China Railway Construction Corporation Real Estate saiu do grupo de bilhão de yuan, e em 2025 registou uma perda líquida de 3,1 mil milhões; Sun Hongjun consegue reverter a tendência?

30 de Março, o gigante da construção de infraestruturas detido por empresas estatais da China, China Railway Construction, divulgou o relatório financeiro de 2025.

Durante o período em análise, o grupo alcançou uma receita de 1,03 biliões de yuan, uma queda homóloga de 3,50%; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 18,363 mil milhões de yuan, uma queda homóloga de 17,34%.

Entre os quais, o sector imobiliário tornou-se um dos que “puxam para trás”. Em 2025, na China Railway Construction, a plataforma imobiliária China Railway Construction Real Estate registou prejuízo de 3,1 mil milhões de yuan.

Em comparação com os promotores imobiliários mais conhecidos pelo público, como Vanke, Evergrande, Country Garden, etc., a China Railway Construction Real Estate não tem ações directamente cotadas em bolsa e, por isso, não é tão conhecida. Mas, nas listas da CRIC e do Centaline Index Institute, em 2025, as vendas em base de “venda total” da China Railway Construction Real Estate foram de 73,34 mil milhões de yuan, ficando em 12.º lugar no sector, sendo uma “surpresa” entre as empresas estatais.

No entanto, como controlador ao leme, Sun Hongjun enfrenta uma pressão considerável. Desde que Sun Hongjun assumiu como presidente do conselho em 2024, a receita da China Railway Construction Real Estate tem vindo a cair sucessivamente; e em 2025, a empresa voltou a entrar em perdas. No final do terceiro trimestre de 2025, a sua carência de fundos de curto prazo ultrapassava ainda 20 mil milhões de yuan.

Esta “surpresa” que quer acelerar, para onde vai correr no futuro?

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Expansão em contraciclo e aquisição de terrenos; vendas de 2025 caem 23,1 mil milhões

Em comparação com os “oito filhos” emergentes da China State Construction (CSCEC) nos últimos anos, a China Railway Construction Real Estate, enquanto outra “surpresa”, mantém um perfil mais discreto, mas na verdade tem uma grande história.

Em Abril de 2007, a China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (a seguir: China Railway Real Estate) foi formalmente constituída, com um capital social inicial de 500 milhões de yuan. Na altura, a empresa era detida por China Railway Construction Corporation, China Railway Construction Group Co., Ltd., China Railway 12th Bureau Group Co., Ltd. e Fourth Railway Survey and Design Institute, com participações de 40%, 20%, 20% e 20%, respectivamente.

Mais tarde, após duas transferências de capital e mudanças de denominação, a China Railway Real Estate tornou-se subsidiária integral da China Railway Construction; o nome foi alterado para China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (ou seja, “China Railway Construction Real Estate”).

No final de 2025, os activos totais da China Railway Construction ultrapassavam 2 biliões de yuan, sendo uma das 16 empresas estatais centrais com o imobiliário como principal actividade, aprovadas pela SASAC.

Apoiando-se numa dimensão tão grande, a China Railway Construction Real Estate criou séries de produtos como 「Xipai」、「Jiangnan」、「International」、「Yu」 e abriu um caminho de expansão em contraciclo durante a descida do mercado imobiliário.

De acordo com dados do Centaline Index Institute, de 2022 a 2023, os montantes de aquisição de terrenos em termos de capital próprio da China Railway Construction Real Estate foram de 37,1 mil milhões de yuan e 40,4 mil milhões de yuan, respectivamente, ficando entre os TOP10 a nível nacional em montantes de aquisição de terrenos em termos de capital próprio.

Ao mesmo tempo, a posição da empresa no ranking do sector subiu do 26.º lugar em 2021 para o 15.º lugar em 2022; em 2023, manteve-se no 15.º lugar.

Com o “halo” das empresas estatais centrais no topo, o ranking da China Railway Construction Real Estate avançou rapidamente; mas, durante o período de ajustamento profundo do sector imobiliário, a empresa também não consegue escapar das “correntes” trazidas pela falta de fluidez nas vendas.

Por exemplo: a Shell mostra que o 「China Railway Construction · Beijing Wutong Qianshan」 em Pinggu, Pequim, foi concluído em 2021. No final de Setembro de 2025, o projecto já tinha investido 1,805 mil milhões de yuan e vendido 0,678 mil milhões de yuan, com o progresso de vendas de apenas 35,69%. Quanto ao difícil escoamento, a empresa afirma que se deve a uma localização mais afastada e ao facto de haver muitos concorrentes na zona.

Semelhante a isso, o 「China Railway Construction · Chengdu Xipai Huanhua」 em Chengdu começou em 2018. No final de Setembro de 2025, o projecto tinha já investido 3,021 mil milhões de yuan e vendido 1,895 mil milhões de yuan, com progresso de vendas de 69,37%; o comércio, apartamentos e lugares de estacionamento remanescentes não foram vendidos.

Fonte: Anúncio da China Railway Construction Real Estate (unidade: 100 milhões de yuan)

E este risco de escoamento está a tornar-se gradualmente visível na China Railway Construction Real Estate. De acordo com dados da CRIC, em 2022, as vendas em base de “venda total” da China Railway Construction Real Estate atingiram 128,1 mil milhões de yuan, uma queda homóloga de 10%; em 2023, a queda homóloga continuou, descendo mais 5% para 121,63 mil milhões de yuan.

Nas listas da CRIC e do Centaline Index Institute, em 2024, as vendas em base de “venda total” da empresa caíram para 96,44 mil milhões de yuan, saindo directamente do grupo de mil milhões. Em 2025, as vendas em base de “venda total” foram de 73,34 mil milhões de yuan, o que corresponde a mais uma queda de 23,1 mil milhões de yuan.

E a pressão que resulta de as vendas caírem sucessivamente, é de certo que o secretário do comité do partido e presidente Sun Hongjun, enquanto controla a empresa, sabe melhor do que ninguém, tal como Chen Jianjun, secretário-adjunto do comité do partido, gestor-geral e vice-presidente do conselho de administração.

No dia 23 de Março, na reunião em que “os dois principais responsáveis”, Sun Hongjun e Chen Jianjun, marcaram presença simultaneamente na China Railway Construction Real Estate — a Conferência de Trabalhos de Gestão Empresarial de 2026 — a orientação foi definida: “sair para fora, correr atrás do mercado”, e fazer um esforço máximo para concretizar o objectivo anual de gestão.

Na prática, isso significa estabilizar a base do negócio de desenvolvimento imobiliário, utilizando menos capital para alavancar mais projectos; expandir rapidamente o negócio de activos leves como “segunda curva de crescimento”; criar escala através de expansão eficaz; e, ao mesmo tempo, dedicar-se a cultivar com força os negócios emergentes e estratégicos, para alcançar aterragem (implementação) mais rápida.

Em suma, para alcançar escala, a China Railway Construction Real Estate ainda tem de acelerar e correr a toda a velocidade.

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Menos de 2 anos desde que Sun Hongjun assumiu como presidente do conselho; em 2025, o prejuízo foi de 3,1 mil milhões de yuan

Para a China Railway Construction Real Estate, 2024 foi um ponto de viragem importante.

Nesse ano, no fim de Julho, a China Railway Construction Real Estate anunciou que, por razões de mudança de funções no trabalho, Li Xinglong deixou de desempenhar o cargo de presidente do conselho e secretário do comité do partido; nessa altura, não foi nomeado, em simultâneo, um novo presidente do conselho.

Foi apenas até Setembro de 2024 que o accionista controlador, a China Railway Construction, emitiu um comunicado, nomeando Sun Hongjun para assumir os cargos de secretário do comité do partido e presidente do conselho da empresa.

De acordo com informações públicas, Sun Hongjun foi destacado para chegar à China Railway Construction Real Estate a partir de uma empresa-irmã; trabalhou durante muito tempo no grupo China Railway Construction Group.

Figura / Anúncio da China Railway Construction Real Estate

Note-se que, antes disso, os dois anteriores presidentes do conselho, Wu Shiyan e Li Xinglong, ganharam experiência na China Railway Construction Real Estate ao longo de vários anos, sendo promovidos gradualmente para gestor-geral e presidente do conselho. No período de mais de 1 mês em que o cargo de presidente do conselho ficou em aberto, o gestor-geral, secretário-adjunto do comité do partido e vice-presidente do conselho Chen Jianjun foi responsável por conduzir os trabalhos de forma integral; mas não avançou novamente para mais.

Então, por que razão a nomeação do presidente do conselho da China Railway Construction Real Estate quebrou a prática de promoções internas? Foi por o accionista controlador não estar satisfeito com os resultados passados da empresa, ou haverá outros arranjos? Após Sun Hongjun assumir, o accionista controlador terá proposto requisitos de desempenho novos? A este respeito, “Entrepreneur’s Front Line” tentou contactar a China Railway Construction Real Estate para obter esclarecimentos, mas até ao momento de envio não obteve resposta.

Mas pelo resultado, após Sun Hongjun assumir, calhou no período de baixa do mercado imobiliário; a performance da China Railway Construction Real Estate não só não cresceu como, pelo contrário, virou-se e caiu directamente.

Do ponto de vista das vendas, de acordo com dados da CRIC, as vendas da China Railway Construction Real Estate em 2024 caíram directamente para fora do grupo de mil milhões; em 2025, voltaram a cair mais de 20 mil milhões de yuan.

Isso levou directamente à queda da receita e dos lucros. Segundo dados divulgados pela China Railway Construction Real Estate, em 2024, a empresa registou uma receita de 46,646 mil milhões de yuan, uma queda homóloga de 26%; o lucro líquido atribuível aos accionistas foi de 5,3959 milhões de yuan, uma queda acentuada homóloga de 95%.

Figura / Anúncio da China Railway Construction Real Estate

Comparado com os lucros modestos obtidos pela China Railway Construction Real Estate, os poucos accionistas ficaram com ganhos consideráveis. A China Railway Construction Real Estate divulgou que em 2024 os accionistas minoritários receberam até 1,236 mil milhões de yuan de lucros.

Além disso, segundo dados do relatório financeiro do accionista controlador China Railway Construction, em 2025 a China Railway Construction Real Estate alcançou uma receita de 46,466 mil milhões de yuan, ligeiramente abaixo do mesmo período de 2024; o lucro líquido registou perdas de 3,135 mil milhões de yuan, invertendo de lucro para prejuízo. (Nota do editor: em 2024, a empresa realizou lucro líquido de 1,242 mil milhões de yuan.)

Mas “Entrepreneur’s Front Line” notou que, no relatório financeiro do terceiro trimestre de 2025 da China Railway Construction Real Estate, a receita acumulada nos primeiros nove meses de 2025 foi de 14,354 mil milhões de yuan; se compararmos, a empresa obteve cerca de 32,1 mil milhões de yuan de receita no quarto trimestre de 2025. Esta diferença enorme surpreende de facto o exterior. (Nota do editor: o relatório do terceiro trimestre de 2025 da China Railway Construction não divulgou dados da receita da China Railway Construction Real Estate.)

Figura / Relatório financeiro do terceiro trimestre de 2025 da China Railway Construction Real Estate (unidade: yuan)

Então, qual foi a razão para a China Railway Construction Real Estate ter causado perdas de lucros em 2025? Com os accionistas minoritários a levarem lucros elevados, foi considerada uma redução da percentagem de “gestão operativa pelos minoritários” (small shareholders controlling)? Como é que a empresa alcançou uma receita de mais de 30 mil milhões de yuan no quarto trimestre? A diferença tão grande entre os dados de receita do primeiro a terceiro trimestres e do quarto trimestre, afinal, deve-se a que?

A este respeito, “Entrepreneur’s Front Line” tentou contactar a China Railway Construction Real Estate para obter esclarecimentos, mas até ao momento de envio não obteve resposta.

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Carência de fundos de curto prazo superior a 20 mil milhões; inventário no valor de 146,1 mil milhões

Três dias antes de convocar a Conferência de Trabalhos de Gestão Empresarial de 2026, a China Railway Construction Real Estate realizou primeiro uma reunião de trabalho financeiro. A reunião estabeleceu claramente que, em 2026, a empresa deve continuar a reduzir custos e aumentar a eficiência, assegurando em pleno a segurança da cadeia de fundos.

A razão para isso reside em grande medida nas pesadas pressões de fundos que a China Railway Construction Real Estate enfrenta actualmente.

Até ao final do terceiro trimestre de 2025, os passivos com juros da empresa atingiam 87,461 mil milhões de yuan. Desses, a soma dos passivos com juros com vencimento dentro de um ano era de 32,134 mil milhões de yuan. Além disso, existiam ainda 15,939 mil milhões de yuan em contas a pagar.

No mesmo período, os fundos monetários da empresa eram apenas 11,554 mil milhões de yuan. Se calcularmos de forma aproximada apenas com os fundos monetários e os passivos com juros com vencimento dentro de um ano, a carência de fundos de curto prazo já ultrapassa 20 mil milhões de yuan.

A China Railway Construction Real Estate também reconhece que, embora a empresa tenha fundos monetários relativamente suficientes retidos, devido ao aumento do montante de dívidas com vencimento no curto prazo, continua a enfrentar uma certa pressão sobre o reembolso a curto prazo.

Na verdade, a empresa tem um grande inventário à espera de conversão em numerário. Até Setembro de 2025, o valor contabilístico do inventário da China Railway Construction Real Estate era de 146,1 mil milhões de yuan, representando 63,63% do total de activos.

Se este inventário acelerar a rotação, a empresa também consegue rapidamente reconverter para fluxo de caixa. Mas o problema é que, neste momento, o mercado imobiliário está em um período de ajustamento profundo; mesmo com o respaldo de uma empresa estatal central, a China Railway Construction Real Estate não consegue escapar do impacto do ambiente de mercado, o que se reflecte na descida frequente das vendas da empresa.

Para aliviar a pressão de fundos, desde o início de 2026 a empresa tem vindo a tentar acelerar o financiamento.

A 10 de Março, a China Railway Construction Real Estate divulgou um anúncio, afirmando que concluiu a emissão de 2,34 mil milhões de yuan em obrigações de empresas, com taxa de juro nominal de 2,76%; desse valor, 0,33 mil milhões de yuan foram subscritos por partes relacionadas. De acordo com o plano, esta emissão seria integralmente utilizada para substituir o principal de duas obrigações de empresas vencidas em 2026.

Antes disso, em Fevereiro, a empresa também emitiu notas de médio prazo no valor de 1,01 mil milhões de yuan, com taxa de juro de 2,43%, pretendendo utilizá-las integralmente para substituir fundos próprios para pagar a “23 China Railway Construction Real Estate MTN001”.

Figura / Anúncio da China Railway Construction Real Estate

No período de descida do sector imobiliário, manter a capacidade de financiamento pela China Railway Construction Real Estate não é fácil. No entanto, o aumento contínuo do financiamento irá agravar ainda mais a pressão sobre o reembolso? Como resolver a actual carência de fundos de curto prazo? O accionista controlador, China Railway Construction, vai apoiar com entrada de capital? A este respeito, “Entrepreneur’s Front Line” tentou contactar a China Railway Construction Real Estate para obter esclarecimentos, mas até ao momento de envio não obteve resposta.

Na verdade, no ano que acabou de passar, o accionista controlador, China Railway Construction, também enfrentou pressão de resultados. Em 2025, o grupo alcançou uma receita de 1,03 biliões de yuan, uma queda homóloga de 3,50%; o lucro líquido atribuível aos accionistas foi de 18,363 mil milhões de yuan, uma queda homóloga de 17,34%.

Figura / Relatório financeiro de 2025 da China Railway Construction

No relatório financeiro de 2025, o presidente do conselho da China Railway Construction, Dai Hegen, deixou claro que 2026 é o ano de arranque do “15.º Plano Quinquenal (2026-2030) e início do 15.º (15ª Fase)”, sendo também o ano-chave em que a China Railway Construction acelera a transformação e modernização, melhora de forma integral a qualidade e a eficiência, e avança em direcção ao “melhor e ao mais novo”, exigindo que se faça um esforço total para garantir a vitória no primeiro combate do arranque do “15ª Fase”.

Nesta “guerra da vitória obrigatória”, é de se esperar que a China Railway Construction não queira voltar a entregar, em 2026, uma “folha de resultados” com dupla queda de receita e lucros; e se a China Railway Construction Real Estate, cujo lucro entrou em perdas, consegue não “puxar para trás”, depende do teste-resposta que Sun Hongjun apresentar.

*Nota: As imagens do título do artigo e das imagens não atribuídas no texto são da página oficial da China Railway Construction.

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