As candidaturas de REITs de bens imobiliários comerciais avançam mais rapidamente; o feedback é concluído em menos de vinte e nove dias, em média.

Jornal Securities Times Repórter Wang Rui

As informações das bolsas de Xangai e Shenzhen indicam que, até 18 de março, um total de 11 instituições de gestão de activos de fundos abertos (asset management) apresentaram acumuladamente 15 pedidos de registo de REITs de imóveis comerciais (Real Estate Investment Trusts), além das 3 operações submetidas em março. As outras 12 já entraram na fase de feedback ou de esclarecimentos.

No último dia de 2025, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China (CSRC) publicou o “Anúncio sobre a implementação piloto de REITs de imóveis comerciais”. Em apenas dois meses e meio, o número de candidaturas de REITs de imóveis comerciais já atingiu 15. Prevê-se que o montante total de captação ultrapasse 3.07B de yuan, com uma média de cerca de 4B de yuan por produto.

Com base nos produtos já apresentados, há 6 em que se espera um montante de captação acima de 7.47B. Entre eles, o Fundo Fechado de Investimento em Valores Imobiliários Comerciais de Zhongjin Weipinhui (Cinda?)/“Zhongjin Weipinhui” para REITs de imóveis comerciais fechados prevê captar 5.06B de yuan, sendo o de maior escala. O Fundo Fechado de Investimento em Valores Imobiliários Comerciais de Guotai Haitong Shazichuan, e o Fundo Fechado de Investimento em Valores Imobiliários Comerciais Guangda da Guangda Purenxin Guangda Anshi, prevêem angariar, respetivamente, 4.91B de yuan e 49,05 mil milhões de yuan.

A partir do que o repórter do Securities Times apurou junto de várias instituições de asset management de corretoras, no actual ambiente de taxas de juro baixas, os REITs tornaram-se uma importante alavanca para que as instituições de asset management de fundos abertos aumentem a escala da gestão não monetária. Considerando a escala de 3 mil milhões de yuan por produto, com base em 30 mil milhões, a oferta inicial de 3 a 4 produtos já consegue ultrapassar 100 mil milhões; somadas as perspectivas de crescimento do aumento de capital em activos existentes a longo prazo, o espaço de crescimento subsequente é amplo.

Do ponto de vista dos projetos de REITs de imóveis comerciais já submetidos, os activos subjacentes situam-se principalmente em cidades de primeiro nível como Xangai, Shenzhen e Guangzhou, bem como em cidades de segundo nível com forte dinamismo de desenvolvimento, como Hefei e Xi’an. As tipologias imobiliárias comerciais tradicionais abrangidas no âmbito piloto incluem complexos comerciais, retalho comercial, escritórios, hotéis, entre outros. Os detentores de direitos originais também são uma combinação de empresas estatais e empresas privadas, com origens de activos diversificadas.

O analista Peng Wenyu, da Shenyang Hongyuan, afirmou que, em comparação com os REITs de infraestruturas, os REITs de imóveis comerciais apresentam uma elevada natureza de mercado nos tipos de activos; os emissores tendem a ser mais diversificados (com maior quota de entidades privadas, investimento estrangeiro e promotores imobiliários); a cadeia de revisão é mais simples e eficiente; a elasticidade do desempenho dos activos subjacentes é maior; e exibem características mais fortes de “ações”. Com o lançamento dos REITs de imóveis comerciais, a estrutura de activos do mercado de REITs de fundos abertos ficará ainda mais diversificada, o ecossistema de avaliação poderá ser reconfigurado, a capacidade do mercado será ainda mais alargada e um “mar azul” de trilião de yuan é promissor.

Importa notar que, dos 12 produtos referidos, o prazo médio para concluir o feedback foi de 28,5 dias. No caso dos REITs de imóveis residenciais Ziqin Huaju da Haitai, após o seu processamento, a consulta foi concluída apenas 22 dias depois, o que demonstra que a eficiência de revisão e resposta da entidade reguladora aos REITs de imóveis comerciais é elevada.

A equipa do analista-chefe de rendimento fixo da Huayuan Securities, Liaozhiming, considera que, com base nas opiniões de feedback existentes, os pontos de atenção da regulação concentram-se principalmente em quatro aspetos: conformidade dos imóveis, como a completude dos procedimentos, a conformidade do uso do terreno e a completude das qualificações operacionais; integridade dos activos, incluindo o âmbito dos activos incluídos na carteira e a situação de activos de uso comum; situação das receitas do projeto, exigindo uma divulgação adicional do modelo operacional e da competitividade do projeto, bem como verificações adicionais de riscos como o vencimento concentrado dos contratos de arrendamento e transações relacionadas; razoabilidade da avaliação, exigindo uma avaliação prudente de valores da taxa de crescimento de longo prazo, taxa de ocupação durante o período de previsão e outros.

Na verdade, além de as bolsas acelerarem o avanço e a implementação dos primeiros projetos, a CSRC e os reguladores locais das bolsas de valores e de corretoras também estão a organizar, a todo o vapor, sessões de formação para orientar empresas, instituições financeiras, departamentos governamentais, etc., no sentido de aproveitar activamente as novas oportunidades de desenvolvimento dos REITs de imóveis comerciais. Em 13 de março, a CSRC publicou o anúncio de recrutamento de doutorandos pós-doutorais para o ano de 2026, no qual “Pesquisa sobre a construção do sistema do mercado de REITs” foi especificamente incluída como uma direção de investigação de referência.

Também em 13 de março, o regulador da província de Sichuan afirmou que, recentemente, em conjunto com as bolsas de Xangai e Shenzhen e com o gabinete financeiro do comité provincial do Partido, foram realizadas a “Reunião de promoção do projeto piloto de REITs de imóveis comerciais em Sichuan”, com o objetivo de fazer uma nova convocação e novas disposições para mapear activos e para cultivar em diferentes níveis e submeter projetos de REITs de imóveis comerciais. Além disso, para as dificuldades e pontos de dor de avanço apresentados pelas empresas, realizou-se o “uma questão, uma resposta” para impulsionar os casos individuais.

(Editor: Wenjing)

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