As seis maiores instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos pessoais existentes em 0,7 triliões de yuan. Ainda é necessário pagar antecipadamente o empréstimo?

A febre do “reembolso antecipado” do crédito à habitação já passou? Desde a segunda metade de 2022, os mutuários de empréstimos hipotecários para habitação na China aceleraram o reembolso antecipado do empréstimo e, gradualmente, formou-se, durante um certo período, uma “vaga de reembolsos antecipados”.

Mas, hoje, as cenas de compra de senhas ao amanhecer e de filas durante vários meses já não são tão comuns. A “brisa” do reembolso antecipado continua a soprar? O repórter do “Diário da Economia” reuniu dados e verificou que o saldo em carteira dos empréstimos hipotecários pessoais nos seis maiores bancos estatais ronda os 24,48 biliões de yuans, o que equivale a uma redução de cerca de 0,71 biliões de yuans face ao ano anterior.

“Agora ainda há reembolso antecipado do crédito à habitação, mas comparado com os anos anteriores já não se pode chamar de ‘vaga’.” Wang Pengbo, analista sénior do setor financeiro da Bocom Consulting, afirmou que a queda do saldo dos empréstimos hipotecários se deve, em conjunto, ao reembolso antecipado dos residentes e ao facto de a vontade de comprar casa ter estado relativamente baixa no ano passado.

Importa notar que este ano, no primeiro trimestre, o mercado imobiliário mostrou uma “pequena primavera”. Zhou Yiqin, especialista sénior em políticas financeiras, considera que desta vez não se trata de uma recuperação brusca no curto prazo após queda excessiva; em vez disso, à medida que as taxas de juro do mercado vão sendo gradualmente reduzidas e as políticas de compra de habitação vão sendo progressivamente relaxadas, a confiança do mercado está a ser restaurada de forma constante, e existe a possibilidade de essa tendência se manter no segundo trimestre.

Queda do saldo dos empréstimos hipotecários pessoais no ano passado

Ao reunir dados, o repórter constatou que o saldo dos empréstimos para habitação dos bancos continua a descer.

Em 2024, como força principal na concessão de empréstimos para habitação, os seis maiores bancos estatais reduziram os empréstimos hipotecários pessoais em 0,62 biliões de yuans; já em 2025, a redução líquida ao longo do ano foi de cerca de 0,71 biliões de yuans, com a diminuição a aumentar face a 2024.

Importa notar que, no primeiro semestre de 2025, a soma das reduções dos seis maiores bancos estatais foi de 244.8k de yuans, claramente inferior aos 7.1k de yuans do primeiro semestre de 2024; porém, no segundo semestre de 2025, a redução foi acentuada para 6.2k de yuans, fazendo com que a retração total dos empréstimos hipotecários pessoais no ano passado aumentasse ainda mais face a 2024.

À medida que o saldo dos empréstimos hipotecários pessoais vai diminuindo de forma contínua, atualmente o saldo dos empréstimos para habitação pessoal dos seis maiores bancos estatais já se despediu da “era dos 6 biliões de yuans”.

Do ponto de vista do panorama nacional, o saldo dos empréstimos hipotecários pessoais também está em trajetória descendente. De acordo com dados do Banco Popular da China, no final de 2025 o saldo dos empréstimos hipotecários pessoais em todo o país foi de 37,01 biliões de yuans, o que representa uma queda de 1,8% em termos homólogos.

Na indústria, entende-se que a diminuição do saldo dos empréstimos hipotecários em carteira é, na verdade, um “duelo” entre duas forças: por um lado, quanto é retirado pelos reembolsos antecipados; por outro, quanto é reposto pela concessão de novos empréstimos hipotecários.

Yang Haiping, investigador associado especial da Associação da Indústria de Gestão de Patrimónios de Pequim, afirmou que a imobiliária ainda se encontra numa fase de ajustamento. Atualmente há muitos clientes de procura essencial, mas também há muitos clientes na expectativa; no conjunto, o crescimento dos empréstimos hipotecários está fraco.

“Pequena primavera” no setor imobiliário no primeiro trimestre

No primeiro trimestre deste ano, as transações de imóveis usados receberam uma “pequena primavera”. O relatório da CRI/Vanke (ou Ke Rui, conforme o original) mostra que, em março, a área de transações de habitação usada nos 20 principais centros urbanos rondou 7.1k de metros quadrados, um aumento de 117% em cadeia e também um crescimento de 6% em termos homólogos; no acumulado do primeiro trimestre, a área transacionada foi de cerca de 107.8B de metros quadrados, um aumento de 4% face ao ano anterior.

E, nesta fase de “pequena primavera”, Pequim, Xangai e outras cidades de primeiro nível desempenharam o papel de “líderes”.

“Na ‘pequena primavera’ do mercado imobiliário do primeiro trimestre de 2026, a principal força motriz de recuperação são as transações de habitação usada nas cidades de primeiro nível. Neste momento, encontra-se numa fase de reparação moderada; a tendência de retoma poderá ter alguma continuidade.” Zhou Yiqin disse ao repórter: “O aparecimento da ‘pequena primavera’ terá também um impacto positivo gradual no saldo dos empréstimos hipotecários pessoais dos bancos comerciais.”

Zhou Yiqin apontou que a maior atividade nas transações de imóveis usados irá, diretamente, aumentar o volume de pedidos de crédito à habitação e, de forma gradual, abrandar a amplitude da queda do saldo; espera-se que, mais tarde, isso possa dar um apoio positivo ao saldo dos empréstimos hipotecários, com o mercado imobiliário a avançar no sentido de “aumentar volumes e estabilizar preços”.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-Ju (Yiju) de Xangai, Yan Yuejin, disse ao repórter que a “pequena primavera” se concentra mais nas transações de imóveis usados nas cidades-alvo; neste momento, ainda se trata da fase inicial da recuperação do mercado imobiliário em todo o país. No segundo trimestre, com as transações a melhorarem ainda mais, haverá também um apoio positivo para o mercado de crédito. “Mas alguns clientes recorrem a empréstimos do fundo de previdência habitacional (fundos de habitação), que não serão contabilizados nos dados de empréstimos dos bancos comerciais, o que também afetará os dados do saldo dos empréstimos comerciais.”

Aumento do volume de processos para concessão de crédito à habitação na Chiyu

Relativamente à situação dos empréstimos hipotecários pessoais este ano, o repórter notou que, nas apresentações de resultados, vários gestores de bancos também fizeram avaliações. Entre eles, o Banco de Comunicações (Chiao Tong) teve uma perspetiva mais otimista sobre o negócio de crédito à habitação pessoal.

Na apresentação anual de resultados de 2025, o vice-presidente do Banco de Comunicações, Zhou Wanfu, explicou que, desde março de 2026, o volume de processos de pedidos de empréstimos hipotecários do banco aumentou claramente. “Isto deve ser um sinal de que o mercado imobiliário estabilizou.” Zhou Wanfu afirmou que, se essa tendência continuar, o negócio de empréstimos hipotecários em 2026 conseguirá progressivamente alcançar crescimento positivo e, ao mesmo tempo, ajudará a cumprir o objetivo de crescimento esperado do Banco de Comunicações para a carteira de empréstimos a retalho.

Já o vice-presidente do Banco Industrial e Comercial da China (ICBC), Wang Jingwu, respondeu à taxa de incumprimento nos créditos ao consumidor e a PME (个贷 não-performing rate). Wang Jingwu disse que a qualidade dos ativos dos créditos pessoais tem mantido, a longo prazo, uma qualidade excelente. Nos últimos dois anos, devido a fatores como a transição da economia, o ajustamento do mercado imobiliário e desequilíbrios pontuais entre oferta e procura, a taxa de incumprimento subiu temporariamente, em linha com a tendência geral do setor.

“Os fundamentos da economia chinesa são sólidos, a resiliência é forte e há potencial considerável. As condições de apoio e as tendências básicas favoráveis a longo prazo não mudaram. No futuro, o risco dos créditos pessoais será controlável.” Wang Jingwu estimou que, à medida que a implementação acelerada de um pacote de políticas avançar e que os benefícios das políticas continuem a ser libertados, a base do mercado de crédito a retalho irá melhorar gradualmente, e a qualidade dos ativos dos créditos pessoais também voltará a níveis razoáveis.

Embora o Estado tenha continuado a emitir políticas no setor imobiliário e o mercado imobiliário também mostre sinais de recuperação, Yang Haiping disse ao repórter que a proporção dos empréstimos hipotecários na alocação de ativos do banco comercial poderá seguir uma tendência de diminuição.

Com base nos dados atuais, o repórter notou que os grandes bancos registaram um aumento substancial nos empréstimos ao consumo pessoal e nos empréstimos para atividades operacionais pessoais. No ICBC, os empréstimos ao consumo pessoal aumentaram 778,19 mil milhões de yuans, um crescimento de 18,5%; os empréstimos para atividades operacionais pessoais aumentaram 2522,38 mil milhões de yuans, um crescimento de 15,0%. No caso do Banco da China, a taxa de crescimento dos empréstimos ao consumo pessoal dentro da China atingiu 28%.

Compensa fazer reembolso antecipado do empréstimo para habitação?

Antes, os principais motivos para a “vaga de reembolso antecipado” dos empréstimos à habitação vinham dos próprios mutuários: por um lado, a economia apresentava instabilidade; por outro, o mercado financeiro da China também mostrava volatilidade, levando a que o rendimento dos investimentos dos residentes comuns diminuísse e a preferência pelo risco se tornasse mais conservadora. Além disso, algumas taxas de juros dos empréstimos hipotecários em carteira eram mais elevadas, e parte dos mutuários tinha taxas de empréstimos hipotecários em carteira superiores a 5%. Com vários fatores a impulsionar essa situação, os mutuários passaram a usar uma parte do capital que anteriormente seria para investimento para efetuar reembolsos antecipados.

No entanto, à medida que as taxas de juros dos empréstimos hipotecários em carteira são reduzidas, o custo das taxas dos empréstimos para habitação dos indivíduos também vai diminuindo gradualmente. De acordo com dados do Banco Popular da China, em fevereiro deste ano a taxa média ponderada dos novos empréstimos à habitação pessoal foi de aproximadamente 3,1%, já cerca de 10 pontos-base abaixo do período homólogo do ano anterior, mantendo-se a taxa de juro dos empréstimos em níveis baixos.

Com a taxa de juro em níveis baixos, o reembolso antecipado dos empréstimos pessoais ainda compensa?

“Se compensa ou não depende do nível de retorno do investimento ou da poupança do consumidor atualmente e do tamanho da diferença face à taxa de juro do empréstimo após a redução.” Wang Pengbo afirmou: “Se a taxa de retorno do investimento for superior à taxa de juro do empréstimo, então pode considerar-se usar mais fundos para investir; caso contrário, pode considerar-se reembolsar parcial ou totalmente o empréstimo. Além disso, é necessário garantir fundos suficientes para as despesas diárias de vida e para a poupança futura para reforma e cuidados de saúde.”

Além disso, no que diz respeito ao método de reembolso, em geral, o método de reembolso do principal em prestações iguais (等额本金) implica que, no início, se reembolsa mais capital e paga-se menos juros; comparativamente, o reembolso antecipado tende a ser um pouco mais vantajoso. Já no método de prestações iguais de capital e juros (等额本息), no início paga-se mais juros e reembolsa-se menos capital. Se o reembolso já tiver passado metade do período, também pode não ser necessário considerar o reembolso antecipado.