106.21B de renminbi; na classificação da indústria, a posição, que em 2021 estava no 37.º lugar do grupo intermédio, subiu acentuadamente para o 9.º lugar, mantendo-se de forma estável no primeiro escalão. Em 2025, a empresa alcançou receitas de 86.46B de renminbi, mantendo um crescimento ano contra ano; o lucro após impostos foi de 1,78 mil milhões de renminbi, com um aumento de 21,4%, tornando-se uma das poucas promotoras no sector que mantém lucro de forma contínua.

O presidente da Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, na conferência de resultados, também manifestou a sua firme confiança na evolução contínua da Yuexiu. Disse que, em 2026, a empresa irá, em torno do tema de trabalho “desempenho estável com eficiência e rigor, reforçar a capacidade através da reforma e promover o desenvolvimento com a transformação”, estabilizar a escala de milhares de milhões, consolidar a posição dos mercados centrais, fazer melhor o aumento incremental e implementar “investir para estabilizar e investir para obter 10%”; fazer melhor e aprofundar “um principal e duas alas”, e impulsionar a actualização da transformação e o desenvolvimento de alta qualidade com os “quatro bons” (empresas) e a gestão eficiente, alcançando uma boa abertura do “Quarto Plano Quinquenal do período 15” e atravessar o ciclo de forma estável.

A venda revela resiliência; o forte “sistema de geração de caixa” reforça a base sólida e estável

Quando, de forma geral, as vendas no sector caem, a curva de resultados da Yuexiu Property mantém um padrão de estabilização contra a tendência.

De acordo com o relatório anual de resultados da Yuexiu Property, no período em análise, o grupo alcançou vendas contratuais no valor de 106.21B de renminbi; no ranking de vendas das promotoras de 2025 do CnRui (China Real Estate Index), a empresa ficou no 9.º lugar e, por três anos consecutivos, manteve-se no escalão da primeira liga de promotoras com vendas acima de mil milhões. Entre estas, as seis cidades centrais totalizaram cerca de 90.9B de renminbi em vendas contratuais.

Este desempenho de vendas é ainda mais valioso no actual ambiente do sector. É necessário salientar que, em 2025, o mercado imobiliário está numa janela-chave de políticas de “estancar a queda e recuperar”. Tanto a nível central como local, foram já lançadas, em série, várias medidas para “estabilizar o mercado imobiliário”, com sinais de suporte claros. Porém, a materialização do efeito das políticas não acontece de imediato; desde a implementação até a geração de feedback substancial na ponta das vendas, é necessária ainda uma fase de transmissão.

Devido a isso, a situação global das vendas das promotoras ainda não mostrou uma inversão estrutural da tendência. Os dados das instituições indicam que, em 2025, a queda média ano contra ano do valor das vendas contratadas das 10 promotoras com melhor classificação no sector foi de 16%. Mesmo o grupo de topo sofreu pressão de forma significativa. Neste contexto, a Yuexiu Property evidenciou um desempenho claramente superior ao dos seus pares: a sua queda nas vendas no mesmo período foi inferior a metade da linha média do sector.

Analistas do sector afirmam que esta resistência relativa à quebra reflecte não só a resiliência na disposição dos projectos e a estrutura dos produtos, mas também confirma, por um lado, que, na fase em que a transmissão das políticas ainda não se concretizou totalmente, as promotoras de elevada qualidade já começam a evidenciar sinais de estabilização e recuperação à frente do “mercado geral”.

Por detrás destes resultados está a insistência da Yuexiu Property em manter como princípio básico “priorizar o ritmo e equilibrar volume e preço”. Num cenário de pressão sobre as vendas em todo o sector, a empresa adoptou uma estratégia de “segurar com duas mãos” em termos de investimento e de escoamento: na frente, controlar com precisão o ritmo de aquisição de terrenos, sem seguir cegamente a subida de preços, e também sem perder as janelas de baixa valorização (underpricing); na retaguarda, reforçar a capacidade de escoamento de “existent stock” e de “stock quase efectivo” para travar o aumento da dimensão do inventário. Em simultâneo, a empresa continua a promover a actualização da gestão do ciclo completo, incluindo análise de mercado, gestão de clientes e conversão de vendas, optimizando ainda a estrutura da taxa de despesas de marketing, aumentando a proporção das vendas por canais próprios e clientes existentes; no final, conseguiu uma dupla ruptura na resistência à quebra na ponta das vendas e na eficiência operacional.

Por isso, até ao final de 2025, o lucro após impostos da Yuexiu Property aumentou 21,4% ano contra ano; o lucro líquido central chegou a 260M de renminbi, tornando-se uma das muito poucas promotoras que ainda se mantêm em estado de rentabilidade. Em paralelo, os fluxos de caixa operacionais continuaram, por muitos anos, no padrão de entrada líquida: durante todo o ano manteve-se um nível elevado de 13.94B de renminbi, demonstrando uma forte capacidade de “geração de caixa” endógena. Isto não só fornece reservas financeiras suficientes para a sua futura planificação de investimentos, como também constrói uma barreira sólida para a segurança global dos fluxos de caixa — tornando-se uma carta-chave para a Yuexiu Property avançar de forma robusta.

Além disso, o “estável” da Yuexiu Property reflecte-se também em vários outros aspectos, como a optimização contínua da estrutura da dívida.

Até ao final de 2025, a proporção da dívida da Yuexiu Property com maturidade no prazo de um ano era de 26%; a dívida de médio e longo prazo era de 74%; no fim do período, o caixa era de 46.76B de renminbi; o rácio de cobertura das dívidas curtas com vencimento em menos de um ano atingiu 1,7 vezes. A taxa média ponderada de empréstimos da empresa desceu para 3,05%, uma queda de 44 pontos base ano contra ano; por dois anos consecutivos, manteve a tendência de redução do custo de financiamento, e tanto o custo de financiamento como a dimensão da descida ficaram em primeiro lugar na indústria, entre as empresas estatais locais. Com base numa situação financeira prudente, a Yuexiu Property manteve as “três linhas vermelhas” em modo “totalmente verde” e as classificações de crédito duplas da S&P e da Fitch (duas agências), com perspectivas de estabilidade.

O Standard Chartered Bank (Estrela do Oriente) afirmou que, neste momento, a cotação da Yuexiu Property se encontra num intervalo historicamente abaixo, existindo uma certa divergência entre a avaliação e os fundamentos; enquanto o desempenho de vendas da empresa lidera o sector, existindo a possibilidade de fornecer um suporte forte para a cotação e a valorização (valuation). Assim, a avaliação tem espaço para correcção; por isso, mantém a recomendação de compra.

Decisões antecipadas com análises em múltiplas dimensões; foco profundo em seis cidades-padrão centrais

Neste momento, a indústria imobiliária entra numa nova fase, com ajustamento profundo da estrutura oferta-procura e reconstrução da lógica de valor do mercado.

Num comentário publicado pela agência Xinhua, lê-se que o mercado imobiliário da China já ultrapassou a fase de “alta geral e queda geral”, entrando numa fase estrutural de “estabilidade no núcleo e eliminação nas periferias”.

Os dados de monitorização de várias instituições também mostram que, em todo o país, está a formar-se um padrão claro de “80/20” (uma diferenciação marcada): cerca de 20% das cidades centrais e das áreas centrais apresentam resistência a quedas e protecção de valor, com aumentos moderados; enquanto cerca de 80% das cidades de 3.ª e 4.ª linha enfrentam um cenário de escassez de liquidez. As áreas que realmente têm função de “lastro de activos” concentram-se principalmente em Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, bem como em cidades de 2.ª linha fortes como Hangzhou e Chengdu. Estas regiões, em geral, apresentam três características comuns: uma base industrial sólida, a entrada contínua de população e recursos de apoio bem aperfeiçoados; são estas características que constituem a lógica de base do valor dos activos nas cidades centrais.

O recente mercado de “primavera ligeira” no imobiliário também é iniciado primeiro pelas cidades de 1.ª linha. De acordo com os dados mais recentes do National Bureau of Statistics (Instituto Nacional de Estatística), entre os 70 grandes e médios centros urbanos, as cidades de 1.ª linha foram as primeiras a terminar a tendência de queda contínua de 9 meses nos preços de habitação nova para venda comercial; em cidades centrais como Pequim e Xangai, os preços das casas usadas recuperaram ao mesmo tempo.

Neste contexto, optimizar a qualidade dos activos e investir com precisão tornou-se o tema central das promotoras.

Para tal, a Yuexiu Property estabeleceu um sistema de investigação de mercado em múltiplas dimensões, promovendo uma coordenação e ligação eficiente entre a ponta de investimento e os diferentes departamentos de negócios, fornecendo suporte de dados sólidos para as decisões de investimento. Ao mesmo tempo, a empresa puxa pelo investimento para promover a estratégia das vendas de forma mais antecipada: já no momento de aquisição de terrenos, conclui-se a pré-investigação do planeamento de produtos e da estratégia de desenvolvimento, reduzindo de forma eficaz a incerteza nas etapas de desenvolvimento e assegurando a previsibilidade do retorno do investimento.

Em termos de orientação estratégica, a Yuexiu Property mantém uma estratégia de foco nas cidades centrais, apresentando o conceito operacional de “ler a cidade, ler o terreno e ler as pessoas”. A empresa aprofunda a compreensão das características de procura de diferentes cidades e reforça continuamente a capacidade de operações locais. A empresa também coordena activamente com os governos locais para optimizar o ritmo de oferta de terrenos, construindo vantagens competitivas diferenciadas na interacção entre governo e empresa, alcançando ganhos mútuos.

É com base neste sistema maduro de gestão de investimento que o enfoque da Yuexiu Property em investimento se concentra fortemente em seis cidades centrais: Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou e Chengdu. Em 2025, a proporção do montante de investimento em direitos de propriedade nessas seis cidades atingiu 96,3%, demonstrando uma força de foco de investimento extremamente elevada. Do ponto de vista da contribuição para as vendas, os efeitos desta configuração foram evidentes: as vendas da cidade única de Pequim ultrapassaram 30B de renminbi; Xangai e Guangzhou atingiram 22.2B e 29.1B, respectivamente; as três cidades, no total, contribuíram com cerca de 78% das vendas totais da empresa. No geral, a proporção de vendas da empresa em cidades centrais de 1.ª e 2.ª linha já chegou a 85,6%.

Por trás de uma escala de vendas de mil milhões de renminbi, está a configuração prospectiva no lado do investimento; e não se pode dissociar da solidez do lado da reserva de terrenos. Até ao final de 2025, a reserva total de terrenos da Yuexiu Property era de 18,55 milhões de metros quadrados; a distribuição continuou a concentrar-se em cidades de maior nível, e a soma da proporção em cidades de 1.ª e 2.ª linha atingiu 94,4%. Na expansão incremental da reserva de terrenos em 2025, a proporção das cidades de 1.ª linha subiu ainda mais para 67,7%. Além disso, a Yuexiu Property aproveitou de forma precisa as janelas de maior reserva (quando o mercado recua) e de baixa valorização (underpricing), reforçando a compra de terrenos; no final, conseguiu controlar a taxa média de valorização no momento de aquisição para dentro de 9,3%, ficando cerca de metade (aprox. 50% menos) do valor médio das TOP10 promotoras.

Vale a pena notar que, em Fevereiro deste ano, o Grupo Yuexiu adquiriu por 23.6B de renminbi o terreno do Campo do Hipódromo (马场) que se encontra na intersecção de três grandes CBDs na zona de Guangzhou: Zhujiang New Town - Financial City - Pazhou (琶洲), o que suscitou grande atenção no sector.

Os profissionais do sector afirmam que este projecto é o último terreno contíguo de actualização urbana (city renewal) na Zhujiang New Town; trata-se de um espaço público aberto que liga experiências de luxo (já com contrato SKP), hotéis de gama alta e escritórios ultra premium, entre outras tipologias. A Yuexiu Property tem a possibilidade de participar em profundidade, beneficiando da sua capacidade de desenvolvimento e operação integrada na cidade. Antes, o modelo “incubação pela empresa-mãe — injecção na empresa cotada” do grupo já foi verificado através do TOD de Pazhou Sul, oferecendo um caminho maduro para futuras operações de activos. Projectos escassos como o do Hipódromo não só podem trazer incrementos de desempenho de longo prazo, como também promover uma actualização sistémica da capacidade de produto, da força da marca e da capacidade de operação.

Polir um “bom imóvel” sólido e de alta qualidade para ancorar a procura principal e reforçar a muralha da indústria

Se otimizar a reserva de terrenos é para acumular força para o desenvolvimento futuro, então o aperfeiçoamento de produtos e serviços é a capacidade endógena que a empresa forja para competir no longo prazo.

Analistas do sector dizem que, num contexto de aprofundamento contínuo da diferenciação estrutural da indústria, só mantendo-se fiel ao “produtivismo” (product mindset) — forjando verdadeiramente um “bom imóvel” que corresponda às necessidades do mercado através de ideias inovadoras e de experiências ao máximo — é que se pode ganhar iniciativa no próximo ciclo.

Em 2025, as janelas de políticas em cidades centrais como Pequim e Xangai foram sendo abertas gradualmente, mas as escolhas dos compradores de casa ficaram cada vez mais cautelosas. O capital concentra-se de forma mais racional em projectos com maior nível de determinismo (segurança). Então, que tipo de projecto pode ser considerado com “maior determinismo”?

Um “bom imóvel” já foi incluído no relatório de actividades governamentais por dois anos consecutivos; esta orientação de política está há muito sincronizada com a procura do mercado. Ou seja, “bom imóvel” já não fica apenas ao nível do conceito: torna-se um novo motor do investimento e do consumo no mercado imobiliário e também recebe reconhecimento dos compradores, que investem dinheiro real.

Os dados do Centro de Estudos Zhongzhi indicam que, no projecto “Heyu Wang Yun” da Yuexiu Property em Pequim, a taxa de absorção no mês de abertura atingiu 96%; com vendas no valor de 9,25 mil milhões de renminbi, ficou em primeiro lugar no ranking de vendas de habitação comercial em Pequim em 2025. O “Fei Yun Yue Fu” em Xangai, com 15,9 mil milhões de renminbi e 1 022 unidades, alcançou o primeiro lugar em Xangai tanto no número de unidades vendidas como na área vendida…

E o desempenho destes projectos de unidade (single-lot) é apenas um recorte do reconhecimento do mercado para a Yuexiu Property. Ao ampliar o ângulo para o conjunto da empresa, a Yuexiu Property obteve resultados sólidos em várias cidades centrais. Na sua base em Guangzhou, com vendas de 29,1 mil milhões de renminbi, ficou em 2.º lugar local (TOP2); em Pequim, ultrapassou 30B de renminbi e ficou também em 2.º lugar na lista; em Xangai, alcançou 22,2 mil milhões de renminbi e ficou em 7.º lugar.

“Em permanência, a empresa adere à estratégia de longo prazo dos ‘quatro bons’: ‘bom produto, bom serviço, boa marca e bom time’. “O presidente da Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, afirmou na conferência de resultados.

Na prática, de “construir casas” para “construir bons imóveis” e, depois, para “construir uma boa vida”, a Yuexiu Property aprofunda continuamente o sistema de pesquisa sobre clientes, implementa o conceito de “4X4 bons produtos” e conclui a actualização padronizada de quatro linhas de produtos, satisfazendo de forma diferenciada tanto clientes de melhoramento premium como necessidades de qualidade dos compradores. Ao promover fortemente a integração de design e construção e a actualização do sistema “Yue Zhizao” (悦智造), consegue-se uma melhoria simultânea da qualidade do produto, da eficiência de construção e da satisfação do cliente, e vários projectos receberam prémios da indústria de design e de qualidade.

Ao mesmo tempo, centrando-se nas necessidades dos clientes ao longo do ciclo de vida, a Yuexiu Property construiu um sistema de inovação de produtos “investigar (研) — construir (建) — prestar serviço (服)” em três dimensões, acelerando a investigação e aplicação de tecnologias de habitação saudável; com a integração de “produto + serviço + operação”, promove a construção de “bons imóveis e bons bairros”, alcançando uma actualização em salto do fornecimento do produto à co-criação de valor.

No novo ponto de partida do “15.º Plano Quinquenal do período 5 (15五)” (quinquénio 15-25), o panorama da indústria imobiliária está a sofrer mudanças profundas; os recursos e os espaços de mercado continuam a concentrar-se em empresas com força abrangente. A Yuexiu Property, graças à sua base financeira saudável, ao planeamento de investimento preciso, às capacidades robustas em produtos e ao impulso estável de desenvolvimento, saiu-se com uma trajectória independente nesta reorganização do sector. A sua experiência indica que a chave para atravessar o ciclo não reside no tamanho da escala, mas sim em saber se a base está sólida, se a estratégia é clara e se a execução está a ser feita com rigor. É precisamente isso que representa a orientação necessária para a indústria imobiliária avançar para um desenvolvimento de alta qualidade.